Kira K.nun 9 maddesine göre kira sözleşmelerindeki kira bedeli hariç kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Bu yönden kira sözleşmesinde yer alan uyarlama davası açılamayacağı, fesih halinde tüm kira paralarının ödeneceği ve benzeri şartlar geçersiz sayılır.

Bunun yerine kanunla ve içtihatla kabul edilen aşağıdaki kurallar uygulanır.

1. Kiracı şartları varsa uyarlama davası açabilir.
2. Kiracı kiralanandan kaynaklanan haklı nederlerle sözleşmeyi fesh edebilir.Kiracının ekonomik durumundan kaynaklanan fesih kiralayan yönünden haklı neden sayılmaz. Böyle bir durumda kiralayan kira dönemi sonuna kadarki kira alacağını , o yerin ayni şartlarla kiraya verilebileceği tarihle sınırlı olmak üzere kiracıdan talep edebilir.

Diye düşünüyorum.

T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/6088

K. 2003/10440

T. 22.9.2003

• TAHLİYE ( Kira Müddeti Bitmeden/Kira Parasından Sorumluluk - Bilirkişi Raporuna Göre Hükmedilmesi/Davacının Yeniden Kiraya Vermek İçin Gayret Göstermemesi )

• KİRA MÜDDETİ BİTMEDEN TAHLİYE ( Kira Parasından Sorumluluk - Bilirkişi Raporuna Göre Hükmedilmesi/Davacının Yeniden Kiraya Vermek İçin Gayret Göstermemesi )

• KİRA PARASINDAN SORUMLULUK ( Kira Müddeti Bitmeden Tahliye - Bilirkişi Raporuna Göre Hükmedilmesi/Davacının Yeniden Kiraya Vermek İçin Gayret Göstermemesi )

• HOR KULLANMA NEDENİYLE OLUŞAN HASAR ( Bilirkişi Raporu - Kiralananda Hasar Kalemlerinin ve Bunların Herbirisinin Bedelinin Ayrı Ayrı Belirlenmesi Gereği )

• BİLİRKİŞİ RAPORU ( Kiralananda Hor Kullanma Nedeniyle Oluşan Hasar - Hasar Kalemlerinin ve Bunların Herbirisinin Bedelinin Ayrı Ayrı Belirlenmesi Gereği )

818/m. 44

ÖZET : Kiracı kiralananı kiralayanın oluru ile tahliye ettiğini ispat edemediği takdirde kural olarak taşınmazın dönem sonuna kadar olan kira bedelinden veya yeniden kiraya verilen tarihe kadar olan kira bedelinden sorumludur.
Bilirkişi raporunda taşınmazda hor kullanma sonucu oluşan hasar kalemleri ve bunların herbirisinin bedeli ayrı ayrı belirlenmeli ( belirlenen hasarlar için toplam değer belirtilmemeli ), kiralayanın veya vekilinin keşif esnasındaki beyanı da dikkate alınarak değerlendirme yapılmalıdır.
DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün davalı avukatı tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı vekili Avukat Y.Ö. ile davacı vekili Avukat I.D.nin gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı, kendisine ait 1/A ve 104 nolu işyeri ile bir depoyu davalıya kiraladığını, davalının kira müddeti bitmeden mecuru 2001 yılı Ocak ayında hasarlı olarak terkettiğini, yaptırdığı tesbitle hasar miktarının 2.000.000.000 TL olarak belirlendiğini, davalının 3 aylık kira bedeli olan 2.100.000.000 TL.nın ödemekle yükümlü bulunduğunu, ayrıca faiz, aidat ve su parasından da sorumlu oldugunu ileri sürerek toplam 4.477.O80.000 TL.nın faizi ile birlikte tahsilini istemiştir.
Davalı, iddia edilen hasarların yeni kiracı tarafından onarıldığı için davacının hasar bedeli isteyemeyeceği, davacının tahliyeden haberdar olmasına rağmen yeniden kiraya vermek için gayret göstermediğini savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, taşınmazın 1.1.2000 tarihinde tahliye edildiği, erken tahliyeden sonra geriye kalan 3 aylık sürenin uzun süre olmayıp davacının 3 aylık kira bedeli ile bilirkişi tarafından belirlenen hasar bedelini isteyebileceği gerekçesiyle 2.100.000.000 TL kira bedeli ve 1.520.000.000 TL hasar bedelinin faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Taraflar arasındaki 1.5.1996 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesinin dönem sonunda feshedilmediği için kira süresinin kendiliğinden uzadığı ve davalının kiralananı 1.1.2000 tarihinde kira dönemi bitmeden tahliye ettiği hususunda ihtilaf bulunmayıp bu husus mahkemenin de kabulündedir.
Davacının aynı taşınmazı 1.4.2000 tarihinde dava dışı üçüncü şahsa kiraya verdiği anlaşılmakta olup, davacı 1.1.2000 ile 1.4.2000 tarihleri arasında 3 aylık kira bedelini istemektedir. Davalı kiralananı kiralayan davacının oluru ile tahliye ettiğini ispat edemediği için kural olarak taşınmazın dönem sonuna kadar olayımızda ise yeniden kiraya verilen tarihe kadar olan kira bedelinden sorumludur. Ne varki davacıda B.K.nun 44. maddesi uyarınca taşınmazı yeniden kiraya vermek için gayret göstermek zorundadır. Dosya arasında bulunan bilirkişi raporlarında, kiralananın 20 günde onarılabileceği ve 2 ayda da kiraya verilebileceği belirtilmiş olup bu hususa davacı da itiraz etmemiştir. Bu olgu karşısında davacının ancak 2 ay 20 gün kira bedeli talep edebileceğinin kabulü zorunludur. Mahkemece bu yön gözetilmeksizin, 2 ay 20 güne tekabül eden kira bedeli yerine 3 aylık kira bedeline hükmedilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
3- Gerek davacının yaptırdığı delil tesbiti sonrası alınan bilirkişi raporunda ve gerekse yargılamada alınan bilirkişi raporunda, taşınmazdaki hasarlar belirlenmiş, ancak her bir hasar kalemi için parasal değerlendirme yapılmayıp belirlenen hasarlar için toplam değer belirtilmiştir. Bilirkişi raporu bu haliyle taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli olmadığı gibi, hangi hasarların hor kullanma sonucu oluştuğunda saptanmamıştır. Kaldı ki davacı vekili keşif esnasında hasar tazminatını sadece altı bodrum olan halen Ş. mağazası olarak kullanılan kısma hasretmiş olup, bilirkişi tarafından değerlendirme yapılırken davacı vekilinin bu beyanının dikkate alınıp alınmadığı da belirsizdir. Mahkemece bilirkişiden yeniden rapor alınmak suretiyle, hor kullanma sonucu oluşan hasar kalemleri ve bunların herbirisinin bedeli ayrı ayrı belirlenmeli, davacı vekilinin keşif esnasındaki beyanı da dikkate alınarak değerlendirme yapılmalı ve hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmelidir. Mahkemenin değinilen bu yönleri gözardı ederek yazılı şekilde hüküm tesis etmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
SONUÇ : Yukarıda ( 1 ) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalının diğer temyiz itirazlarının reddine, ( 2 ) ve ( 3 ) numaralı bentler uyarınca temyiz olunan hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine 275.000.000lira duruşma avukatlık parasının davacıdan alınarak davalıya ödenmesine 22.9.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.