1- Kıymet takdiri tebliği
Öncelikle İİK madde 128/2 :
(Değişik fıkra: 09/11/1988 – 3494/19 md.) İcra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirir, …Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara*tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali müstesna olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınmak sureti ile tebliğ edilir. (Mülga cümle: 17/07/2003 – 4949 S.K./103. md.)
Hükmü yer almaktadır. Bu maddeden de anlaşılacağı üzere taşınmazın kıymet takdir raporu, borçluya taşınmaz üzerinde haczi bulunan alacaklılara ve diğer ipotek alacaklılarına tebliğ edilecektir. Satılmasına karar verilen taşınmaz hisseli bir taşınmaz ise kıymet takdir raporunun tüm hissedarlara tebliğ edilmesine gerek yoktur. Çünkü İİK 128/2 açıkça kıymet takdirine ilişkin raporun borçluya, haciz koydurmuş alacaklıya ve diğer ipotek alacaklılarına tebliğ edilmesi gerektiğini düzenlemiştir. Haciz koydurmuş alacaklı tabirinden ise hisseli taşınmazlarda sadece borçlunun hissesi üzerine konulmuş olan haciz anlaşılması gerekir. Yani hisseli taşınmaz satışlarında kıymet takdir raporu borçluya, haciz konulan hisse üzerinde başkaca hacizler varsa o dosyaların haciz alacaklılarına ve yine haciz konulan hisse üzerinde ipotek mevcut ise ipotek alacaklısına tebliği zorunludur.
Yargıtay*12 HD 2012/29496 E. 2013/1668 K.
İİK.’nun*128/2. maddesi gereğince, icra dairesi satışa hazırlık işlemleri sırasında taşınmazın kıymetini ehil bilirkişiler aracılığı ile tayin ve tespit ettirirken, taşınmazın üzerindeki yükümlülüklerin de kıymete olan etkisini dikkate alır. Kesinleşen kıymet takdiri, taşınmazın satışı sırasında İİK’nun*129. maddesinde öngörülen ve satışın en az hangi bedelle yapılacağını saptayan önemli bir işlemdir. Kıymet takdirine ilişkin rapor; borçluya, haciz koydurmuş alacaklıya ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali müstesna olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınmak suretiyle tebliğ edilir.*Bu maddede tapudaki ilgililere kıymet takdir raporunun tebliğ edilmesi gerektiğine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır.
Kaldı ki şikayetçiye satış ilanı 13.12.2011 tarihinde bizzat tebliğ edildiği halde satış ilanının kendisine tebliğinden itibaren yedi günlük sürede kıymet takdirine itiraz etmediğinden, bu husus ihalenin feshi nedeni olarak ileri sürülemez.
O halde mahkemece, ihalenin feshi talebinin reddi yerine kabulüne karar verilmesi isabetsizdir. (BOZMA)
2- Satış ilanının tebliği
İcra İflas Kanunu, kıymet takdiri tebliğine göre satış ilanının tebliğini oldukça sıkı şekil şartlarına bağlamış olup bu husustaki bir eksiklik doğrudan ihalenin feshine sebep olmaktadır. Bu sebeple taşınmaz satışlarında satış ilanının tebliği meselsi oldukça önem arz etmektedir.
İİK Madde 127:
İlanın birer sureti*borçluya ve alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur. Adresin tapuda kayıtlı olmaması halinde, varsa adres kayıt sistemindeki adresleri tebligat adresleri olarak kabul edilir. Bunların dışında ayrıca adres tahkiki yapılmaz, gazetede veya elektronik ortamda yapılan satış ilanı tebligat yerine geçer.
Hükmü yer almaktadır. Bu maddeye göre taşınmazın satış ilanı borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu sicilindeki tüm ilgililerine tebliğ edilmesi gerekmektedir. Satılmasına karar verilen taşınmaz hisseli bir taşınmaz ise*satış ilanının tapu sicilindeki tüm hissedarlara tebliği zorunludur.*Satış ilanın ilgililere usulüne uygun olarak tebliğ edilmemiş olması ihalenin feshi sebebidir.
Satılmasına karar verilen taşınmaz hisseli bir taşınmaz ise öncelikle hissedarlara ait adres ve kimlik bilgileri ilgili tapu müdürlüğünden istenilmeli, tapu müdürlüğünden adres bildirilmesi halinde satış ilanları öncelikle bildirilen bu adrese tebliğe çıkarılmalı bila ikmal iade dönmesi halinde ise ilgilinin mernis adresine tebliğe gönderilmesi*gerekmektedir. Tapu Müdürlüğünce hissedarların adresleri bildirilmeyip sadece kimlik bilgileri verilir ise bu durumda satış ilanı doğrudan ilgilinin mernis adresine tebliğe çıkarılabilir.
Yargıtay HGK 2013/12-1604 E. 2015/1125 K.
Dairemizin süreklilik arzeden içtihatlarına göre, satış ilanının usulsüz tebliğ edilmesi başlı başına ihalenin feshi sebebi olup, borçlu vekiline satış ilanının tebliğ edilmemesi de aynı hukuki sonucu doğurur.