Müvekkiliniz ile işyerini kullanan kuzeni arasında kira ilişkisi bulunmadığına göre ; hiçbir haklı nedene dayanmayan, haksız ve kötüniyetli bir işgal sözkonusudur.

Taşınmaza vaki müdahalenin sona erdirilmesi ve taşınmazın haksız kullanımı nedeni ile 5 yıllık ecri misil bedeli ( haksız işgal tazminatı - mahrum kalınan kira bedeli ) olan tutarı içeren istemlerinizi ihtarname ile talep edin .

Ardından meni müdahale ve ecri misil talepli davanızı açarsınız.
Davada taşınmazın değeri + ecrimisil bedeli üzerinden harç yatırmanız gerekecek.
Mahallinde yapılacak keşif , bilirkişi incelemesi ve tanık beyanlarına bağlı olarak davanız sonuçlanacaktır.
Kararın kesinleşmesinin ardından ilamı icraya koyabilirsiniz.

Açacağınız davada davalının taşınmaza haksız müdahalesinin olmadığı , taraflar arasında ( sözlü kira kontratına dayalı ) kira ilişkisinin varlığına ilişkin bir iddiasının olması halinde kullanmanız için bir karar da ekliyorum.

T.C.

YARGITAY

1. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/4422

K. 2004/5460

T. 10.5.2004

• ELATMANIN ÖNLENMESİ VE ECRİMİSİL ( Kira Sözleşmelerinin Geçerliliğinin Hiç Bir Koşula Bağlı Olmadığı - 1.1.1998 Tarihinden İtibaren 40 Milyon Lirayı Aşan Sözleşmeler Hakkında Tanık Dinlenemeyeceği/Sözü Edilen Miktar Yıllık Kira Tutarına Bakılarak Belli Edileceği )

• KİRA SÖZLEŞMESİ ( Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil - Geçerliliğinin Hiç Bir Koşula Bağlı Olmadığı - 1.1.1998 Tarihinden İtibaren 40 Milyon Lirayı Aşan Sözleşmeler Hakkında Tanık Dinlenemeyeceği/Sözü Edilen Miktar Yıllık Kira Tutarına Bakılarak Belli Edileceği )

• YAZILI DELİL ( Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil - 1.1.1998 Tarihinden İtibaren 40 Milyon Lirayı Aşan Sözleşmeler Hakkında Tanık Dinlenemeyeceği/Sözü Edilen Miktar Yıllık Kira Tutarına Bakılarak Belli Edileceği - Kardeşler Arası Muamelelerin Şahitle İspat Edilebileceği )

1086/m.288,292,293

4721/m.683


ÖZET : Özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir.Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni ( üstü kapalı )olarakta vucuda getirilebilir. Yeterki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olmaları gerekir.Ancak HUMK.nun 288.maddesi uyarınca 1.1.1998 tarihinden itibaren 40.000.000 lirayı aşan ( 23.6.1996 gün ve 4146 sayılı yasaya göre )sözleşmeler hakkında tanık dinlenilebilmesine olanak yoktur; kira sözleşmesinin varlığı, ancak yazılı delille ispat edilebilir. Hemen belirtilmelidir ki, sözü edilen miktar, yıllık kira tutarına bakılarak belli edilir.Sözlü kira sözleşmesi kurulduğu yolundaki savunmanın,ilgilisine ( davalıya yada davalılara )yemin teklif etme hakkı verebileceği; ayrıca HUMK.nun 292 ve 293.maddelerinde değinilen ayrıcalıklarında gözetilmesinin gerekeceği kuşkusuzdur.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada;
Davacı,kayden maliki bulunduğu 86,87,537 ve 748 parsel sayılı taşınmazlarını,davalının 1990 yılından bu yana bedel ödemeden kullandığını ileri sürüp,elatmanın önlenmesi ve 2001 yılından geriye dönük 5 yıllık toplam 10.168.000.000 TL. ecrimisilin tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davacı ile kardeş olduklarını,taşınmazların 3 yıldır kira bedelini davacıya ödeyerek kullandığını belirtip,davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece,taraflar arasında yazılı olmayan kira sözleşmesi bulunduğu, davalının haksız müdahalesinin olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Karar,davacı tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla;Tetkik Hakimi raporu okundu,düşüncesi alındı.Dosya incelendi gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava,çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir. Mahkemece,davanın reddine karar verilmiştir. Dosya içeriğinden,toplanan delillerden,çekişme konusu 86,87,537 ve 748 parsel sayılı taşınmazlarda davacının tam ve paylı mülkiyet hakkının bulunduğu,davalının anılan taşınmazlardan 537 parsel sayılı taşınmaz hariç kayda dayalı bir hakkının olmadığı, 537 parselin paydaşlarından bulunduğu;anılan taşınmazların tamamını uzun süreden beri tasarrufu altında tuttuğu görülmektedir.
Davalı, söz konusu taşınmazları kira ilişkisine dayalı olarak kullandığını belirtmiş,mahkemece bu savunmaya itibar edilerek dava reddedilmiştir.
Bilindiği üzere;özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir.Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni ( üstü kapalı )olarakta vucuda getirilebilir. Yeterki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar.Nitekim bu kural 18.3.1942 tarih 37/6 sayılı inançları birleştirme kararında açıkça vurgulanmıştır.
Ne var ki kira ilişkisi bir hukuki fiil ( vakıa )değil,bir hakkın doğumuna,değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem ( muamele )dir. Bu nedenle,HUMK.nun 288.maddesi uyarınca 1.1.1998 tarihinden itibaren 40.000.000 lirayı aşan ( 23.6.1996 gün ve 4146 sayılı yasaya göre )sözleşmeler hakkında tanık dinlenilebilmesine olanak yoktur; kira sözleşmesinin varlığı, ancak yazılı delille ispat edilebilir.Hemen belirtilmelidir ki, sözü edilen miktar, yıllık kira tutarına bakılarak belli edilir.Sözlü kira sözleşmesi kurulduğu yolundaki savunmanın,ilgilisine ( davalıya yada davalılara )yemin teklif etme hakkı verebileceği; ayrıca HUMK.nun 292 ve 293.maddelerinde değinilen ayrıcalıklarında gözetilmesinin gerekeceği kuşkusuzdur.
Somut olayda,mahkemece kira ilişkisinin varlığı kabul edilirken yukarıda açıklanan ilkeler gözetilmek suretiyle bir araştırma yapılmış değildir.
SONUÇ : Hal böyle olunca,kiracılık savunması yönünden gerekli araştırmanın yapılması,ondan sonra bir karar verilmesi gerekirken,yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir.Davacının temyiz itirazları yerindedir.Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerden ötürü H.U.M.K.'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA,alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine,10.5.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.