Türk Borçlar Kanunu'nun 314 ve 315.maddelerinde, kullanıma bağlı olarak, kira bedeli veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmeyen kiracının temerrütü düzenlenmiştir.

Sadece kira borcunu değil yan gideri de ödemeyen kiracının temerrütü sebebiyle kiralayan alacaklı tarafından akdin feshi istenebilir.
Bunun için kiralayanın öncelikle aidat (veya diğer yan giderleri) kendisi ödemeli sonra takip başlatmalıdır.
T.C.
YARGITAY
8. HUKUK DAİRESİ
E. 2017/3731
K. 2017/12158
T. 4.10.2017
DAVA : Taraflar arasında görülen ve yukarda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup, hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR : Davacı alacaklı tarafından davalı borçlu aleyhine kira alacağı ve tahliye istemli olarak başlatılan icra takibine davalı borçlunun itirazı üzerine davacı icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuş mahkemece yakıt parasının muayyen olmadığı, kiracının yakıt parasının belirli olmaması sebebiyle borca itiraz ettiği, bu sebeple yakıt giderinin tespitinin yargılamayı gerektirdiği ve kira alacağından sayılamayacağı, dolayısıyla temerrütün gerçekleşmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş karar davacı alacaklı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı alacaklı, 15/04/2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesine dayanarak 24/07/2015 tarihinde başlattığı icra takibi ile ödenmeyen ... 2.İcra Müdürlüğü'nün 2015/3284 Sayılı takip dosyasına ödenen 1.695,61 TL ve 4,60 TL işlemiş faiz alacağının tahsilini talep etmiş, davalı borçlu süresinde verdiği itiraz dilekçesi ile; aidat bedellerinin ödenmemesi sebebiyle tahliye talep edilemeyeceği, merkezi sistem doğalgaz ile ısınan binalarda yakıt parasının tahsil edilebilmesi için pay ölçer cihazının bulunması gerektiğini, kombinin düşük derece ile yakılması sebebiyle ilgili yerlere gerekli dilekçelerin verilmesine rağmen herhangi bir tedbir alınmadığını belirterek borca itiraz etmiştir.

Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür (T.B.K.md 314).

Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt sebebiyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel(istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse bu hususta gözönünde tutulmalıdır.Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Ancak teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödemede geçerlidir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 314 ve 315.maddelerinde, kullanıma bağlı olarak, kira bedeli veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmeyen kiracının temerrütü düzenlenmiştir.

Sadece kira borcunu değil yan gideri de ödemeyen kiracının temerrütü sebebiyle kiralayan alacaklı tarafından akdin feshi istenebilir. Takip dayanağı kira sözleşmesinin 2. maddesinde; kiralanan yerin su, elektrik, hava gazı, yakıt masrafları ve kapıcı parasının kiracıya ait olduğu kararlaştırılmış olup kiralanan taşınmazın bulunduğu apartman yönetimince kiralanan taşınmaza ait ortak işletme giderleri avans payının 250,00 TL olduğu açık olarak belirlenmiştir. Yan gider maktu olup kiraya veren tarafından ödenmiştir. Uyuşmazlıkta yargılamayı gerektirir bir husus bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece, işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün İİK'nun 366. ve 6100 Sayılı HMK'nun Geçici 3. maddesinin yollamasıyla 1086 Sayılı HUMK'nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca İİK'nun 366/3. maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın temyiz edene iadesine, 04.10.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2014/7734
K. 2014/10611
T. 30.9.2014
DAVA : İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

KARAR : Dava, itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece itirazın kaldırılması isteminin kabulüne tahliye isteminin reddine karar verilmiş, karar davacı ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Takipte dayanılan 23.04.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiralayan vekili, kiralanana ait 2012 yılı Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos ve Eylül ayı site aidatının ödenmediğini belirterek, söz konusu ayların tahsili için davalı hakkında 03.09.2012 tarihinde tahliye istemli icra takibi başlatmıştır. Davalı süresinde verdiği borca itiraz dilekçesinde; takip konusu aylara yönelik ödemelerin site yönetimine yapıldığını belirterek borcu olmadığını savunmuştur. Davalı duruşmada site yönetim kurulu üyesinin imzasını taşıyan ödeme belgesi ibraz etmiştir. Söz konusu belgede 2012 yılı Nisan, Mayıs ve Haziran site aidatlarının 25.06.2012 tarihinde ve 2012 yılı Temmuz, Ağustos ve Eylül aidatlarının ise 24.09.2012 tarihinde ödendiği belirtilmiştir.

Mahkemece davalının sunduğu ödeme belgesine yönelik her hangi bir inceleme ve değerlendirme yapılmaksızın itirazın kaldırılması isteminin kabulüne, site aidat borçlarının temerrüde esas olmayacağı gerekçesi ile tahliye isteminin reddine karar verilmiştir.

Kiralananın kullanımı ile ilgili yan giderlerin temerrüde esas teşkil edeceği 6099 sayılı Türk Borçlar Kanununun 315.maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.

Somut olayda alacak site aidatına ilişkindir. Site aidatının kiralananın kullanımına ilişkin bir yan gider olduğunda kuşku yoktur. Ancak site aidatı sözleşmede aksi belirtilmedikçe site yönetimine ödenmesi gereken bir borç olduğundan kiracıdan istenebilmesi ve temerrüt ihtarına konu edilebilmesi için kiraya verenin bu bedeli site yönetimine ödemiş olması gerekir. Mahkemece somut olayın bu özelliği üzerinde durulmadığı gibi, davalı tarafından sunulan ödeme belgesi de değerlendirilmemiştir. O halde mahkemece yukarıda açıklanan ilke ve esaslar gözetilip davalının sunduğu ödeme belgesi incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Karar bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı ve davalının kararın esasına yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428 ve İİK.nın 366.maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 30/09/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.