Sn.Heather;
Somut olaydaki anlatımlarınıza göre müvekkilinizin babasının tapudaki durumundan bahsetmemişsiniz.Müvekkilinizin murisi tapuya herhangi bir şerh vermiş midir? Tapuda bacanak gatrımenkul maliki görünüyor idi ise kaç sene süre ile bu mülkiyet nizasız ve fasılasız devam etmiştir?
Kanaatimce taşkın inşaat hükümleri uygulnamayacaktır. Taşkın yapı hükümlerinin uygulanmabileceği durumlar sayılmıştır. Taşkın yapının söz konusu olabilmesi için yapı sahibinin kendi arazisi üstüne (veya altına) yaptığı yapının komşu araziye tecavüz etmesi, bu yapının komşu arazi sınırları içine taşması gerekir. Yani kural olarak iki arazi ve tek yapı olacaktır. Taşkın yapı durumunda iki komşu taşınmaz fiilen birleşmekte, taşan yapı sebebiyle iktisadi bütünlük arzetmektedir. Taşkın inşaat durumunda taşan kısım, tecavüz edilen arazinin parçası sayılmamakta, aksine anayapının mütemmim cüzü sayılmakta, taşkın yapı sahibi adına mülkiyet veya irtifak hakkı doğurmaktadır.
Anlatıldığı üzere taşkın yapı durumu; "üst toprağa bağlıdır" kuralının yegane istisnasıdır. Taşan kısım şartlar var ise komşu araziye tecavüz etse bile anayapının parçası sayılacaktır.
Fakat sizin olayınızda tek arazi olup bu arazinin sahibi de tapuda başkası olarak görülmektedir. Somut olayda inşa edilen yapının bulunduğu arazinin tamamı 3. şahsa satılmıştır. Olayda komşu taşınmaza tecavüz söz konusu değildir. O halde üst toprağa bağlıdır kuralı işleyecektir. Bu arada taşkın inşaat itirazı yapılamayacaktır.
Gayrımenkul satın alınırken bir miktar bedelin ödendiği, binanın tarafınızdan yapıldığı itirazları ancak bacanağın murislerine karşı ileri sürülebilecek durumlar olacaktır. Fakat bunun için zamanaşımı hükümleri önem arzedecektir.
3. şahıs tapudaki kayda güvenerek iktisabda bulunmuş gibi görünmektedir. Yukarıoda anlatıldığı şekilde de taşkın inşaat hükümleri uygulanamayacağına göre tahliye kaçınılmaz görülmektedir. Yeni malik sıfatıyla tahliye davası yerine 3. şahsın müdahalenin men'i (duruma göre kal+varsa ecrimisil) davası açması kuvvetle muhtemeldir ve akıllıca olanıdır. Tüm bu değerlendirme içerisinde sorunuzda dile getirdiğiniz hususlar ancak satışı yapan tapu malikine karşı ileri sürülebilecek niteliktedir..

Sizin açınızdan yapılacak iş; 14.2.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararına göre hareket etmektir. Bu karar göre; Bir kimse kendi malzemesi ile başkasının taşınmazına sürekli esaslı ve tamamlayıcı ( mütemmim cüz )nitelikte yapı yapmışsa ve "yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini istiyebilir. "Üzere taşınmazın mülkiyetinin yapı malikine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi inançtır. Öngörülen iyi inancın Medeni Kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyi inanç olduğunda kuşku yoktur. Bu kural, yapı sahibinin elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilecek durumda olmamasını; yada yapıyı yapmakta haklı bir sebebin bulunmasını ifade eder. Böyle bir davada iyi inançlı olduğunu iddia eden kişinin yukarıdaki İBK da belirtildiği gibi bu iddiasını ispat etmesi gerekir. İkinci koşul ise, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Bu koşul, dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı fazlalık ilk bakışta kolayca anlaşılmalıdır. Üçünçü koşul olarakta yapıyı yapan, taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemelidir. Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte isede büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar, varsa taşınmaza bağlı öteki zararlar gözönünde bulundurularak bu bedelin aşılması hak ve nesafet kuralı gereğidir. Hemen belirtmek gerekirki, temliken tescil isteme hakkı ancak, yapı yapıldığı sıradaki taşınmazın maliki olan kişiye karşı açılacak davada ileri sürülebilecek bir kişisel hak olup, yenilik doğurucu bu dava sonunda, verilen kararın kesinleşmesinden sonra ayni hakka dönüşebilir. Somut olayda yapının kendinize ait olduğunu düşünmenize, buna göre tapuda malik görünenlerin sizin kiracınız olmasına ve bu kişilerin 3. kişiye satış yapmalarına göre; sadece yapı yapıldığı anda malik olana dava açma hakkınız vardır.Satışı yapanlara acilen dava açmanız, tasarrufun iptali ve temliken tescil terditli olarak da bina bedelinin tazmini v.s. istemeniz sonunda olummlu karar çıkarmanız gerekir. Eğer lehe karar çıkar ise işte bu karar 3. kişilere karşı ileri sürülebilir nitelikte olacaktır. Zamanaşımı sürelerini gözden geçirerek somut olaya göre kanaatimce yapılabilecek iş budur.

Saygılarımla...