Alıntı: Av.Mehmet Yılmaz Benim gördüğüm muhtarın beyanına yakın bir bedel veriliyor. İlk raporda tespit edilen bedel, idarenin teklif ettiği bedelin misliyse 2. keşif ve rapor isteniyor. Mevzuat da bir den fazla rapor olması halinde ortalamasının alınacağı düzenlenmiş ama uygulamada iki raporla karar veriliyorsa yüksek değerden karar veriliyor.

Bu bilgilere katılmak imkanını bulamıyorum;

1. Muhtarın hangi konuda beyanının alınacağı kanunda düzenlenmemiş. Muhtar fiyat konusunda uzman bir kişi olmadığından , fiyat hakkında beyanının alınması dahi bence gereksizdir. Muhtardan taşınmazın genel durumu, hangi amaçla kullanıldığı, tarımsal amaçla kullanılıyor ise ne ekip biçildiği gibi konularda bilgi alınabilir. Taşınmazın yerini göstermekte yardımcı olabilir. Değer konusunda beyanı alınırsa bunun etkili olacağı bence abartılı bir değerlendirme olur. Bilirkişiler esas itibariyle 11. Maddedeki unsurları dikkate alarak değerlendirme yaparlar.

2. 10.maddeye göre “ Taraflar bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde ikinci keşif yapılır “

“Tespit edilen bedel teklif edilen bedelin misliyse 2. Keşif yapılır “ diye bir kural mevcut değildir.

3. “Birden fazla rapor mevcutsa ortalamasının alınacağı , iki raporla karar veriliyorsa yüksek değerden karar veriliyor “şekilde bir kural mevcut değildir.

Doğru olan yöntem aşağıdaki açıklamalarda gösterilmiştir.

Daha önce http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=6145 linkinde yayınlanan yazımızı bazı eklemeler yaparak yeniden yayınlamayı yararlı buluyorum,

Saygılarımla

************************************************** ****


K A M U L A Ş T I R M A D A
U Y G U L A N A C A K
K U R A L L A R


1.Mahkeme idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün sonrası için duruşma günü tayin eder.

2. a. Dava dilekçesi, idare tarafından verilen belgelerin bir örneğini tapu malikine meşruhatlı davetiye ile tebliğ eder. Adresi bulunamayan davalılar yönünden tapu,zabıta,vergi dairesi ,nüfus idaresinden adres araştırılması yapılmış ise buna göre yapılmamış ise kendisi yaparak ,adresi meçhul kalanlara ilan yoluyla tebligat yapar. Duruşma günü idareye de bildirilir. Basit yargılama usulü uygulanır.

b. Çıkartılan davetiyede Kam.K.nun 10 uncu maddesinde belirtilen bilgilere yer verilir.

c. Keyfiyet ayrıca Türkiye genelindeki bir gazete ile o yerde mahalli gazete çıkıyor ise o gazete ile de yayınlanarak duyurulur.

d. Taşınmazın tapu kaydını ( beyanlar ve şerhler hanesindeki kayıtları ile birlikte) çapını, vergi kaydını celp eder. İmar planı ile ilgili olarak 4 üncü bentde yazılı unsurları içeren müzekkereyi Belediye imar müdürlüğüne gönderir. Ayrıca imar planı içinde ise hangi tarihte alındığını ,plan ölçeğinin cinsinin ne olduğunu da sorar .

3. Duruşma da , Hakim tarafları uzlaşmaya davet eder. Uzlaşırlarsa yargılamayı bitirir. Uzlaşamazlarsa 10 gün içinde keşif 30 gün sonrası için de duruşma günü tayin eder. (Buradaki ve 1 inci bentdeki süreler uyarıcı nitelikte bir süredir. İş durumuna göre makul bir şekilde uzatılabilir. )

4. Belediye veya mücavir alan sınırları içinde ve nazım imar planı kapsamındaki taşınmazlar ile, imar planı kapsamı dışında kalmakla beraber belediye veya mücavir alan sınırları içinde olup, yerleşik alan içinde kalan, tarımsal amaçla kullanılmayan ve belediye hizmetlerinden yararlanan taşınmazlar ARSA sayılır. Cinsinin tapuda arsa veya tarla olarak yazılması bu konuda önemli bir unsur değildir.

5. ARSADA , Tapu idaresinden , dava tarihinden yani belgelerin idarece mahkemeye verildiği tarihten önce , taşınmazın civarındaki bölgelerdeki kayıtların incelenerek yapılan satışların kayıtları ( resen emsal kayıtları ) istenir. Taraflara da emsallerini bildirmeleri için süre verilerek, bildirilmesi halinde gösterilen emsallerin kayıtları da istenir. Müzekkere cevaplarında satış tarihi, alanı, satış bedeli, kimden kime satıldığı gösterilmelidir. Belediye vergi dairesinde de emsallerin vergi değerleri sorulur.

6. a.Yapılacak keşifte , muhtara da davetiye çıkartılarak, keşif tutanağında beyanı alınır.

b. ARSA nitelikli taşınmazlar için üç teknik bilirkişiden üçü veya ikisi inşaat mühendisi veya mimarlar listesinden seçilir .Birisi ziraat mühendisi olabilir. Özellikle üzerinde ağaç varsa bilirkişilerden biri ziraatçı olmalıdır. İki bilirkişi de mahalli listeden seçilir.

TARLA nitelikli taşınmazlar için teknik bilirkişilerden üçü de ziraat mühendisi olur. Üzerinde yapı varsa birisi inşaat mühendisi veya mimar olmalıdır. Bilirkişi seçiminde taşınmazın üstün niteliği gözönüne alınır.

c. Duruşmada arsa – tarla ihtilafı çıkmış ise, öncelikle salt vasıf tayini için ayrıca bir keşif yapılabilir.

d. ARSADA , bilirkişiler emsaller üzerinde teker teker durarak , emsallerin satış bedelini D.İ.E. toptan eşya fiyat endekslerine göre güncelleştirmek sureti ile , 11 inci maddedeki diğer unsurları da dikkate alarak arsaya bedel tayin ederler.

e.Bankalara yapılan satışlar , paydaşların birbirine yaptığı satışlar gibi özel amaçlı satışlar emsal olarak dikkate alınmaz. Kamulaştırmabedelleri emsal olarak kabul edilemez. Paydaşın açtığı dava sonucu kararlaştırılan bedel, diğer paydaşın açtığı davada güçlü bir delil olur. Fakat gene de emsal incelemesi yaptırılmalıdır.

f. Bilirkişiler, vergi değerlerine göre de mukayese yaparlar.

g. Kamulaştırılan taşınmaz kadastro parseli , değerlendirmeye esas alınan emsal veya emsaller imar parseli ise, %40 ı geçmeyecek şekilde düzenleme ortaklık payı düşülür. Taşınmaz imar parseli ise veya her ikisi de kadastro parseli ise D.O.P düşülmesine gerek yoktur. Bilirkişiler bu konuda raporlarında bilgi verirler ayrıca teyit için dava konusu taşınmaz ile emsallerin imar parselimi yoksa kadastro parselimi oldukları tapudan ve Belediyeden sorulur.

h. TARLADA, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir hesaplanır. Hesaplamada 11. Maddede yazılı diğer unsurlar da dikkate alınır. Ekilen mahsulün dekar başına verim, üretim gideri ve toptan satış fiyatı ile ilgili bilgiler İl Tarım Müdürlüğü, Hal Müdürlüğü ve varsa ilgili tarım kooperatifinden getirtilip raporlar denetlenir.

ı. Kısmi kamulaştırmada 12.madde çerçevesinde arta kalan kesimde değer artışı veya değer azalması olup olmadığı varsa bedele etkisi raporda belirtilir. İmar parseline dönüşmemiş parsellerin kısmi kamulaştırmasında arta kalan bölüm için değer kaybına hükmolunamaz.

i. Binalar için Bayındırlık birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payları dikkate alınarak hesaplama yapılır.

j. İrtifak kamulaştırmasında ; irtifak geçmeden önceki taşınmazın tamamının değeri ile geçtikten sonraki değeri arasındaki fark kamulaştırma bedeli olarak belirlenir.

7. Rapor taraflara tebliğ edilir. Duruşma günü için bilirkişiler de çağrılır. İtirazlar varsa beyanlar alınır ve bilirkişilerden itirazlara karşı görüşleri de alınır. Ek rapor için süre verilebilir. Taraflar rapordaki bedeli kabul etmezlerse veya Hakim lüzum görürse yeniden aynı esaslara göre keşif yapılır.Aynı işlemler tamamlanır. Raporlar farklı çıkarsa üçüncü keşfe gidilir. Tüm giderler idareden alınır.

8. Hakim raporlardan tarafların ve bilirkişilerin beyanlarından yararlanarak kamulaştırma bedelini tayin eder.

a.Taraflar itiraz etmezse Hakim tek raporla karar verebilir.

b.Tarafların itiraz etmelerine rağmen Hakim gerekli görmezse yine tek raporla karar verebilir.

c.Taraflar itiraz eder ve Hakim de gerekli görürse 2. Keşfi yapar.

d.İki raporlu dosyada;

aa. Davalı-mal sahibi düşük bedelli raporu kabul ederse Hakim ona göre karar verebilir.

bb. İdare yüksek bedelli raporu kabul ederse Hakim ona göre karar verebilir. (İdarenin böyle bir yetkiyi kullanması kamu görevinin ifasında keyfilik olarak kabul edilebileceğinden bu şık uygulamada görülmez )

cc. Her iki rapor birbirine uyarsa Hakim davayı sonuçlandırır.


dd. Her iki rapor arasında farklılık olur ( Taraflardan bir aleyhe olan raporu kabul etmezse ) Hakim 3. Keşfi yapar.

e.Üç raporlu dosyada ;

aa. İki rapor birbirine uyarsa Hakim birbirine uyan raporlara göre karar verebilir.

bb. Her üç rapor arasında farklılık oluşursa ; Hakim ortalama değeri ifade eden ve uzlaştırıcı olan rapora göre kararını verir. Buradaki ortalama matematiksel ortalama değildir. Örneğin m2 birim fiyat 1. Raporda 350 YTL, 2.sinde 400 YTL. 3 Raporda 500 YTL olarak belirlenmiş ise uzlaştırıcı ortalama değer 400 YTL dir.

9. İdareye bedeli bankaya yatırması için 15 günlük süre verir. Bu süre gereken hallerde bir defaya mahsus uzatılabilir. Bedel yatırıldığında , mahkeme taşınmazın idare adına tesciline ve bankadaki bedelin tapu malikine ödenmesine karar verir. Karar tapu idaresine ve bankaya bildirilir.

10.Tescil hükmü kesin olup, bedele ilişkin hüküm temyiz edilebilir. Bedelin ödenmesi tescilin kesinleşmesi şartına bağlanamaz. Maktu harç idareden alınır. Her iki taraf vekili için maktu avukatlık ücreti tayin edilir.

************************************************** *******