Sn. Meslektaşım; ( test tekniğinde kullanılan çoktan seçmeli ) cevaplarımı aşağıda sunuyorum.

Müteahitin sözleşme koşullarına uygun, eksiksiz ve tam olarak edimini yerine getirmesi - teslimi halinde kendisine düşecek son dairenin tapusunu talep etme hakkı doğar.

1. Eğer inşaatta eksik, kusurlu işler mevcutken ve iskan müsaadesi alınmaksızın müteahitçe tapu - iptal tesçil davası açılırsa (sözleşme koşullarının gerçekleştirilmemesi nedeni ile tapu tesçil talebinin muaccel olmadığı yolundaki savunmalarınız doğrultusunda ) bu eksikliklerin tamamlanması için mahkeme müteahite süre verir ve tamamlanması halinde karşılıklı edimlerin aynı anda ( eksikliklerin giderilmesi - tapu iptali ) birlikte ifasına karar verilir.

2. Dilerseniz öncelikle delil tespiti ile inşaattaki eksikliklerin , kusurlu imalatların neler olduğunu ve bedelini tespit ettirip, ardından müteahitten dava yolu ile tahsilini talep edebilir ve ilgili alacağınız müteahitçe ödenmediği - iskan müsaadesi alınmadığı sürece - dairenin tapusunu tesçilden kaçınabilirsiniz.

İskan müsaadesine ilişkin masraflar her yıl ( harç, resim, gecikme faizi vs. ödemeler ) değişeceğinden, dava tarihi ile bedelin tahsili ve iskan müsaadesi için müraacat süresi arasında rakamlarda olası artışlar nedeniyle bu işleme ilişkin masrafları dava konusu yapmanız uygun olmaz.

3. Müteahite ihtarname çekerek, iskan müsaadesinin alınmaması ve tarafınızca kabul edilmeyen eksik ve kusurlu imalatların - sözleşme koşullarına uygun hale getirilmesi için uygun bir süre verip - bu işlemlerin tamamlanmaması halinde dairenin tapusunun verilmeyeceğini ve hakkında tazminat - alacak davası açılacağını bildirmenizi ve dilerseniz tapu iptal davası açmasını beklemeksizin alacak davası açmanızı öneririm.

4. Eğer siz alacak davası açtığınızda müteahit de tapu iptal davası açarsa , alacak davanız önsorun olarak tapu iptal davasında bekletici mesele sayılacak ve müteahitin ödemeleri ve sözleşmeye uygun olarak edimlerini yerine getirmesinin ardından tapu iptal ve tesçil davası sonuçlandırılacaktır.

5. Dilerseniz eksiklikler, iskan masrafları nedeniyle dairenin satışına izin istemli dava da açabilirsiniz.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/5097

K. 2005/3628

T. 16.6.2005

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı k-davacı Halime Tuncer vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı ve karşı davacı arsa sahibinin aşağıdaki bendi kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.
2-Davacı arsa sahibi 13.8.2001 tarihinde açmış olduğu birleşen davasında dava tarihi itibariyle inşaatta eksik bırakılan işler tutarının 45.000.000.000 TL civarında olduğunu belirterek sözleşme gereği yükleniciye ait olan zemin kattaki 13-15 ve 16 nolu dükkanlar ile yine zemin kattaki 1 nolu dairenin, inşaatın ikmali ve iskan alınabilmesi için satışına izin verilemesini istemiştir.
Mahkemece davacı arsa sahibinin talebi kısmen kabul edilerek eksik işler ve iskan alımı için 1 nolu daire ile 15 nolu dükkanın satışına izin verilmiş, geri kalan 9-10-13 ve 16 nolu bağımsız bölümlerin karşı dava nedeniyle tapu kayıtlarının iptali ile yüklenici adına tesciline hükmedilmiştir.
Mahkemece hükme esas alınan 10.3.2003 tarihli bilirkişi raporuna göre arsa sahibine ait bağımsız bölümler ile bina ortak yerlerindeki eksik ve kusurlu işlerin ikmali için keşif tarihi olan 20.12.2002 itibarıyla sarfı gereken tutar 34.944.930.000 TL; iskÖn ruhsatının alınabilmesi için SSK pirim borçları da dahil sarfı gereken tutar yaklaşık 6.500.000.000 TL.dir. Yine aynı raporda keşif tarihi itibarıyla 1 nolu daire bedeli 30.000.000.000 TL, 15 nolu dükkan bedeli 13.000.000.000 TL olarak saptanmıştır. Eksik ve kusurlu işlerin ikmali ile binanın iskan ruhsatının alınması için gereken masraf tutarı ile satışına izin verilen iki adet bağımsız bölümün değeri birbirine çok yakındır. Eksik ve kusurlu işlerin ikmali için geçecek zaman dilimi nazara alındığında eksik işler bedelinin ve iskan alınma masraflarının ne miktara ulaşacağı şu aşamada belli olmadığından ve ayrıca 21.11.2000 tarihli ek sözleşme gereği eksik işlerin teminatı olarak yükleniciden alınan 30.000.000.000 TL.lik teminat senedinin de yükleniciye iadesine karar verildiğinden, davalı yükleniciye ait olup da halen davacı arsa sahibi adına kayıtlı olan 9-10-13 ve 16 nolu bağımsız bölümlerden uygun görülecek birinin daha avans niteliğinde arsa sahibi tarafından satışına izin kararı verilmesi, yüklenicinin açmış olduğu karşı dava nedeniyle ise 4 adet bağımsız bölüm yerine 3 adet bağımsız bölümün tesciline hükmedilmesi gerekir. Eksik işler ve iskan alım masraflarının karşılanmasına yetersiz kalacak şekilde 2 bağımsız bölümün satışına izin verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda (1).bendde yazılı nedenlerle davalı ve karşı davacı arsa sahibinin diğer temyiz itirazlarının reddine, hükmün (2).bendde açıklanan nedenlerle temyiz eden davalı ve karşı davacı arsa sahibi yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalı karşı davacıya geri verilmesine, 16.6.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/623

K. 2002/1220

T. 19.3.2002

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacıla". vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içince verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup
Dava, eser sözleşmesine dayalı kira alacağı, tapu iptali, tescil ve Borçlar Kanununun 97.maddesi uyarınca eksik inşaatın tamamlanması için ifaya izin verilmesi istemiyle açılmıştır.
Davalılardan Mehmet Ünlü, sözleşmenin tarafı olmadığından husumet yöneltilemiyeceğini, Sadiye Ünlü iyiniyetli malik olduğundan davanın reddini istemiş, davalı şirket cevap vermemiş, mahkemece inşaatın % 70 seviyece durması nedeniyle ifaya izin verilmesine, kira ve eksik işler bedelinin "şirketten tahsiline, tapu iptali ve tescil istemlerinin reddine karar verilmiş; karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.
1-Davacılardan Beyhan Başol, inşaat sözleşmesi gereğince arsa sahiplerine verilmesi gereken (7) no'lu daireyi arsa sahiplerinden satın almış clmakla onların bu daireyle ilgili sözleşmeden doğan haklarına alacağın temliki hükümleri uyarınca halef olmuştur (BK. 16-2 .md. ) . Bu nedenle (7) no'lu dairenin sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim edilmemesi sonucu uğradığı kira kaybı zararını davalı yükleniciden istemekte haklıdır. Mahkemenin, Beyhan Başol'un arsa sahibi olmadığından 7 no' lu bağımsız bölüm için sözleşme hükmünde yer alan kira parası hesabı yapılmadığını belirten bilirkişi raporuyla bağlı kalarak adı geçenin kira alacağının reddi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.
2-Davalı Reform Turizm İnşaat Ticaret Taahhüt ve Sanayi Limited Şirketi yetkilisi Mehmet Ünlü'nün davacılarla imzaladığı 25.1.1994 gün ve 2348 yevmiye nolu sözleşmeyle inşaatın, temel ruhsatından itibaren 25 ayda teslimi taahhüt edilmiştir. Yapı ruhsatı 18.11.1994 tarihinde alındığına göre inşaat süresi 18.1.1997 tarihinde bitmiştir. Mahkemece 11.11.1999 tarihinde mahallinde, yapılan keşifte inşaatın % 73 seviyesinde gerçekleştiği anlaşılmaktadır. Yüklenicinin edim borcunu yerine getirmediği (temerrüde düştüğü) açıktır. Bu durumda davacı arsa sahiplerinin, BK 97.maddesi uyarınca, masrafı yükleniciye ait olmak üzere akdin aynen ifasına (inşaatın tamamlanmasına) izin istekleri de Borçlar Yasasının 106.maddesine uygundur. Öte yandan bir kısım arsa sahiplerince ifaya izin istenilmesi, diğer maliklerin buna karşı çıkmaları ifa talebinin reddini gerektirmez. Zira ifa istemi, diğer arsa maliklerinin de yararına olan bir işlem olup, kabulü zorunludur. Mahkemenin aynen ifaya dair kabul kararı bu nedenlerle yerinde ise de, davada_avans mahiyetinde istenilen tazminat alacakları kabul edildiği halde tazminatı karşılayacak satış izni istemlerinin reddi yanlış olmuştur.
Yine yüklenici şirket yetkilisi Mehmet Ünlü'nün eşi Sadiıye Ünlü'nün MK.931.mad. kapsamında iyiniyetli şahıs kabulü de mümkün değildir. Eşinin ortağı olduğu şirketin durumunu bilemeyeceği kabul edilemez. C halde mahkemere yapılacak iş inşaatın sözleşmede taahhüt edildiği üzere (10.md), iskan raporu alınmış seviyeye getirilmesi için gerekli masrafların belirlenmesiyle bunu karşılayacak değerdeki davalılar paylarının bulunduğu bağımsız bölümlerin aynı tarihteki fiyatlarla belirlenecek değerlerinden yeterli orandaki kısmının satışına izin verilmesinden ibarettir. Açıklanan nedenler gözetilmeksizin istemin yazılı şekilde reddi usul ve yasaya aykırı olup, karar bu nedenle de bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda (1.) ve (2.) bendlerde yazılı nedenlerle hükmün davacılar yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 19.3.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

15. HUKUK DAİRESİ

E. 1999/2860

K. 1999/4882

T. 22.12.1999

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı Emine vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava, noksan bırakılan işlerin aynen ifası ve bu amaçla tapusu davacı üzerinde bulunan davalıya ait 4 nolu dairenin satışına izin verilmesi amacıyla açılmıştır.
Davalının verdiği cevaptan, noksan kısımları yapmayacağı ve inşaatı terk ettiği anlaşılmıştır. Bu durumda mahkemece davacı vekilinin 4.2.1999 günlü dilekçesinde talebi de dikkate alınarak 21.12.1998 günlü bilirkişi raporu ile saptanan 3.247.359.924 liranın avans niteliğinde davalıdan tahsiline, tahsilatın mümkün olmaması halinde tapusu davacı üzerinde bulunan ve teminat olarak tutulan 4 nolu bağımsız bölümün satışına izin verilerek elde edilecek bedelin nama ifa masraflarında kullanılmasına karar verilmesi gerekirken aksine görüşle ve dosyada mevcut Dairemize ait içtihada yanlış anlam verilerek sonuca gidilmesi doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarda açıklanan sebeplerle hükmün temyiz eden davacı Emine yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, 22.12.1999 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/4393

K. 2002/141

T. 17.1.2002

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalılar k.davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı ve karşı davacı arsa sahiplerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.
2-Yanlar arasında imzalanan ve dairelerin satımı suretiyle geçerlilik kazanan 9.6.1992 tarihli ek sözleşme uyarınca; yükleniciye ait 4 dairenin satılması suretiyle inşaatın arsa sahiplerine ait dairelerinin yapımını arsa sahipleri üstlenmişlerdir. Ancak bu sözleşmede inşaatın tümünün dört daire karşılığında arsa sahiplerince tamamlanacağına dair bir hükme yer verilmemiştir. Dava konusu olayda, yüklenici işi yarım bırakmak suretiyle temerrüde düştüğünden arsa sahiplerinin nama ifa talep hakları doğmuştur. Bu nedenle ek sözleşmeye ilişkin gerekçesinde isabet bulunmadığından, mahkemece yapılacak iş; inşaatın iskanı alınabilecek hale getirilmesi için gerekli imalatın ve eksikliklerin nelerden ibaret olduğunun tesbit edilmesi ve bu eksikliklerin dava tarihi itibariyle değerlerinin saptanması, yükleniciye ait olup, arsa sahiplerince satılan 6 adet dairenin değeri ile karşılaştırılması, satılan dairelerin bedeli ek sözleşmeden sonra arsa sahiplerince yapılan ve yapılacak olan işlerin bedelini karşılıyor ise nama ifa talebinin kabulüne ancak satış yetkisi tanınması isteminin reddine aksi takdirde yine yapılacak işler belirtilmek suretiyle arsa sahiplerine nama ifa ile bu işlere yetecek miktarda yükleniciye ait dairelerin satışına izin verilmesinden ibarettir. Bu hususlar üzerinde durulmadan nama ifa talebinin reddedilmesi doğru görülmemiş kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : SONUÇ; Yukarıda 2.bentte açıklanan nedenlerle hükmün temyiz eden davalı ve karşı davacı arsa malikleri yararına BOZULMASINA, 1.bent gereğince sair temyiz itirazlarının reddine, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalılar karşı davacılara geri verilmesine, 17.1.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.