Değerli Meslektaşlarım,

Bugüne kadar benzeriyle karşılaşmadığım ve hakkında Yargıtay kararı bulamadığım bir konuyu görüşlerinize ve tartışmalarınıza sunuyorum. Benzer bir dava ile karşılaşmış olabilirsiniz. Ya da bundan sonra karşılaşabilirsiniz. Her avukatın bu konuda doğruyu bilmesinde yarar olduğunu düşünüyorum.

OLAY
1990'da müşteri C, mal sahibi ve müteahhit olan H'nin yaptığı apartmanından bir daire almak ister. Apartmanın kat mülkiyeti, hatta kat irtifakı kurulmamıştır. Taşınmazın vasfı halen arsadır.
Belediye 1990 tarihinde 4 kata inşaat izni vermektedir. Apartman da 4 kat yapılmıştır.
Müteahhit ve arsa sahibi olan H, "İleride belediyenin kat izni vermesi halinde kat çıkma hakkının kendisine ait olmasını, buna ilişkin bir taahhütnane vermesini daireye müşteri C'den talep eder. Müşteri C, istenilen (belediyenin izin vermesi durumunda üste çıkacak katlardaki hakların H'ye ait olduğuna, bu konuda bir hak iddia etmeyeceğine ilişkin)taahhütnameyi noterde hazırlar ve C'ye verir. (Bu sözleşme tapuya şerh edilmemiştir ama şu anki daire sahibi taahhüdü veren kişidir. Benim bu taahhütten haberim yoktu, deme şansı yoktur.) İki gün sonra da tapuya giderek o daireye karşılık gelecek hisse tapusunu alır. O anda satıcı da alıcı da mutlu. Çünkü ikisinin de isteği yerine gelmiştir.
Aradan 27 yıl geçer ve 2018'e gelinir. Müşteri C pişman olur ve taahhütle feragat etmesine rağmen üst katta da hakkının olduğunu düşünür. Verdiği taahhütnamenin geçersizliğini iddia eder. Şimdi bu taahhüt geçerli midir?

Sizin görüşlerinizi istemeden önce, fikir jimnastiği olması için bu konu hakkındaki bazı arkadaşlarımın görüşlerini sunuyorum:

Bazı arkadaşlarımıza göre bu taahhüt geçersizdir. Çünkü;
1. Aradan 10 yıldan fazla zaman geçmiştir.
2. Yapılacak beşinci kat apartmanın ortak katlarından sayılır. Kat mülkiyeti yasasına göre ortak mallar devredilemez.
3. Nasıl ki kiracının daireye girmeden önce verdiği tahliye taahhüdü geçersizdir. Burada da daireyi alabilmek için müşterinin, bu taahhüdü mecburen verdiği düşünülmelidir.

Diğer arkadaşlarımıza göre bu taahhüt geçerlidir. Çünkü;
1. 10 yıldan fazla bir zaman da geçse, anlaşma zaman aşımına uğramaz. Eğer apartmana belediye tarafından verilen bir kat izni tarihinden itibaren 10 yıl geçmiş olsaydı, belki zaman aşımı düşünülüp tartışılabilirdi. Ama belediye kat iznini yeni vermiştir. Öte yandan noterde verilen taahhütname bir resmi belgedir.

2. Eğer taahhüdün verildiği tarihte belediyenin izni 5 kat ve (izne rağmen) apartman 4 kat yapılmış olsaydı, eksik yapılan kat (5. kat) ortak yerlerden düşünülebilirdi. Ama taahhüdün verildiği tarihte 5. kat izni yoktu. Belediye bunu hiç de vermeyebilirdi. Satıcı (müteahhit) bir riski üslenerek olmayan, ama ihtimal dahilinde bulunan (şarta bağlı) bir hakkın devrini almıştır. 5. kat ortak yerlerden sayılamaz. Şartta şimdi gerçekleşmiştir. Ayrıca kat mülkiyeti olmadığı için ortak yerlerden de düşünülemez.

3. Bu taahhüt bir tahliye taahhüdü biçiminde de düşünülemez. Tahliye taahhüdünde zor durumda olan bir kiracı adayı vardır. Burada ise durum faklıdır. Arsa sahibi (müteahhit) üste çıkacak inşaatın kendisine ait olabileceğini düşünerek fiyatı ona göre belirlemiştir. Eğer üstteki kattan alıcının yararlanacağını (taahhüdün geçersiz olduğunu) bilseydi satış fiyatını ona göre yüksek tutardı. Öyleyse bu taahhüt sadece verene yükümlülük vermekle kalmıyor, müteahhide de bir hak doğruluyor.

Değerli Meslektaşlarım,
Bu konuda elbette benim de bir görüşüm vardır. Tartışmalar belirli bir seviyeye geldikten sonra ben de açıklayacağım. Ama görüşümü teyit eden ya da yeren bir Yargıtay kararı bulamadım.
Şimdi siz değerli meslektaşlarımdan görüşlerinizi ve gerekçelerini dayanaklarıyla birlikte açıklamanızı bekliyorum. Eğer bu konuda emsal olabilecek bildiğiniz, bulduğunuz bir karar varsa onu da ekleyerek bu portalda paylaşmanızı bekliyorum.
Hepinize saygılar sunuyorum.
Av.Ferhan ÇELİK