- ESASLI TAMİRAT
- KİRALAYANIN AYIBA KARŞI TEKEFFÜL BORCU
- KİRALAYANIN BORÇLARI
- OBJEKTİF İYİNİYET KURALINA AYKIRILIK
- VEKALETSİZ İŞ GÖRME
__________________________________________________ __________
E.1994/1699
K.1994/3373
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda yazılınedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacıavukatınca temyiz edilmesi üzerine; dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
Davacı; Ulus, Hükümet Caddesi, ...... Sokaktaki 19 nolu oteli davalılardan 1.8.1991başlangıç tarihli sözleşmeyle 8 yıl süreyle kiraladığını, otel asansörünün teknik açıdanhayati önemi haiz ayıpların ortaya çıktığını, değişik firmalardan alınan raporlarla ayrıcabunun doğrulandığını, durumun davalılara bildirildiğini, zorunlu nedenler altında onarımıyaptırdığını öne sürerek onarım tutarı 28.000.000 TL.nın davalılardan ortaklaşa vezincirleme ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalılar; asansörün sağlam teslim edildiğini, sözleşmenin özel 4. maddesine göreotelin çalıştırılmasından doğan her türlü giderlerin işleticiye ait olacağınınkararlaştırıldığını, 7 ay sonra ayıbın öne sürülmesinin iyiniyet kurallarıylabağdaşmayacağını savunmuşlar, davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece; kiralayanın onayı alınmadan ve kira ilişkisi devam ettiği sürece asansöreyapılan giderlerin istenemiyeceği, ancak talep hakkının kiralananın tahliye edilmesindensonra muaccel olacağı kabul edilmiş, davanın reddine karar verilmiştir.
Bir davada ileri sürülen maddi olguları belirlemek, hukuksal açıdan nitelemek, yasamaddelerini arayıp bulmak ve uygulamak hakimin doğrudan görevidir ( HUMK. md. 76 )
Dava, hukuksal nitelikce kiralanandaki kiralayanın tekeffülü altında bulunan ayıbınkiralayanın hesabına kiracı tarafından giderilmesi sonucu karşılanan masraflarınkiralayandan ödetilmesi istemine ilişkindir. Yanlar arasında oluşan uyuşmazlığın doğru vesağlıklı çözüme bağlanabilmesi için, ayıp halinde kiracının haklarının sınırını çizmek,sonra da bunu somut olay içinde değerlendirmek gerekir.
Kiralayanın borçlarından biri de, akde uygun surete şeyi teslim ve koruma borcudur.Kiralayan, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ( ve işletmeye ),elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmakla yükümlüdür ( BK. md. 249/I ).
Kira; sürekli bir akit olduğundan, hem akdin kurulmasından önce mevcut, hem de akdindevamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanıntekeffiilü altındadır. Diğer bir anlatımla, sözleşme süresince kiralananda meydana gelenbozuklukları ve eksiklikleri gidermek, kiralananın kullanmaya elverişli bulunması içingerekli önlemleri almak zorunda bulunan kiralayandır. Ayıbın giderilmesini, şeyin tamirinitalep hakkı, kira akitlerinde yasadan kaynaklanmaktadır ( BK. md. 250/I ).
Bu hüküm kıyas yoluyla önceden mevcut ayıplara da uygulanabilir ( Bkz., Tandoğan BorçlarHukuku Özel Borçlar İlişkileri, Cilt 1/2 Üçüncü bası, 1985, Sh.116 ).
Yine, BK. md. 251/II hükmünce de bizzat kiracının bazı koşulların varlığı halinde,kiralayanın hesabına gidermesine izinli olduğu kabul edilmiştir.
O nedenle, mahkemenin; hukuki nitelendirmede, özellikle anılan yasa maddelerini bulupuygulamada yanılgıya düşerek, kiralanandaki ayıbın giderilmesi, şeyin tamiri içinkiracının sözleşmenin sonuna değin beklemesi gerektiği benimsenemez. Şimdi bu konudakiracının bazı koşulların varlığına bağlanan haklarının dosyadaki deliller ve maddi olguve bulgular karşısında tek tek hukuki değerlendirme ve nitelendirilmesine sıra gelmiştir.
Borçlar Kanununun 251/II`ye göre kiracının ayıpları kiralayanın hesabına gidermesiiçin:
1- Ayıpların esaslı olmayıp ufak tefek olması gerekir. Bu yön doğrudan ayıbınniteliğine ve yapılacak masraflar değerlendirilerek saptanır.
Bilirkişi raporunda tesbit edilen bulguların niteliği ve harcanan 28.000.000 TL. tamirgideri gözönünde tutulduğunda, asansör tesisatındaki ayıbın esaslı olduğunun kabulüzorunludur. Önemli ayıpların giderilmesinde kiracının, kiralayan hesabına hareketedebilmesi için BK. md. 97/I gereğince hakimden izin alması gerekir. Asansördeki onarımındavalıların onamı altında yapıldığı veya onarım için hakimden izin alındığıkanıtlanmamıştır.
2- Ayıp; ister esaslı ister ufak tefek olsun, ayıpların giderilmesi için kiralayanauygun bir önel verilmelidir. Yine bilirkişi görüşleriyle asansörün onarımının hayatitehlikelerin önlenmesi bakımından hemen yapılmasının zorunlu ve lüzumlu olduğuanlaşılmaktadır. Bu durum karşısında, böyle bir ayıbın giderilmesi için kiralayana önelvermek veya hakimden izin almayı beklemeye yönelik yasal düzenlemeye dayanmak ve savunmadabulunmak objektif iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz ( MK. md. 2 ).
Hal böyle olunca; hakimin iznini almadan veya kiralayana uygun önel vermeden onarımlaryaptıran kiracı, onarımın yapıldığı tarihteki giderleri tam ( gerçek ) vekaletsiz işgörmehükümlerince ( BK. md. 413 ) davalılardan isteyebileceğinde kuşku ve duraksamaya yerolmamalıdır. 3Diğer bir koşul da, ayıpların giderilmesinin kiracıya ait olmamasıdır.Delillerle ayıbın davacıların kusurundan kaynaklanmadığı belirgindir. Davalılarınsözleşmenin 4. maddesiyle bu giderlerin davacı kiracının yükümlenmiş olduğuna dairsavunmaları bunların sadece elektrik, su, telefon, kalorifer ve benzeri işlerlesınırlandırıldığı için yerinde bulunmamıştır. Dahası, ayıbın niteliğine göre BK.nun 258.maddesinin davalılar yararına uygulanması da mümkün görülmemiştir. O nedenle, sözleşmeyleayıpların giderilmesi konusunda, davacı kiracıya bir edim altına sokulmadığı açıktır. Yinedavacı kiracının, asansörün kullanılamayacak durumu ortaya çıktığında beklemeden makul birsüre içinde birden çok firmalara ayıbı tesbit ettirip, davalılara bildirdiği tanıkOsman`ın beyanı ile doğrulanmıştır. Böyle bir ihbarın resmi şekilde yapılması şartdeğildir. Sözlü olarak yapılan ihbar tanıkla ispatlanabilir. Sözleşmede açıklık olmayanhallerde ihtar ve ihbarlar biçime bağlı değildir. Bu durumda, vaktinde ihbarda bulunmamaksuretiyle ayıba karşı tekeffiilden feragat anlamında iradeye delalet edecek bir olgu dagerçekleşmemiştir. Tüm açıklananların ışığı altında mahkemece yapılacak iş; hükümkurulmasına yeterli görülen bilirkişi raporunda belirtilen kiralanandaki asansör ayıbınıngiderilmesi karşılığı 25.000.000 TL.sına tam vekaletsiz işgörme hükümlerince davalılarısorumlu tutmaktan ibarettir ( BK. md. 413 ).
Hukuki nitelendirmede, delillerin takdirinde tam yanlışlığa düşülerek yazılı şekildedavanın reddine karar verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.
Temyiz olunan kararın açıklanan nedenler altında davacı yararına ( BOZULMASINA ), istek halinde peşin harcın iadesine, 6.3.1993 gününde oybirliğiyle kararverildi.