Alıntı: Yazan Av.Y.Gülekli Değerli Meslektaşlarım, Açmayı düşündüğüm bir dava ile ilgili yardımınıza ihtiyacım var. Şöyle ki; Olayda arsa sahibi ile müteahhit arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış. Müteahhit binayı tamamlayarak arsa sahibinin bağımsız bölümlerini de fiilen teslim etmiş. Ancak binanın iskanı alınmamış ve müteahhit müvekkili bugün yarın alacağım diyerek oyalamıştır. Yaptığımız araştırma neticesi binanın imar mevzuatına ve projesine aykırı olduğunu, bu nedenle iskanının alınamadığını öğrenmiş bulunmaktayız. Yargıtayın görüşü doğrultusunda, iskan alınmadan eserin tamamlanıp, teslim edildiği kabul edilemeyeceğinden müteahhide ve ondan arsa payı satın alan 3.kişilere borçlu temmerrüdü sebebiyle tapu iptal ve tescil davası açmayı düşünüyoruz. Ancak burada iki noktada yardıma ihtiyacımız var: 1- Yargıtay kararlarında bu tür davalarda bilirkişi incelemesi ile binadaki eksikliğin ve aykırılığın giderilmesi ve iskanın alınmasının mümkün olup olmadığı araştırılarak, mümkün ise müteahhide bu konuda mehil verildiği ve eksiklik giderilerek iskan alınmaz ise davanın kabulü ile tapu iptal ve tescil yoluna gidildiğini gördük. Ancak bu durumda , davayı açmadan önce borçlu temerrüdü için gerekli olan ihtarname çekme koşulu burada da geçerlimidir ? Yoksa ihtar çekmeksizin doğrudan dava açabilirmiyiz ? 2- Sözleşmeyi imzalayan arsa sahibi , sözleşme gereği payına düşen daireleri 3.kişiye satarak tapuda devretmiştir, şu an üzerine kayıtlı daire bulunmamaktadır. Bu durumda, davacı olarak eski arsa sahibinin yanında yeni maliki de gösterecekmiyiz? Yardımlarınız için şimdiden teşekkür ederim.

Değerli meslektaşım, sizin, kimin vekili olduğunuzu anlayamadım.
Binanın imar mevzuatına uygun olarak yapılması müteaahhidin borcu, sözleşmede aksi kararlaştırılmamış ise, iskan ruhsatını almak arsa sahibinin vecibesidir. Aksi halde ise, iskan ruhsatını, müteahhit alacaktır.

Müteahhit inşaatı tamamlamış ve arsa sahibine isabet eden daireleri de fiilen teslim etmiştir; Siz hangi dava türünü kime karşı açmayı düşünmektesiniz?

Tamamlanmış bir binada, borçlu temerrüdüne dayanarak hangi tapunun iptalini düşünmektesiniz ki, bana göre bu pek mümkün gözükmemektedir.

Sözleşme arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılmıştır.
Daire satın alan yeni malikleri, hangi nedene göre dava edeceğiz.
Öte yandan, bu tür uyuşmazlıklarda (karşılıklı taahhütleri havi akitlerde) Dava açmadan önce BK. 106. maddeye göre, borçluya ihtarname gönderilmesi, süre tanınması ve sürenin sonunda aynı maddede gösterilen seçimlik haklardan birisinin vakit kaybekmeksizin kullanılması zorunludur. İnşası tamamlanmış bir bina için, seçimlik haklardan fesih hakkını kullanmanızın, sizi çok sıkıntıya sokacağını düşünüyorum. Esasen kullanılamayacağını da düşünüyorum.
Sorunuzdan, anladıklarım ve çıkarabildiklerim, bunlardır. Konu, tabiatı itibariyle karmaşık olup, ayrıntılı incelemeyi gerektirmenin yanında, dava özenle açılmazsa, pek çok emekler boşa gider. Yargıtay kararlarının yanı sıra, İçtihatlı ve açıklamalı, Kat Karşılığı İnşaat sözleşmeli isimli eserler de yararlı olacaktır diye düşünüyorum. Kolaylıklar diliyorum.