Mesajı Okuyun
Old 21-08-2007, 10:39   #4
Gamze Dülger

 
Varsayılan

Soruna farklı bir bakış açısı ile de yaklaşılabilir.Şöyle ki;
Tek parselden oluşmayan ana yapılarda KMK aradığı anlamda bir yönetim planı (her parsel için ayrı ayrı ) varolmadığında anlaşmazlıklar TMK'nın müşterek mülkiyete ilişkin hükümlerine göre çözümlenir.O takdirde KMK 'nın aradığı anlamda bir yönetim planı olmayan topla yapılarda ortada bir site yönetimi de yok ise doğacak hukiki ihtilafların genel hükümlere göre çözümlenmesi gerekir.
Kat irtifakı kurulmasına ve kat mülkiyeti oluşturulmasına rağmen her nasılsa bir yönetim planı yapılmamış olması aslında işlemin kurucu unsurunun yokluğu sebebiyle bence kat mülkiyeti dahi oluşmamış sayılır..
Yine KMK'nın tarif ettiği bir yönetim planı yok ise de kat maliklerinin sanki KM. varmış gibi toplanarakve çoğunluk nisabı uygulayarak karar alması ve bir yönetim planı yaparak almış oldukları kararları bu plan doğrultusunda uygulamaları;Aralarında bir sözleşme kurulduğu ve bu sözleşme hükümlerine imza koyanların bu imzalarıyla hukuken kendilerini bağladıkları anlamına geleceğinden,yapılan genel kurulda (KMK usulune uygun olmasa dahi ) alınan kararlara olumlu oy vermiş ve karara muhalif kaldığını imzasıyla onaylamamış kişileri bağlayacağı düşüncesindeyim.Diğer bir ifade tarzıyla bu beyandan genel kurul kararlarını imzası ile onaylamayan kat malikini bağlamayacağı sonucu doğar.Ancak bu durum sebebsiz zenginleşme hükümlerine göre talepte bulunmaya tabiki engel değildir.

Bu düşüncelerin ışığında aşağıdaki sonuçlara ulaşılmaktadır.

1-Yönetim planı olmasa dahi genel kurulda alınan kararlara uygun olarak tanzim edilen işletme projesi ,genel kurula katılmış ve alınan kararlara muhalif olduğunu beyan etmeyen tüm malikleri bağlar.(Müşterek maliklerin ana yapının işletilmesi hususunda almış oldukları kararların kendilerini bağlayacağı prensibinden hareketle) TMK 695. gereğince kararlar bağlayıcı olacaktır.

2-Bu sorunun cevabı genel kurula katılıp karara muhalif olan yada karara olumlu oy kullanan ortaklar açısından yoruma bağlı olarak değişecektr.
Karara hiç bir suretle katılmamış ve olumlu oy da kullanmamış ortaklar açısından işletme projesi geçerli olmasa dahi TMK 688-689-690-691-692. vd maddelerindeki alınan kararların içeriğine göre değerlendirme yapmak gerekir.Giderler açısından TMK 694. maddedeki hususlarda tüm paydaşlar payları oranında sorumlu olacaktır.

3-Bana göre şu an genel kurulun çoğunlukla toplanması ve kararları alması ve gerekirse tüm kararların altına imza alınmak suretiyle (toplu imza da olablir) kararların imzalayan ortaklar açısından geçerli olması mümkündür.

4-Bu durumda ise TMK Müşterek mülkiyete dair maddeleri gözden geçirmenizi (Çünkü bütün ihtilaflarda aynı maddeler uygulanacaktır.Ben KMK'dan yararlanamadığım davalarımda bu maddeleri kullandım) ve en işinize yarar kanun maddesini hayata geçirmenizi tavsiye ederim.
Yada mümkün ise OYBİRLİĞİ ile karar alabileceğiniz bir yönetim planı hazırlamanızı...!

Umarım yorumum ve ekteki kararlar yararlı olur.Dikkat ederseniz kararlarda bir şekilde KMK uygulanamayan durumlarda Müşterek Mülkiyete dair hükümlere atıf yapılmıştır.

Saygılarımla

T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/14834

K. 2005/408

T. 31.1.2005

• SİTE ADI ALTINDA OLUŞAN BİRLİKLER ( Yönetim Planı Olarak Nitelendirilen Belge Bağımsız Bölüm Malikleri Arasında Düzenlenmiş Bir Sözleşme Niteliğinde Olduğu - Doğan Uyuşmazlıkların Genel Hükümlere Göre Çözümleneceği )

• YÖNETİM PLANI OLARAK NİTELENDİRİLEN BELGE ( Bağımsız Bölüm Malikleri Arasında Düzenlenmiş Bir Sözleşme Niteliğinde Olduğu - Doğan Uyuşmazlıkların Genel Hükümlere Göre Çözümleneceği )

• GÖREV ( "Site" Namı Altında Birden Fazla Parsel Malikinin Bir Araya Gelerek Oluşturdukları Birlikler - Doğan Uyuşmazlıkların Genel Hükümlere Göre Çözümleneceği )

1086/m.8

ÖZET : Kat Mülkiyeti Kanununa göre, kat mülkiyeti veya kat irtifakı ancak tek parsel üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir.
Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kar irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.
"Site" namı altında birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek oluşturdukları birliklerde Yönetim Planı olarak nitelendirilen belge bağımsız bölüm malikleri arasında düzenlenmiş bir sözleşme niteliğinde olup, bundan doğan uyuşmazlıklar genel hükümlere göre çözümlenir.
DAVA : Dava dilekçesinde 1.128.881.059 lira alacak için takibe vaki itirazın iptali, inkar tazminatının masraşarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir.
Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davada; site yönetimi olduğunu bildiren davacı tarafından, aynı sitede bağımsız bölüm maliki olan davalıdan, sitenin tamamını ilgilendiren işletme giderlerinden oluşan ortak gider alacağı olarak 1.128.881.059 liranın tahsili için başlatılan ilamsız takibe vaki haksız itirazın iptali istenilmiştir.
Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dosya içinde bulunan tapu kaydı ve yönetim planından anlaşıldığına göre site iki parselden oluşmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanununa göre; kat mülkiyeti veya kat irtifakı ancak bir parsel üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir. Birden çok parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmalarına yasal olanak bulunmamaktadır. Bu nedenle Kat Mülkiyeti kanunu hükümleri bu gibi müşterek yönetimlerde uygulanmaz.
Bu şekilde site namı altında birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek kurdukları birliklerde yönetim planı tabir edilen belge bağımsız bölüm malikleri arasında bir sözleşme niteliğinde olup, bundan doğacak ihtilaşar genel hükümlere göre çözümlenir. Mahkemenin görevi de müddeabihin miktarına göre saptanır.
O halde mahkemece yukarıdaki esaslar dikkate alınarak davaya genel hükümler dairesinde müddeabihe göre Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılmak üzere görevsizlik kararı verilmesi gerekirken esas hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve şimdilik diğer yönlerin incelenmesine mahal bulunmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 31.01.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/13170

K. 2004/12971

T. 25.11.2004

• İTİRAZIN İPTALİ ( Bağımsız Bölüm Malikinin Ortak Gider Katılım Payını Ödememesi Nedeniyle Başlatılan İcra Takibine İtirazı Nedeniyle )

• ORTAK GİDERLERİN ÖDENMESİ TALEBİ ( Birden Çok Parsel Üzerinde Kurulu Bulunan ve Bu Nedenle de Kat Mülkiyeti Kanununa Tabi Olmayan Sitede Ortak Giderin Talebi-Genel Hükümler Çerçevesi İçerisinde Uyuşmazlığın Çözümünün Gerekmesi )

• KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA TABİ OLMAYAN SİTEDE ORTAK GİDERLERİN ÖDENMESİ TALEBİ ( Sebepsiz Zenginleşme Veya Vekaletsiz İş Görme Hükümlerine Göre Uyuşmazlığın Çözümlenmesinin Gerekmesi )

• KOOPERATİFLERDE KUR'A ÇEKİLEREK FERDİ MÜLKİYETE GEÇİLMESİ ( Bağımsız Bölümlerin Mülkiyetinin Kurayı Çeken Kişiye Geçmesi-Davalının da Ortak Giderlerden Hissesine Düşen Katkı Payını Ödemekle Yükümlü Olması )

2004/m.67

ÖZET : Uyuşmazlık, birden çok parsel üzerinde kurulu bulunan ve bu nedenle de Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmayan sitede ortak giderlerin tahsiline ilişkindir.
Sitede Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamadığından ötürü genel hükümler çerçevesinde uyuşmazlığın çözümü gerekmektedir.
Yönetici olduğunu ileri süren davacı, davalının yapılan hizmetlerden faydalandığını iddia ettiğine ve davalının payına düşen faydalı ve zorunlu masrafları talep ettiğine göre uyuşmazlık sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde çözümlenecek mahiyettedir.
Maddi olay ile bağlı olan hakim, hukuksal nitelendirmeyi kendiliğinden yapmakla hükümlüdür. O nedenle talep olmasa dahi vekaletsiz iş görme veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre alacağın tahsilinin mümkün olup olmadığına yapılacak yargılama sonucunda karar verecektir.
Yargıtay uygulamalarına göre kooperatiflerde kur'a çekilip ferdi mülkiyete geçilmekle bağımsız bölümlerin mülkiyeti kurayı çeken kişiye geçer. Ferdi mülkiyete geçildikten sonra kat malikleri genel kurul toplantısı yapmış ve kendi aralarında yönetim kurulunu seçmiş bulunmalarına göre yönetim yetkisi de bu yönetim kuruluna intikal etmiştir. Davalı ise, kooperatif üyesinden satın alan kişi olup kendisine bağımsız bölüm tahsis edilmediğini iddia etmediğine göre ortak giderlerden hissesine düşen katkı payını ödemekle yükümlüdür.
DAVA : Davacı dilekçesinde ve birleştirilen dosyalarda davalının ödemediği aidatların ( 250.040.000 lira ) tahsili için yapılan ilamsız icra takibine vaki haksız itirazın iptali takibin devamı ile %40 icra inkar tazminatının faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı dava dilekçesinde, bağımsız bölüm maliki Nilgün Aydın'ın ortak gider katılım payını ödememesi nedeniyle aleyhine ilamsız icra takibi yapıldığını ve davalının vaki haksız itirazının iptalini istemiştir.
Davalı ise henüz kooperatif aşamasında olup, ferdi mülkiyete geçilmediği ve yasal yönetimin bulunmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; dava konusu parseller üzerinde konut yapılması amacıyla Ersen Konut Yapı Kooperatifi Kurulmuş olup ferdi mülkiyete 31.12.2003 tarihinde hazırlanan yönetim planı ile geçildiği, istenilen ortak gider alacağının henüz ferdi mülkiyete geçilmeyen döneme ilişkin olduğu henüz yasal anlamda oturulmayan dönemlerin ortak gider katılım payı istenemeyeceği gerekçesi ile davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm, süresinde davacı site vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Uyuşmazlık, birden çok parsel üzerinde kurulu bulunan ve bu nedenle de Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmayan sitede ortak giderlerin tahsiline ilişkindir.
Sitede Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamadığından ötürü genel hükümler çerçevesinde uyuşmazlığın çözümü gerekmektedir.
Yönetici olduğunu ileri süren davacı, davalının yapılan hizmetlerden faydalandığını iddia ettiğine ve davalının payına düşen faydalı ve zorunlu masrafları talep ettiğine göre uyuşmazlık sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde çözümlenecek mahiyettedir.
Maddi olay ile bağlı olan hakim, hukuksal nitelendirmeyi kendiliğinden yapmakla hükümlüdür. O nedenle talep olmasa dahi vekaletsiz iş görme veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre alacağın tahsilinin mümkün olup olmadığına yapılacak yargılama sonucunda karar verecektir.
Dosyaya getirtilen belgelerden, kooperatife ait ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş olduğu, tüm bağımsız bölümlerin kooperatif adına kayıtlı iken 30.12.2003 tarihli yönetim planı uyarınca malikleri adına tescil edildiği anlaşılmaktadır. Bununla beraber kooperatif üyeleri arasında 2.11.1997 tarihinde kur'a çekilerek ferdi mülkiyete geçildiği ve yapıların kısmen de olsa iskan edildiği anlaşılmaktadır.
Yargıtay uygulamalarına göre kooperatiflerde kur'a çekilip ferdi mülkiyete geçilmekle bağımsız bölümlerin mülkiyeti kurayı çeken kişiye geçer. Ferdi mülkiyete geçildikten sonra kat malikleri genel kurul toplantısı yapmış ve kendi aralarında yönetim kurulunu seçmiş bulunmalarına göre yönetim yetkisi de bu yönetim kuruluna intikal etmiştir. Davalı ise, kooperatif üyesinden satın alan kişi olup kendisine bağımsız bölüm tahsis edilmediğini iddia etmediğine göre ortak giderlerden hissesine düşen katkı payını ödemekle yükümlüdür.
Somut olayda alınan bilirkişi raporu ile davalının ortak kullanım yerlerinden ve hizmetlerinden faydalandığı anlaşılmaktadır. Mahkemece, ek rapor alınmak suretiyle yukarıda açıklanan ilkeler gereğince inceleme ve araştırma yapılmak ve sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 25.11.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

12. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/5799

K. 2001/6811

T. 20.4.2001

• KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA GÖRE SİTE YÖNETİMİNİN TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan)

• TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site Yönetiminin - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan)

• SİTE YÖNETİMİNİN TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan)

• MÜŞTEREK TESİSLERLE İLGİLİ SÖZLEŞME ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site - İmzalamayan Kat Malikini Bağlamayacağı)

• KAT MALİKİNİ BAĞLAMAYAN SÖZLEŞME ( Müşterek Tesislerle İlgili - ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site)

2004/m.68/1

634/m.37

ÖZET : Birçok parsel üzerine kurulu sitedeki yapıların malikleri arasında yönetim planı düzenlenmiş ise, uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözümlenmesi gerekir. Bitişik parsellerin kat malikleri arasında, müşterek tesislerle ilgili olarak yapılan sözleşme, genel hükümlere göre geçerli ise de, bu sözleşmeyi imzalamayan kat malikini bağlamaz.
DAVA : Merci kararının müddeti içinde temyizen tetkikinin alacaklı vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 5.4.2001 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü.
KARAR : Kat malikleri kurulu kararı alındığı andan itibaren hüküm ifade eder. Bunun tebliğine gerek yoktur. Yetkili mahkemece iptal edilmedikçe hükmünü icra eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre kat malikler kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararlar İİK.nun 68. maddesinin 1. fıkrasında yazılı belirtilen belgelerden sayılır. Bu nedenle merciin aksine görüşünde isabet yoktur.
Ancak, takibin site yönetimi, tarafından yapıldığı ve dosyadaki mevcut belgelerden taşınmazların birden fazla parsel üzerine kurulu bulunduğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kanunda öngörülen,kat mülkiyeti ancak tek parsel üzerindeki yapı ve yapılarda kurulabileceğinden yönetim planı tek parseldeki kat malikleri arasında yapılmış ise uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, birçok parsel üzerinde kurulu sitedeki yapıların malikleri arasında yönetim planı düzenlenmiş ise uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözümlenmesi gerekir. Öte yandan bitişik parsellerin kat malikleri arasında müşterek tesislerle ilgili olarak yapılan sözleşme genel hükümlere göre geçerli ise de bu sözleşmeyi imzalamayan kat malikini bağlamaz. Mercice anılan durum araştırılarak borçlu kat malikini bağlayıcı belge bulunup bulunmadığı saptandıktan sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile sonuca gidilmesi isabetsizdir.
Sonuç : Alacaklı vekilinin temyiz itirazlarınm kabulü ile merci kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK. 366 ve HUMK.nun 428. maddeleri uyarınca ( BOZULMASINA), 20.4.2001 gününde oybirliğiyle karar verildi.