Değerli Meslektaşlarım,

İki müvekkilim iş merkezi olarak kullanılan taşınmazın 1/3'er payını kardeşlerinden Temmuz 2020 tarihinde devraldılar. Dolayısıyla, şuanda söz konusu taşınmazın 2/3 payı müvekkillerime, kalan 1/3 payı müvekkillerimin kardeşine aittir. Taşınmazı devreden kardeş, 2013 yılının Nisan ayında bir ticari işletme ile bir yıl müddetli kira sözleşmesi akdetmiştir. Halihazırda da aynı kiracı söz konusu taşınmazda bulunmaktadır. Taşınmazın devrinden sonra kira bedelinin emsallerine göre çok düşük kaldığı görülmüş ve kiracıya kira döneminin başlangıcından itibaren emsal bedellere uygun yeni kira bedelinin ödenmesi ile ilgili ihtarname gönderilmiştir. Kiracı tarafından gönderilen cevapta, Nisan 2020 tarihinde (devirden 3 ay önce) devreden kardeş ve kiracı arasında 5 yıl müddetli yeni bir kira sözleşmesi akdedildiği ortaya çıkmıştır. Gönderilen kira sözleşmesinde kira bedelinin her yıl %10 artırılacağı hükmü de bulunmaktadır. Bu aşamada, TBK 344/III hükmüne dayanarak kira tespit davası açmayı düşünmekteyiz. Sorularım şu şekildedir;

1) Kira sözleşmesinin taşınmazın devri gerçekleştikten sonra geçmiş tarihli ve muvazaalı olarak akdedildiğini düşünüyoruz. Bunun ispatı sizce ne şekilde mümkün olabilir? Bu durumu ispat etmek için kira sözleşmesinin Vergi Dairesi'ne taşınmazın devri gerçekleştikten sonra sunulmuş olması tek başına yeterli delil teşkil eder mi?

2) Ticaret Sicil kayıtlarına göre kiracı taşınmazda 2013 yılından bu yana aralıksız bulunmaktadır. Taşınmazın mülkiyeti devredilmeden üç ay önce tarihli, 5 yıl müddetli yeni kira sözleşmesi akdedilmesi müvekkillerim lehine muvazaanın olduğuna dair karine teşkil eder mi? Taşınmazın devrinden kısa sayılabilecek bir süre önce ve taşınmazın devri ile müzakerelerin devam ettiği bir dönemde akdedilen sözleşmenin muvazaalı olduğunun karine teşkil edeceğine ilişkin Yargıtay kararı var mı?

3) TBK 344/III. hükmü, kira sözleşmesinin beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi olması durumunda her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin tespitine ilişkindir. Ticaret Sicil kayıtlarını delil olarak sunmak suretiyle kira ilişkisinin 2013 yılından bu yana aralıksız devam ettiğini, 2013 yılında bir yıl süreli kira sözleşmesi akdedildiğini ve beş yıllık sonradan akdedilen sözleşmeye göre dahi kira bedelinin her yıl yeniden belirlendiğine dayanarak beş yıllık kira döneminin sonunu beklemek zorunda kalmaktan kurtulmak mümkün müdür?

4) Genel olarak, söz konusu olayda TBK 344/III. hükmüne dayanarak gelecek kira yılında kira bedelinin emsallere göre yeniden tespitini sağlamak konusunda ne şekilde yol izlenebilir?

Tüm meslektaşlarıma yardımlarından ötürü şimdiden çok teşekkür ederim.


Saygılarımla,
AvTahirK