Mesajı Okuyun
Old 05-05-2007, 17:08   #7
Av. Ö.Erol Yavuz

 
Varsayılan

1)İpotekli gayrimenkul ve kazandırıcı zamanaşımı

Taşınmaz satımının tesçilinden itibaren en geç üç ay içerisinde tesçili gereken, kanuni ipotek sayesinde satıcı, taşınmazı alıcıya teslim ve mülkiyetini devretmiş olmasına rağmen, alacağını bir “ayni hak” olarak teminat altına almaktadır.

Böylece, B.K m.214/2 de belirtilen, taşınmazlarda mülkiyeti muhafaza kaydı ile satımın mümkün olmamasından kaynaklanan sorunda giderilmektedir.

Mülkiyet alıcıya geçmiştir ve soruda bu tesçilin herhangi bir şekilde yolsuz tesçil olduğuna da işaret edilmemekle, kazandırıcı zamanaşımı hükümleri ile bir ilişkisinin olamayacağı düşünülmektedir.

2)İpotekli alacaklar ve zamanaşımı

Sayın Demiroğlu haklıdır: Bir ayni hak olan ipotek için zamanaşımı sözkonusu olamaz, üstelik eski MK m.779 ve MK m.864 uyarınca, rehnin tapu kütüğüne tesçilinden sonra alacak için zamanaşımı işlemez.

Sayın Ragıp'ın belirttiği, MK m.878 hükmü; arazinin iyileştirilmesi durumundaki rehin hakkına ilişkindir. Eski MK m.793 hükmüne göre, devlet yardımı olmaksızın yapılan ıslah masrafı için tesis olunan bu ipoteğin, gerek alacak için, gerekse her taksit için muacceliyet tarihlerinden itibaren üç sene sonra sona ereceği, bu şekilde borç ister ödensin, ister ödenmesin ipoteğin de tesçilden itibaren 23 yılın geçmesiyle sona ereceği ileri sürülmüştür. MK m.878 in yeni durumuna göre ise bu tezi 10 yıl ile revize etmek gereklidir. Ancak bu düzenleme, çok özel bir durumu hedeflemektedir. Kaldı ki madde de zamanaşımından değil, rehin hakkının düşmesinden bahsedilmektedir. Satıcının satış bedelini teminat altına alan kanuni ipotek, (EMK m.807/1, MK m.893/1) için MK m.878 benzeri bir düzenleme yoktur.

Diğer yandan, ipotek, alacağa bağlı bir hak olduğundan güvence altına aldığı alacağın sona ermesi ipoteğinde sona ermesine yol açar. Sona erme üzerine malik, MK. m.883 uyarınca ipoteğin terkinini isteyebilir. Alacaklı, kaydın silinmesine razı olmadığı takdirde, bu defa MK m.1025/1 uyarınca, mahkemeden kaydın düzeltilmesi istenebilir. Peki, zamanaşımı borcu sona erdiren bir durum mudur ? Kanımca verilmesi gereken cevap, zamanaşımının borcu sona erdirmediğidir. Zamanaşımı süresinin sona ermesi ile borçluya sadece, hala daha borçlu bulunduğu edayı yerine getirmekten kaçınma imkanı verilir. Zamanaşımı teknik olarak sadece bir def'i hakkı verir. Bu sebeplerle, MK m.864 hükmü bulunmasaydı dahi, ipoteğin terkin edilemeyeceği kanısındayım. Nitekim, BK m.138 deki menkul rehni ve zamanaşımını düzenleyen kural, menkul rehninde dahi bu sonuca ulaşmaktadır.

3.a)İpoteğin uyarlanması konusu

Bugüne kadar, ipoteğin uyarlanmasına ilişkin bir Yargıtay kararına rastlamadım, eğer ki, bir sayın üye bu doğrultuda katkıda bulunursa memnun olurum. Ancak, Yargıtay 5.Hukuk Dairesi 2003/4594 e. 2003/7222 k. sayılı ve 26.05.2003 tarihli kararı ile imar uygulaması sırasında bedele dönüştürülen paya takdir edilen karşılığın artırılması istemine ilişkin davada; davalının sorumluluğunun tapudaki ipotek miktarı ile sınırlı olduğu, ipotek bedelinin artırılması davasının bu nedenle reddine karar verilmesinin zorunlu olduğu gerekçeleri ile yerel mahkeme kararını bozmuştur. ( Kaynak : YKD Ocak 2004 sayısı )

b)Alacağın uyarlanması konusu ya da tazminat

Bazen, “ karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde, edimler arasında mevcut olan denge, şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine ve katlanılamayacak derecede bozulabilir. Buna göre akit yapıldığı sırada mevcut bulunan şartlar önemli surette değişmişse, artık taraflar sözleşme ile bağlı olmamalıdır. Bu görüş doktrinde "Emprevizyon Teorisi" adıyla anılmaktadır ve uyarlama davalarının esasını oluşturur. Edimler arasındaki dengeyi aşırı derece bozan olağanüstü hallerde sözleşmeye bağlılık ile sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık sözleşmeye sıkı sıkı bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (MK. md. 2/2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Bu adaletsiz sonuçları bertaraf etmek için, bugün İsviçre-Türk Hukukunda çoğunlukla dayanılan esas, dürüstlük kuralı uyarınca çözüm bulunmasıdır. Karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin, olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçleştirmesi ve belki de imkansız hale gelmesi durumunda "işlem temelinin çökmesi" gündeme gelir. Bu gibi hallerde emprevizyon veya Clausula rebus sic stantibus kuramı çerçevesinde kurulmuş olan bir sözleşmede değişikliklerin yapılması için hakimin sözleşmeye müdahalesi istenebilecektir. ” ( YHGK 1996/11-762 e. 1997/77 k. sayılı kararından )

Hadisenizde, taraflarca kararlaştırılan ve tesçil edilen vade, faiz ve temerrüt durumu bilinmemektedir. Sanıyorum ki, bunlar karara varabilmek için önemli unsurlardandır. Örnek vermek gerekirse, 1 yıl vadeli bir alacağa farklı, 20 yıl vadeli bir alacağa farklı bakmak gerektiği kanısındayım.

Saygılarımla.