Kira sözleşmesinden kaynaklanan "tazminat" davasında ise Hukuk Genel Kurulu, konuyu aşağıdaki karar uyarınca çözümlemiştir.

T.C. YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

Esas: 2004/13-461
Karar: 2004/532
Karar Tarihi: 13.10.2004

ÖZET: Davacı ile davalılardan M. S. arasında taşınmazın kiralanmasına ilişkin 1.7.2000 başlangıç ve yine 25.1.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmeleri yapıldığı tarafların ve mahkemenin kabulündedir. Kiralayanın mutlaka malik olması şart değildir. Kira sözleşmesi şahsi hak doğurur ve taraflarını bağlar. Taşınmazda iştirak halinde mülkiyet bulunması nedeniyle pay ve paydaş çoğunluğunun bulunmaması, taraflarına şahsi hak doğuran kira sözleşmesinin hukuken yok sayılmasını gerektirmez. Mahkemece davacı ile davalılardan M. S. arasındaki kira sözleşmeleri ile tarafların diğer belge ve delilleri gözetilerek uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekirken, sözleşmeleri geçersiz sayarak hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

(818 S. K. m. 249, 262) (743 S. K. m. 629, 630) (4721 S. K. m. 701, 702)

Taraflar arasındaki "tazminat" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kartal Asliye 1. Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 2.10.2002 gün ve 2001/170 - 2002/750 sayılı kararın incelenmesinin davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 23.10.2003 gün ve 2003/11487-12545 sayılı ilamı ile, (...Davacı, davalıların hissedar olduğu taşınmazı otopark olarak kiraladığını, davalılardan F. S. in 3. şahıs aleyhine açtığı tahliye davası sonucu işyerinin yıkıldığını, tespit yaptırdığını, zararı olduğunu ileri sürerek şimdilik 2.500.000.000 TL. nın faizi ile ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece davanın reddine karar verilmiş; davacının temyizi üzerine Dairemizin 24.4.2003 tarih 2003/716-5015 karar sayılı ilamı ile onanmış, davacı karar düzeltme istemiştir.

1- Temyiz ilamında belirtilen gerektirici nedenler karşısında usulün 440. Maddesinde sayılan nedenlerden hiçbirisine uygun olmamasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer karar düzeltme isteklerinin reddi gerekir.

2- Davacı ile davalılardan M. S. arasında taşınmazın kiralanmasına ilişkin 1.7.2000 başlangıç ve yine 25.1.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmeleri yapıldığı tarafların ve mahkemenin kabulündedir. Kiralayanın mutlaka malik olması şart değildir. Kira sözleşmesi şahsi hak doğurur ve taraflarını bağlar. Taşınmazda iştirak halinde mülkiyet bulunması nedeniyle pay ve paydaş çoğunluğunun bulunmaması, taraflarına şahsi hak doğuran kira sözleşmesinin hukuken yok sayılmasını gerektirmez. Mahkemece davacı ile davalılardan M. S. arasındaki kira sözleşmeleri ile tarafların diğer belge ve delilleri gözetilerek uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekirken, sözleşmeleri geçersiz sayarak hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava tazminat istemine ilişkindir.

Davacı N. T. vekili, davalıların paydaşı bulundukları taşınmazın davacı tarafından 1.7.2000 tarihinde altı aylık kira sözleşmesiyle, otopark-yıkama yeri olarak kullanmak amacıyla kiralandığını, sonradan yeni bir sözleşmeyle kira süresinin 27.12.2002 tarihine kadar uzatıldığını; davacının kiracı sıfatıyla taşınmazda otopark ve yıkama yeri için gereken yapılaşmayı sağlayıp, belli bir müşteri potansiyeli oluşturarak işini devam ettirirken, davalılardan F. S. in dava dışı A. B. isimli bir kişi hakkında icra takibi yaptığını, sonuçta yine bu kişi hakkında kiralananla ilgili 1999/101-329 sayılı tahliye kararı aldığını; davacı bu ilişkiye göre üçüncü kişi durumunda olduğu halde, tahliye esnasında davacının işyerinin boşaltıldığını, üstelik kararda yıkıma ilişkin hüküm bulunmadığı halde işyerinin de davalı tarafça yıkıldığını, bu haksız fiili durum nedeniyle davacının işyerini en azından kira süresinin biteceği 27.12.2002 tarihine kadar işletmekten mahrum bırakıldığı için kazanç kaybına uğradığını; işyerinin bir parçası olarak davacının oluşturduğu yıkama yerinin yıkılması sonucu tüm yapı ve malzemeleri ve cihazların kullanılamaz hale geldiğini ileri sürerek; fazlaya dair hak saklı kalmak kaydıyla şimdilik 2.500.000.000 TL. nin tazminatın faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı F. S. vekili, taşınmazın adi ortaklık ilişkisini de içeren bir sözleşmeyle davalı Fikri tarafından dava dışı A. B. a kiraya verildiğini, daha sonra bu kişi hakkında tahliye kararı alındığını, tahliye kararına üçüncü kişi olarak davacının değil, taşınmazı davalı Mustafa'dan kiraladığını ileri süren dava dışı E. Ltd. Şti. nin itiraz ettiğini, bu itirazın İcra Tetkik Merciince kaldırıldığını, tahliye kararının infaz edildiği, bu aşamada davacının devreye girdiğini, gerçekte bu üçü arasında organik bağ bulunduğunu, taşınmazın tahliyesini engellemeye çalıştıklarını, ellerinde var olan ve her zaman düzenlenmesi mümkün bulunan kira sözleşmelerine itibar edilemeyeceğini, böyle bir sözleşmeye dayanılarak da tazminat istenilemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı M. S. vekili, taşınmazda davalıların ve dava dışı üç kişinin %20 payları bulunduğunu, ancak taşınmazın kontrolünü ve gelirini daima kendi elinde tutmaya çalışan davalı Fikri'nin 1992 yılında A. B. a hem taşınmazı kiraya verip, hem de adi ortaklık anlaşması yaptığını, Ahmet'in taşınmazı tahliye etmesinden sonra davalı Mustafa'nın davacı ile 1.7.2000 tarihli kira sözleşmesini imzaladığını, ancak, davalı Fikri'nin, zaten tahliye edilmiş olan taşınmazla ilgili olarak tahliye kararı alıp, hukuka aykırı şekilde davacının tahliyesini sağladığını, davacının mağduriyetinden söz edip, yeni bir sözleşme yapılmasını istemesi üzerine tahliye tarihinden 12 gün sonra aralarında 25.01.2001 başlangıç tarihli yeni bir kira akdi yapıldığını, ancak davalı Fikri'nin gönderdiği araçlar ile davacının taşınmazdan yeniden çıkarıldığını; tahliye işlemi hukuken geçerli olmamasına rağmen, davacının tahliye kararına karşı hiçbir işlem yapmadığını, taşınmazda işlerini sürdürmesi mümkün iken buna da yanaşmadığını, bu durumda davalı Mustafa'nın olaylarda kusuru bulunmadığını, zarardan sorumlu tutulamayacağını savunarak davanın reddini istemiştir.

Yerel Mahkemece verilen; davacının, M. S. ile aralarındaki 1.7.2000 tarihli kira sözleşmesinin özel şartlar 5. maddesindeki hükme aykırı olarak, taşınmaz üzerine sabit nitelikte yıkama yağlama yeri gibi eklentileri yaptığı, dolayısıyla, bunların yıkılmasından dolayı uğradığı zarardan davalı Mustafa'nın sorumlu tutulamayacağı; esasen, kiralanan taşınmazın iştirak halinde mülkiyet hükümlerine (elbirliği mülkiyeti) tabi olması ve tüm paydaşların birlikte hareket ederek kira sözleşmesi yapmalarının gerekmesi karşısında, davacının dayandığı kira sözleşmesinin birlikte kiraya verme şartlarını taşımadığı için geçersiz bulunduğu; davalı Fikri'nin ise, kendisinin tarafı olduğu başka bir kira sözleşmesine dayanarak aldığı tahliye kararını mahallinde uygulattığı, taşınmaz üzerindeki muhdesatın bu sırada zabıtaca yıkıldığı, kanunların uygulanması yolu ile bir hakkın teslimi sırasında doğan zararlardan davalıların sorumlu tutulamayacakları gerekçesine dayalı, davanın reddine dair karar, Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.

Bu noktada, dava konusu uyuşmazlığın temelini oluşturan maddi olgunun açıklanmasında yarar görülmüştür:

23 parsel sayılı, tapuda tarla olarak kayıtlı 1999 metrekare yüzölçümlü taşınmazın, davalılar ile dava dışı başka ortakların elbirliği mülkiyeti altında bulunduğu; bu taşınmazla ilgili olarak davalı F. S. ile dava dışı A. B. Arasında 1.8.1992 başlangıç tarihli, "İşletme ve ortaklık sözleşmesi" başlıklı, arsa üzerindeki açık otoparkın işletilmesini konu alan süresiz bir kira sözleşmesinin düzenlendiği, daha sonra davalı Mustafa ile dava dışı E. Tic. Ltd. Şti. arasında 2.9.1995 başlangıç tarihli, bir yıl süreli başka bir kira sözleşmesinin yapıldığı; nihayet, davacı ile davalı M. S. arasında 1.7.2000 başlangıç tarihli, altı ay süreli; ardından da 25.1.2001- 27.12.2002 tarihleri arasındaki dönem için kira sözleşmelerinin düzenlendiği; davalı F. S. tarafından 1 .8. 1992 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayalı olarak, kira alacakları için A. B. hakkında, 22.10.1998 tarihinde İcra takibi yapıldığı; borca itirazı inceleyen Kartal 2. İcra Hakimliğince, 1.8.1992 günlü sözleşme bir kira sözleşmesi olarak nitelendirilip, taşınmaz iştirak halinde mülkiyet (elbirliği mülkiyeti) hükümlerine tabi bulunmakla birlikte, alacaklı F. S. in salt kendi payına düşen kira bedeli için takip yaptığı benimsenmek suretiyle itirazın kaldırılmasına, takibin devamına, kiralananın tahliyesine hükmedildiği; 17.6.1999 gün ve 1999/101-329 sayılı olup, temyiz edilmeyerek 16.8.1999 tarihinde kesinleşen bu karar uyarınca tahliye için 14.12.1999 günü mahalline gidildiği, borçluya 25.12.1999 gününe kadar süre verildiği; E. Ltd. Şti. nin, yukarıda değinilen 2.9.1995 tarihli sözleşmeye dayalı tahliyenin durdurulması isteminin de reddedildiği; sonuçta 18.1.2001 tarihli tutanakla taşınmazın tahliye edildiği, davacı tarafından yaptırılan muhdesatın tahliye kapsamında yıkıldığı; davacının "Ben bu otoparkı M. S. den kiraladım. Kira kontratım vardır" şeklindeki beyanının tahliye tutanağına geçirildiği, ancak, takibe dayanak oluşturan kira sözleşmesinden daha önceki bir tarihten itibaren kiracı veya işgalci olduğuna dair belge gösteremediği gerekçesiyle bu beyanına itibar edilmeyerek tahliyenin gerçekleştirildiği, toplanan delillerden anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki, 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi'nde (md.629 ve sonrası) "iştirak halinde mülkiyet", 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nda da (md.701 ve sonrası) "elbirliği mülkiyeti" olarak adlandırılan; ortakların belirlenmiş paylarının bulunmadığı, her birinin ortak malın tamamına yaygın bir hakka sahip oldukları mülkiyet türünde, kural olarak yönetim ve tasarruf işlemlerinde tüm ortakların oybirliği gerekir (743 sayılı Türk Kanunu Medenisi md. 630; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 702). Tüm ortakların oybirliği bulunmaksızın, yönetim ve tasarrufa ilişkin olarak ortaklardan bir veya birkaçı tarafından yapılan işlemler, diğer ortakları bağlayıcı nitelikte değildir.

Somut olayda, ortaklardan davalı M. S., davacı ile yukarıda sözü edilen 1.7.2000 ve 25.1.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmelerini kiralayan sıfatıyla tek başına imzaladığından, bu sözleşmeler, taşınmazın kendisi dışındaki ortaklarını bağlamaz.

Ne var ki, Özel Daire bozma ilamında da belirtildiği üzere, kiralayanın malik olması zorunlu değildir ve anılan kira sözleşmeleri, şahsi hak doğuran sözleşmeler olarak kendi tarafları arasında hukuken geçerlidir. Dolayısıyla, davalı M. S., davacı ile kendisi arasındaki bu kira sözleşmeleri çerçevesinde, davacıya karşı, kiralayan sıfatıyla yükümlülük altındadır.
Borçlar Kanunu'nun 249/1. maddesi hükmü uyarınca; kiralayan, kiralananı sözleşmeyle amaçlanan kullanım şekline uygun olarak kiracıya teslim ve sözleşme süresi boyunca da bu halde bulundurma yükümlüğü altındadır. Bu yükümlülüğüne aykırı davrandığı takdirde, kiracının bu yüzden oluşan zararını tazmin sorumluluğu gündeme gelir.

Somut olayda, davacı ile davalı M. S. arasındaki kira sözleşmelerinden ilki 1.7.2000 başlangıç tarihli ve altı ay süreli olup, bu sözleşmedeki kira süresi 1.1.2001 günü sona ermiş, daha sonra da 25.1.2001- 27.12.2002 tarihleri arasındaki dönem için yeni bir sözleşme düzenlenmiştir. Her ne kadar, yukarıda açıklanan tahliye işlemi, ilk sözleşmedeki kira süresinin bitiminden sonra ve ikinci sözleşmenin imzalanmasından önce 18.1.2001 günü yapılmış ise de; sözleşmelere konu kiralanan arsa niteliğinde ve bu yüzden de 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un kapsamı dışında olup, kira ilişkisinin Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümlerine tabi bulunması; Borçlar Kanunu'nun 263. maddesinde öngörülen şekilde kiralayanın bilgisi ile onayı çerçevesinde kiralananın davacı tarafından kullanılmasına devam edilmesi karşısında anılan kira sözleşmesinin belirsiz bir süreyle yenilenmiş sayılmasının zorunlu olması karşısında; tahliye tarihi itibariyle, davacının, yenilenen belirsiz süreli sözleşme uyarınca taşınmazda kiracı durumunda olduğu kabul edilmelidir. Tahliyeden yedi gün sonra 25.1.2001 başlangıç tarihli ikinci sözleşme düzenlenmek suretiyle de, ilk sözleşmenin yenilenmesiyle oluşan, belirsiz süreli kira ilişkisi, belirli bir tarihle sınırlandırılmıştır.

Açıklanan bu duruma göre, 18.1.2001 tahliye tarihinden önce 2.1.2001 tarihi itibariyle, taraflar arasındaki kira ilişkisi belirsiz süreli hale gelmiş ve sözleşmenin feshedilebilmesi Borçlar Kanunu'nun 262. maddesinde düzenlenen şekilde, taraflardan birinin önceden bildirimde bulunması koşuluna tabi olmuştur. Eş söyleyişle, davacı kiracının kiralananı tahliye etmesi, davalı kiralayan M. S. in anılan hüküm çerçevesinde, önceden fesih bildiriminde bulunması koşuluna bağlanmıştır. Davalı M. S., bu nitelikte bir bildirimde bulunduğunu savunmuş değildir.

O halde, tahliyenin fiilen gerçekleştiği tarih itibariyle, davacının kiralananı kullanmaya en azından yasal bildirim süresi kadar devam edebileceği, tahliye nedeniyle bu hakkından ve kullanımın kendisine sağlayacağı gelirden mahrum kaldığı açıktır. Dolayısıyla, bundan kaynaklanan zararının tazminini davalı kiralayan M. S. den isteme hakkına sahiptir.

Davacının dayandığı kira sözleşmelerinin tarafı olmayan diğer davalı F. S. e gelince: Bu davalının kiralayan durumunda bulunduğu 1.8.1992 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca taşınmazı kullanan A. B. un, davacının tarafı olduğu sözleşmenin düzenlenmesinden önce, kiralananı Eylül 1999 tarihinde tahliye ettiği, dosya kapsamından ve özellikle tanık olarak dinlenen A. B. un 2.10.2001 günlü oturumda tutanağa geçirilen sözlerinden ve yine anılan davalı vekilinin bu sözlerle ilgili aynı oturumdaki açıklamasından anlaşılmaktadır. Buna göre, davalı F. S. in, kendi kiracısı A. B. hakkında aldığı tahliye kararını infaz ettirdiği tarihte, taşınmaz A. B. un değil, davacının kirası altındadır. ü halde, bu davalı, aldığı tahliye kararını, kendi kiracısınca boşaltılıp, başkasının (davacının) kullanımına geçen, dolayısıyla artık kiralayan sıfatıyla hak sahibi bulunmadığı taşınmazla ilgili olarak infaz ettirmiştir. Bu infazın, kanunun tanıdığı bir hakkın kullanılması (kesinleşmiş bir ilamın gereğinin yerine getirilmesi) olarak nitelendirilmesine hukuken olanak yoktur.

Bu durumda, dayalı F. S. in davacıya karşı haksız eylemde bulunduğunun ve dolayısıyla davacının, varsa, bu yüzden oluşan zararının tazminle yükümlü olduğunun kabulü gerekir.

Her ne kadar, Özel Daire bozma kararında, davalı F. S. in hangi hukuksal nedene dayalı olarak davacıya karşı sorumlu olacağı konusunda herhangi bir açıklama yapılmamış ise de; Hukuk Genel Kurulu'ndaki görüşme sırasında, bu eksikliğin bir maddi yanılgıdan kaynaklandığı, davalı Fikri'nin yukarıda belirtilen şekilde bir sorumluluk altında bulunması gerektiği Özel Daire sözcülerince açıklanmış; Hukuk Genel Kurulu'nca Yerel Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmesi halinde, bu yönün de bozma nedeni yapılması gerektiği ifade edilmiştir.

Hal böyle olunca, Yerel Mahkemece yapılması gereken iş, davacı ile davalı M. S. arasındaki kira sözleşmelerinin hukuken geçerli bulunduğunun; 1.7.2000 başlangıç tarihli, altı ay süreli ilk kira sözleşmesinin, kira süresinin bitiminden sonra Borçlar Kanunu'nun 262. maddesi çerçevesinde belirsiz süreli sözleşmeye dönüştüğünün, 18.1.2001 tahliye tarihinde bu sözleşmeye dayalı kira ilişkisinin devam etmekte olduğunun; dolayısıyla davalı kiralayan M. S. in sözleşmeden kaynaklanan, kiralananı kira süresinin bitimine kadar kiracının kullanımına elverişli halde.bulundurma yükümlülüğüne aykırı davranma; diğer davalı F. S. in ise haksız eylem hukuksal nedenlerine dayalı olarak, davacının eldeki davada varlığını ileri sürdüğü zararlarını, kanıtlama koşuluna bağlı olarak tazminle yükümlü bulunduklarının benimsenmesi; zararın türü, gerçekleşme biçimi ve miktarı gibi yönlerden davacının tüm delillerinin ve varsa davalıların karşı delillerinin eksiksiz şekilde toplanması, gerektiğinde bu yönden uzman bilirkişiden veya oluşturulacak bilirkişi kurulundan tarafların, yerel Mahkemenin ve Yargıtay'ın denetimine uygun, dayanakları gösterilmiş rapor ve ek rapor alınması, bütün bu incelemelerin ortaya koyacağı uygun sonuç çerçevesinde bir karar verilmesidir.

Yerel Mahkemece, sonucu itibariyle aynı yöne işaret eden Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken; eksik incelemeye ve davacı ile davalı M. S. arasındaki kira sözleşmelerinin hukuksal nitelikleri ve geçerlilikleri konusundaki yanılgılı değerlendirmeye dayalı önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 13.10.2004 gününde oybirliği ile karar verildi.

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları