Sayın Meslektaşlarım

Müvekkil bir müteahhitten harici satış sözleşmesi ile taşınmaz almak üzere anlaşmaya varıyor. Sözleşmede vaad ettiği bir kısım ödemeyi yaptıktan sonra taşınmazı satın almaktan vazgeçiyor. Bu aşamada tarafıma ödediği bedelin iadesi için başvuran müvekkil için araştırma yaparken aşağıda sıraladığım 2 kararı buldum.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ
ESAS: 2014/22074
KARAR: 2015/2183



Davacı vekili dilekçesinde; davalı taraf ile dava dışı arsa maliki arasında gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme ile davalı yükleniciye bırakılan dairelerden birinin (B... Mahallesinde bulunan 205 ada 82 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaa ettiği apartmanın 4.katında bulunan güneybatı cepheli dubleks dairenin) müvekkili tarafından, davalı yükleniciden, harici satım sözleşmesi düzenlenerek 110.000,00 TL bedelle satın alındığını; müvekkilinin, davalı tarafa taksitler halinde toplam 54.500,00 TL ödeme yaptığını, kalan bedelin taşınmazın tesliminde ödeneceğinin kararlaştırıldığını;

Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur. (743 Sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 634; 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706; 818 sayılı Borçlar Kanunu madde 213 ( 6098 sayılı BK madde 237) ; Tapu Kanunu madde 26; Noterlik Kanunu madde 60) Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran, ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay’ca doğrudan göz önünde tutulur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu’nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur. 818 sayılı Borçlar Kanununun 163. (6098 sayılı BK 184.madde) maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; “alacağın temliki” hükmünde olan böyle bir sözleşme de hukuken geçerlidir. Ancak, “alacağın temliki” şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; başka bir ifadeyle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gereklidir. Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat talebinde bulunabilir. Hemen belirtmek gerekir ki, arsa sahibi ve yüklenici sıfatlarının birleşmesi ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde inşa edeceği binanın finansmanını sağlamak üzere, yapmakta olduğu inşaata, “yapı ortaklığı” modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda da, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin de, yazılı yapılması yeterli olup; resmi koşul aranmaz. (Bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun, 16.06.2010 tarihli, E.2010/14-290, K.2010/328 sayılı kararı)

Yukarıda açıklanan hukuki ilkeler ışığında, somut olay değerlendirildiğinde; davalı taraf, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaatını üstlendiği taşınmazdan bir adet daireyi davacıya satmış olup; tarafların, alıcı durumundaki davacı ve yüklenici durumundaki davalı olmasına göre; inşa halindeki taşınmazın satın alınması konusunda yapılan yazılı sözleşme geçerlidir.

Ve

T.C.
YARGITAY
19. HUKUK DAİRESİ
E. 2010/14869
K. 2011/2621
T. 1.3.2011
• TAPUDA KAYITLI TAŞINMAZLARIN SATIŞI ( Resmi Şekilde Yapılacağı - Resmi Şeklin Dışında Yapılan Satış Sözleşmeleri Geçersiz Olduğu )
• GEÇERSİZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ ( Taraflar Aldıklarını Geri Vermekle Yükümlü Olup Davacı Yan Geçersiz Sözleşme Sırasında Davalıya Ödediği Miktarın İadesini İsteyebileceği )
• RESMİ ŞEKİL ( Tapuda Kayıtlı Taşınmazların Satışı Resmi Şekilde Yapılacağı - Resmi Şeklin Dışında Yapılan Satış Sözleşmelerinin Geçersiz Olduğu )
818/m.213
ÖZET : Tapuda kayıtlı taşınmazların satışı resmi şekilde yapılır. Resmi şeklin dışında yapılan satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz olan satış sözleşmelerinde taraflar aldıklarını geri vermekle yükümlü olup, davacı yan geçersiz sözleşme sırasında davalıya ödediği miktarın iadesini isteyebilir. Mahkemece bu yön gözetilmeden taşınmazın dava tarihindeki değerine hükmolunması doğru görülmemiştir.

DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükümün süresi içinde davalılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında 12.10.2004 tarihinde akdedilen adi yazılı sözleşme ile tapuya kayıtlı bulunan 7085 Ada 8 Parsel Sayılı taşınmazın davalı yanca müvekkiline satıldığını ve karşılığında 115.000 Doların davalı S... İnşaat Madencilik Ltd. Şti.ne ödendiğini, taşınmazın devir işlemlerinin gerçekleşmediğini ileri sürerek taşınmazın satış bedelinin dava tarihi itibariyle karşılığı olan 219.269.44.-TL.nin davalılardan dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, müvekkilinin 3. kişi adına kayıtlı olan taşınmazı kendi adına tescilini sağlayamadığından devir işlemlerini gerçekleştiremediğini, buna karşılık bir başka taşınmazın tescilinin davacı yanca kabul edilmediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece toplanan delillere göre, taraflar arasında adi yazılı şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedildiği, bu sözleşmenin ve ödenen bedelin taraflar arasında ihtilafsız olduğu, davaya konu sözleşmenin taşınmaz mülkiyetini geçirecek resmi şekilde yapılmadığından yok hükmünde olduğu, bu durumda sözleşmenin taraflarının birbirlerine ödediklerini geri vermekle yükümlü oldukları, davacı yanın ödemesini davalı şirkete barter çekiyle yaptığı, bu bedelin karşılığının davalı yanca davacıya ödendiğine ilişkin ödeme belgesi sunulmadığı gibi barter sisteminden çekin karşılığının mal ile ödendiğinin bildirilmediği, davalı S... İnşaat Ltd. Şti.nin sözleşmede taraf olmadığı gerekçesiyle davalı İ. U. hakkındaki davanın kabulüne, satış bedeli 219.269.44.-TL.nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı İ. U.'dan alınarak davacıya ödenmesine, davalı S... İnşaat Ltd. Şti.ne yönelik davanın husumet yönünden reddine karar verilmiş, hüküm davalılar vekilince temyiz edilmiştir.

Tapuda kayıtlı taşınmazların satışı resmi şekilde yapılır. Resmi şeklin dışında yapılan satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz olan satış sözleşmelerinde taraflar aldıklarını geri vermekle yükümlü olup, davacı yan geçersiz sözleşme sırasında davalı İ. U.'a ödediği miktarın iadesini isteyebilir. Mahkemece bu yön gözetilmeden taşınmazın dava tarihindeki değerine hükmolunması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle hükümün temyiz eden davalı İ. U. yararına bozulmasına, bozma nedenine göre davalıların sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin harcın istenmesi halinde iadesine, 1.3.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.


İlk kararda, müteahhidin kendi payına düşen daireyi 3 kişiye satmasını alacağın temliki sözleşmesi olarak nitelenmesi aklımı karıştırdı.

Müvekkil ile müteahhit arasında imzalanan sözleşmede, müteahhit belirli sürede ve belirli özelliklere sahip daireyi yapıp mülkiyetini devrini üstleniyor. Ancak sözleşmenin herhangi bir yerinde, başkasının arsasına kat karşılığı inşaat yaptığı konusunda ibare bulunmuyor.

Bu anlamda, müteahhittin bunun bir temlik sözleşmesi olduğu yönündeki savunması sizce dinlenir mi?

Müvekkil ödemiş olduğu bedelleri iade talep ederken, sözleşmedeki cezai şartlardan mesul olmayacağını düşünüyorum. Taşınmazın son halini almasına çok kısa süre kalmış olması TMK 2 kapsamında talebimizin uygun olmadığı sonucunu doğurur mu?