Tapulu taşınmazların satışı veya satışının vaadi resmi şekle tabidir. (TMK 706, BK 213, Tapu K.26 Noterlik K. 60) Adi senetle satış vaat edilmesi geçerli sayılmaz. Herkes aldığını haksız iktasap kurallarına göre iade eder.Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak başkaca bir talepte bulunulamaz. Peşinen ödenen para sözleşmenin feshi bildiriminin tebliği tarihine göre güncelleştirilerek denkleştirici adalet ilkelerine göre alıcıya faizilmye birlikte iade edilir.
Nasıl güncelleştirilme yapılacağı aşağıdaki kararda yazılıdır.
Saygılarımla.

T.C.
YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/12330

K. 2002/825

T. 20.1.2002

• SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ( Tapulu Taşınmazın Satışına İlişkin Sözleşme Resmi Biçimde Yapılmadığından Geçersiz Olduğu - Taraflar Verdiklerini Haksız İktisap Kuralları Gereğince Geri İsteyebildikleri )

• TAPULU TAŞINMAZIN SATIŞINA İLİŞKİN SÖZLEŞME ( Resmi Biçimde Yapılmaması Halinde Geçersiz Olduğu - Taraflar Verdiklerini Haksız İktisap Kuralları Gereğince Geri İsteyebildikleri )

• DENKLEŞTİRİCİ ADALET KURALI ( Hukuken Geçersiz Sözleşmeler Haksız İktisap Kuralları Uyarınca Tasfiye Edilirken Gözönüne Alınacağı )

• HAKSIZ İKTİSAP NEDENİYLE İADE ( Satış Bedeli Olarak Verilen Paranın Alım Gücünün İlk Ödeme Tarihindeki Alım Gücüne Ulaştırılması ve Bu Şekilde İadeye Karar Verilmesi Gereği )

4721/m.2,634

818/m.213

2644/m.26

1512/m.60

ÖZET : Tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığından geçersizdir. O nedenle geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler
Hukuken geçersiz sözleşmeler haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus hakkaniyetin ve adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücün ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır.
DAVA : Davacı, davalıdan 2.10.1995 tarihinde haricen düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile 171 ve 182 parsellerdeki davalı hissesini satın aldığını, bedeli ödemesine rağmen davalının taşınmazlardaki hisselerini 3. şahıslara sattığını belirterek taşınmazların dava tarihindeki değeri olan 2.000.000.000 TL.nın dava tarihinden faizi ile davalıdan tahsilini istemiştir.
Davalı usulüne uygun tebligat yapılmasına rağmen yargılamaya katılmamıştır.
Mahkemece davanın kısmen kabulüne, 372.600.000 TL.nın dava tarihinden yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
KARAR : Taraflar arasındaki satım sözleşmesine konu taşınmazın tapulu olduğu yönünde bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir ( MK.634, BK.213, Tapu K.26 ve Noterlik K.60 maddeleri ). O nedenle geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler.
Ne varki hukuken geçersiz sözleşmeden kaynaklanan bu nitelikteki bir uyuşmazlığın haksız iktisap kurallarına göre çözümlenip tasfiye edilebilmesi için öncelikle haksız iktisabın kapsamını tesbitteki ilke ve esasların açıklanmasında zaruret vardır.
Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.
Bilindiği gibi ülkemizde yaşanan enflasyon uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyretmiş ve paramızın değeri ( alım gücü ) de bununla ters orantılı olarak devamlı düşmüştür. Belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir.
Bu güne kadar uygulanan kurallara göre geçersiz sözleşme gereğince alıcının akit tarihinde verdiği paranın aynı miktarda iadesine karar verilmesi, gerçek hayatta büyük sarsıntılara, tutarsızlıklara, adalete karşı var olması gereken güvenin sarsılmasına neden olmuş, kamu vicdanında haklı eleştiri konusu yapılmıştır. Hukuk kuralları, gerçek hayata uygun olduğu, toplumun adalet ihtiyacına cevap verebildiği sürece hayatiyetini devam ettirip saygınlık sağlar ve hukuk kuralı olma özelliğini korur. O nedenle hukuk kuralları, görevli organlarca değiştirilince bu konuda yeni düzenlemeler yapılıncaya kadar zedelenmeden gerçek hayata çağın gereklerine uygun olarak yorumlanıp uygulanmalıdırlar. Bu görevin ise yargıya ait olduğunda duraksamaya yer yoktur. Nitekim gerek Yargıtay kararlarında ve gerekçe öğretide bu görüşe paralel düşünceler bulunmaktadır.
Akit öncesi sorumluluk kurallarının geçersiz sözleşmelerde de uygulanması gerektiği, geçersiz sözleşmelerden dolayı olumsuz zararın istenebileceği, bu zarar kapsamında kaçırılan fırsat karşılığının da bulunduğu, olumsuz zararın bazı özel durumlarda olumlu zarar kadar dahi olabileceği, M.K.nun 2. maddesine göre akdin geçersizliğinin ileri sürülemiyeceği hallerdeki zarar kavramları, hep bu zaruretin sonucu ortaya konulan düşünce ve uygulamalardır. Yargının asıl görevi toplumun huzurunu sağlamaktır. Bunun için uygulanması gereken kurallar, mevcut yasaların ışığında bu yasa hükümlerine aykırı düşmeyecek şekilde yorumlanıp uygulanmalıdır.
Hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus hakkaniyetin ve adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır. Aksi takdirde kısmi iade durumu oluşacak, iade dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacak, iade borçlularının iadede direnmelerine neden olacaktır.
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında, davalı, tapulu taşınmazları 2.10.1995 tarihinde davacıya haricen satıp teslim etmiş ve satış bedeli olan 236.000.000 TL.yi almıştır. Bu para satış tarihindeki alım gücü ile davalının mal varlığına girip kalmıştır. Harici satım sözleşmesinde tapunun hangi tarihte verileceği konusunda bir açıklık da bulunmamaktadır.
Diğer yandan iadenin kapsamını belirlemede geçersiz sözleşmenin artık ifa edilemiyeceğini öğrenildiği önem arzeder.
İade hakkını kullanmakta geciken alacaklı kendi kusuru ile artan zararını iade borçlusundan isteyemez.
Davacı, 3. şahıslara taşınmazların devredildiğini öğrenir öğrenmez bu davayı açtığını iddia ettiğine göre tarafların bu konuda delilleri sorulmalı, davacının edimin ifa edilmeyeceğini öğrendiği tarih tam olarak saptanmalıdır. İadenin kapsamını belirlemede ödeme tarihi ile edimin ifa edilmeyeceğinin öğrenildiği tarih esas alınmalıdır.
Bu durumda mahkemece yapılacak iş; davacının 2.10.1995 tarihinde ödemiş olduğu 236.000.000 TL.nin, çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle ( azalan alım gücünün ) ( enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs. ) ortalamaları alınmak suretiyle ulaşacağı alım gücü davacının, edimin ifa edilmiyeceğini öğrendiği tarih itibariyle yukarıda açıklanan ilke ve esaslar altında ve gerektiğinde bu konuda uzman bilirkişi veya kurulundan nedenlerini açıklayıcı taraf, hakim ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak belirlenmeli, bu yolla belirlenecek miktara istemle de bağlı kalınarak hükmedilmelidir.
Mahkemece bu yön gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi bozma nedenidir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davacı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 20.1.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi. (KAZANCI BİLEŞİM)