Sayın meslektaşım,

İskan ruhsatının alınmış olmasının eksik iş mi yoksa hukuki ayıp mı olarak nitelendirilmesi gerektiği tartışmalıdır. Eksik ifa halinde yüklenicinin temerrüdü söz konusu olacak ve yüklenici buna göre sorumlu tutulacaktır . Ancak yapıda ayıp var ise bu kez yüklenici, ayıba karşı tekeffül hükümlerine (TBK m.473-478) göre sorumlu olacaktır . Yargıtay da eksik ifa halinde yüklenicinin genel hükümlere göre yani borçlu temerrüdü hükümlerine göre sorumlu tutulacağını kabul etmektedir


Hukuki ayıp olarak nitelendirirsek bu kez fiili teslimden itibaren gözden geçirme ve bildirim yükümlülüklerini yerine getirip zamanaşımı süresi içinde TBK m.475'te sayılan hakların kullanılması gerekmektedir. Yani müvekkiliniz daireleri geç de olsa teslim aldığı tarihten itibaren gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğünü yerine getirmedi ise hukuki ayıba dayanarak menfaat elde etmeniz çok zor. Gözden geçirme teslim alınında imkan bulur bulmaz yapılmalı, bildirim ise gözden geçirme tamamlandıktan sonra uygun bir süre içinde yapılmadı (doktrinde derhal bildirimde bulunması gerekir diyenler de var). Bildirim ise şekle tabi olmadığı için (sözleşmede aksi düzenleme yok ise) her türlü delille ispat edilebilir. Tanık gibi. Ancak hukuki ayıp diye nitelersek de iskan ile ilgili olarak ağır kusur halindeki 20 yıllık süreyi kullanmak bence mümkün değil.

Eksik iş olarak nitelendirirsek bu kez Yargıtay eksik iş varsa eseri teslim edilmemiş olarak kabul etmekte ve genel zamanaşımı süresi içinde talep imkanı tanımaktadır. Yani yapı fiilen teslim edilmiş olsa da hukuken teslim edilmemiş kabul edilmektedir. Eksik iş halinde ise gözden geçirme ve bildirim yükümlülüklerinin olmadığı kabul edildiği için sizin durumda bunlar yerine getirilmedi ise davanın bu doğrultuda açılması lehe olacaktır diye düşünmekteyim. burada da genel zamanaşımı süresi uygulama alanı bulacaktır. Sözleşmede iskan alma yükümlülüğü açıkça yüklenici üzerine bırakılmış, anahtar teslim öngörülmüş, iskan alınmadan teslimin gerçekleşmiş olmayacağı ifade edilmiş vs ise bunlarla da iddianızı güçlendirebilirsiniz.

Yargıtay ise iskan ruhsatı bakımından her iki yönde de karar verebilmektedir. İkinci paragrafta eksik ifa görüşünde olduğu kararlara yer verdim. Sizin için daha kullanışlı olacaktır diye düşünüyorum.

Yarg. 15. HD., 02.11.2011 T., 2010/6520 E., 2011/6434 K.: “… Davalı yüklenici tarafından iskan ruhsatı alınmamıştır. Ancak davacılara ait bağımsız bölümlerin davacılar tarafından teslim alındığı, su aboneliğinin 03.01.2003, elektrik aboneliğinin 07.01.2003 tarihinde yapıldığı dosyadaki belgelerden anlaşılmaktadır. Davacı arsa sahiplerinin kendilerine ait bağımsız bölümleri teslim alıp kullandıkları ilk bilirkişi raporu içeriğinden de anlaşılmaktadır. Bu durumda 07.10.2002 tarihi ile 07.01.2003 tarihi arasındaki dönem için davacıların gecikme tazminatı isteyebilecekleri dikkate alınıp, bu konuda gerekirse bilirkişilerden ek rapor alınmak suretiyle tazminat miktarının belirlenerek karar oluşturulması gerekirken davacıların kendilerine ait bağımsız bölümleri fiilen teslim aldıkları dikkate alınmaksızın yazılı şekilde hüküm oluşturulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir…” (C.İ.P.).
Aynı doğrultuda: Yarg. 15. HD., 25.05.1989 T., 1988/4421 E., 1989/2513 K.: “… Diğer bir anlatımla, oturma izni bulunmayan bağımsız bölümlerin fiilen teslim alınmasına ve kullanılmasına engel bir durum mevcut değildir…”; Yarg. 23. HD., 18.12.2015 T., 2014/6840 E., 2015/8278 K. (C.İ.P.); Yarg. 15. HD., 26.05.2010 T., 2010/1941 E., 2010/2979 K. (C.İ.P.).



Yarg. 15. HD., 31.10.2003 T., 2003/1739 E., 2003/5138 K.: “… Görülüyor ki, taraflar inşaatın iskan ruhsatı alınmadığı sürece tamamlanmış sayılamayacağını, iskan ruhsatı alma yükümlülüğünün de yükleniciye ait olduğunu kararlaştırmışlardır. Bir başka anlatımla davacıların daireleri teslimi iskan koşuluna bağlanmıştır. Yüklenici iskan almadığı sürece inşaat tamamlanmış sayılamayacağından, yüklenici borçlu temerrüdünden kurtulamaz. Arsa sahiplerinin bir süre binada oturmuş olmaları da teslim anlamına gelmez. Sözleşmenin bu hükümleri delil sözleşmesi niteliğinde olup mahkemece resen gözetilmelidir (HUMK.287.md.)…” (C.İ.P.). Aynı doğrultuda: Yarg. 23. HD., 05.12.2014 T., 2014/4316 E., 2014/7879 K. (C.İ.P.); Yarg. 15. Hd., 08.06.2004 T., 2003/6242 E., 2004/3206 K. (C.İ.P.); Yarg. 15. HD., 28.02.2005 T., 2004/4417 E., 2005/1075 K. (C.İ.P.).

Konu tez konumun bir parçası olduğu için biraz tartışmalara boğmuş olabilirim sizi ama umarım işinize yarar. İyi çalışmalar.