Sayın Saim,

Alıntı: Aslolan maliktir. Malik olmayan kiralayan, malikin temsilcisidir. Bunun aksini hukuki temelde iddia etmek mümkün değildir.

6570 açısından aslolanın malik değil, kiralayan olduğu görüşündeyim. Bence kanunda kiralayan tabiri kullanılması ve malik sözcüğünden kaçınılması bir dil sürçmesi değil, bilinçli bir tercihtir.

6570 "eşyaya değil", "sözleşmeye" yönelmiş bir hukuki ilişkiyi düzenler ve bu bağlamda 6570 açısından malik (hak sahibi) değil, kiralayan (âkit) vardır. Kiralayan kişinin yetkilerine ilişkin BK'nin temsil hükümlerine yaptığınız atfa aynen katılıyorum ancak uygulamada kiralayan kişinin yetkisiz temsilinden bahsedilebilecek durumlar bence çok çok istisna olacaktır. Bir kişi sizin boş evinizin anahtarını çalıp, sizin haberiniz olmadan kiralayan sıfatıyla sözleşme yapmışsa burada yetkisiz temsilden bahsedebiliriz ancak unutulmamalıdır ki, kiralayan sıfatına sahip kişi uygulamada evin zilyedliğine (ve bu bağlamdan anahtarlarına da!) haizdir ve kiracıya bunları sözleşme gereğince tevdi etmektedir. Dolayısıyla burada malikin (en azından kiracıya karşı!) yetkisiz temsilden bahsetmesi pek güç olsa gerek.

Eğer aksi durumu kabul edersek, her kira akdinde kiralayandan vekaletname veya tapu kaydı istemek zorunda kalırız, oysa bana sorarsanız 6570 gereğince mecurun zilyetliğinin sahibi olması, anahtarlara sahip olması mecuru sözleşme gereğince kiracıya başarıyla teslim etmesi kiralayan açısından yeterli olmalı.

Peki ya temsil gerçekten yetkisizse? O durumda malikin zararını kiralayandan karşılamasında bir engel göremiyorum. Dolayısıyla burada hiç kusuru olmayan kiracıyı mağdur etmek yerine, yetkisiz temsilin külfetini konunun asıl tarafları olan malik ve kiralayan arasında dağıtmak bence daha adil.

Eğer sizin görüşünüzde olduğu gibi kira sözleşmesinin odağına "kiralayan"ı değil, maliki koyarsak ve konuyu yetkisiz temsile bağlarsak bakın neler yapılabilir: Eşimin adına olan gayrımenkulü, ben kiracılara gösterir, adıma kiralayan sıfatıyla kira akti yapar, anahtarları ve zilyetliğini onlara devreder, 3 yıl kiraları alırım. Sonra kira artışını beğenmediğim zaman, "malik ve karşı durulmaz tapusu" devreye giriverir ve eşim bana evin anahtarlarını kendim kullanayım diye verdiğini, evi onun haberi olmadan temsil hükümlerini aşarak kiraladığımı, bu akte muvaffakati olmadığını iddia ediverir ve eğer bu durumlarda kira aktini ve kiracıyı korumazsak, 6570'nin kolay aşılamaz tahliye sebepleri arasına, gayet kolay uygulanabilir yeni bir tahliye sebebi ekleyiveririz!

Bu nedenlerle bence hem malikin, hem kiralayanın oğlunun ihtiyacı olması durumunda dava hakkı kiralayandadır, malikte değil. Malik âkit sıfatını kiralayana bırakmakla (mesela anahtarı ve zilyetliği vermekle) bu sözleşmedeki hak ve yetkilerini de ona devretmiştir, sözleşmenin tarafı değildir ve yasanın kendisine açıkça tanıdığı yetkiler dışındaki yetkileri de o değil, sözleşmenin tarafı olan ve kanunda da açıkça ismi zikredilen "kiralayan" kullanır.

Elbette malikin her zaman mülkiyet hakkına dayanarak bu sözleşmenin hükümlerini kendi üstüne alma hakkı olduğunu (veya yetkisiz temsil gereğince kira sözleşmesini MAKUL gerekçerle geçersiz kılabileceğini) her zaman tartışabiliriz ama bunlar olmadığı sürece, kiracının muhatabı kiralayan, kiralayanın muhatabı da maliktir.

diye düşünüyorum.. Ama bu kişisel görüşümün pekçok hukukçu meslektaşımız tarafından eleştirileceğini ve sizin görüşünüzün genel olarak kabul görme ihtimalinin daha yüksek olduğunu da peşinen itiraf ediyorum.

@Av. Salim : Sizin sorunuzun cevabı ise davayı hiç şüphesiz "kiralayan" açar, sözleşmenin tarafı olmayan oğlu değil. Sorunuzdan sonra konuyu epey dağıttıysak da, bu güzel hukuki tartışmaya yol açtığınız için teşekkür ederiz!