Ortalık biraz durulduğuna göre ben devam ediyorum. Henüz 20 inci mesaj yazılmamışken, yazmak istediğim şeyleri yazayım. Yasa maddesi açıkça “kiralayan” dediğine göre, kimdir bunlar, sorusuna geçelim artık.

1- KİMLER KİRALAYAN OLABİLİR:

1.1. Malik : Malikin kiralayan sıfatıyla sözleşme imzalamasında ihtilaf yoktur.
1.2. Temsilci: Bir kişi maliki temsilen, kiralayan sıfatıyla sözleşme imzalayabilir(Malik olmamasına rağmen).
1.3. Vekaleten: Bir kimse malikin vekili olarak, kiralayan sıfatıyla sözleşme imzalayabilir(Malik olmamasına rağmen)..
1.4. İntifa Hakkı Sahibi: Bir kimse intifa hakkı sahibi ise, malik olmasa da kiralayan sıfatıyla sözleşme imzalayabilir
1.5. Pay ve paydaş çoğunluğuna sahip hissedarlar: Bunlar da taşınmazın tamamına sahip olmasalar da, kiralayan sıfatıyla sözleşme imzalayabilir.
1.6. Diğer kişiler: Saim Bey’in boyacısı, Sayın Av.Armağan Konyalı’nın emlakçısı v.s gibi vekaletsiz işgörenler.

Benim tespit edebildiğim “kiralayan” olabilecek kişiler bunlardır. Şimdi bunlardan bazılarını ele alalım.

Temsilci:

Saim Bey ısrarla kiralayan malik değilse, aralarında mutlaka bir akdi ilişki bulunmalıdır, demektedir. Kiralayan ancak “temsil yetkisini” kullanarak mecuru başkalarına kiraya verebilir. Ben temsilcinin daha çok tüzel kişiliği temsil ederek, kiraya verebileceğine inanmaktayım. Ancak Saim Bey, B.K. 32 ve devamı maddeleri gereğince böyle bir şeyin olabileceğini savunmaktadır. Ancak vekalet ilişkisi varsa, içinde temsil hükümlerini de barındıracağından bu konuda tatmin oldum, diyemem.

Ama neticede, yukarıda da yazdığım gibi. temsil yetkisi ile kiralayan olunabilir. Ancak Saim Bey’in ve bazı katılımcıların ısrarla vurguladığı “kiralayan ya maliktir, ya da ortada bir temsil ilişkisi vardır” tezine (bugüne kadar yaptığım ve az sonra yapacağım açıklamalar ışığında) şiddetle karşı çıkıyorum. Bütün kira ilişkilerinde kiralayan yetkili temsilci olmak zorunda değildir. Benim rastladığım kararlarda, temsil yetkisine dayanarak bir sözleşme yapılırsa, hak ve borçların tamamı temsil olunana geçmektedir. Hemen belirteyim ki kira konusu ile ilgili böyle bir karar bulamadım. Daha çok istisna akdi ile ilgili kararlar…Böyle kabul edilecek olursa, kiralayan kendi adına dava açamayacaktır. Temsil edilen adına açabilecektir. Ancak yasa maddesine bakıldığında bazı davaların ancak kiralayan tarafından açılabildiğini görmekteyiz. Örneğin tahliye taahhüdüne dayalı olarak yapılan takip ve davayı ancak kiralayan sıfatı olan açabilecektir. Saim Bey bu sıkıntıyı nasıl aşacaktır? Yine kiracının açacağı dava kime karşı açılacaktır? Temsil yetkisi hükümleri geçerli ise, malike açılması gerekecektir.

Bence Saim Bey’in en büyük yanılgısı budur. Bütün kira ilişkilerini temsil yetkisi konusuna indirgemiştir.

İntifa Hakkı Sahibi:

Kuru mülkiyet kendisine ait olmamasına rağmen, intifa hakkı sahibi de kiralayan sıfatıyla sözleşme yapabilmektedir. Bu hususta bir ihtilaf olmamasına rağmen, Saim Bey’in bu durumu kabullenmiş bulunması, inandığı teoriye ters düşmektedir. Çünkü intifa hakkı sahibi, kimseyi temsil etmemektedir. Malik ile aralarında akdi bir ilişki de bulunmamaktadır.

Pay ve paydaş çoğunluğuna sahip hissedarlar:

Bir taşınmazın pay ve paydaş çoğunluğuna sahip olan hissedarları da, kiralayan sıfatıyla sözleşme yapabilirler. Bu sözleşme diğer hissedarları da bağlamaktadır. Burada da” kiralayan mutlaka malik olmalı veya akdi ilişkiye dayanarak onu temsil etmeli” görüşü geçerli değildir. Kiralayan olan hissedarlar bırakın akdi ilişkiyi, tam tersine diğerleriyle genellikle husumet halindedir.

Vekaleten :

Bir kimse vekaleten bir başkasına ait taşınmazı kiraya verebilmektedir. Bu konuda da ihtilaf yoktur. Bu kişi de sadece kiralayan sıfatını taşıyabilecek kimselerden birisi olabilir. Kiralayanla olan ilişkisi temsil hükümlerini de içerir. Dava , malik adına veya aleyhine açılacaktır.

Diğer kişiler:

Bu kişiler çeşitli sebeplerle kiralayan sıfatıyla sözleşme imzalayabilecektir. Kiracı ve kiralayan arasında geçerli bir sözleşme olacaktır. Ancak Saim Bey ve Sayın Av. Armağan Konyalı’nın örnekleri uç örneklerdir. Boyacıya anahtar verildikten sonra onun da mecuru kiraya vermesi ve malikin de buna uzun süre ses çıkarmaması hayatın olağan akışına pek uygun değildir. Yine de böyle bir sözleşme varsa taraflar arasında geçerli olacaktır.

Ancak yargı kararlarına da girmiş hayatın akışına uygun örnekler vermek gerekirse birkaç örnek sıralayalım:

Benim bir müvekkilim tam 15 yıl sonra, oturduğu evin kendisine ait olmadığını öğrenmiştir. Elinde harici sözleşme ve tapu da vardır. Hisseli bir arsa göstermişler, içinde de bir ev bulunmaktadır. Müvekkil zamanla bir ev daha yapmıştır. Ancak Belediye İmar-ıslah planı yapınca, kör badem gözlü olmuş asıl tapu malikleri ortaya çıkmıştır. Meğer müvekkilin elindeki tapu ise boş bir arsaya aitmiş. Olayın forum konusuyla ilgisine gelince…Müvekkil tapu sahibiyle akdi ilişki ve temsil yetkisi de olmamasına rağmen, evlerden birisini kiraya vermiş olsaydı akit geçersiz mi olacaktı?

İkinci örnek, Hazine arazisine yapılan gecekonduları biliyorsunuz. Bunların bazılarında kiracı oturmaktadır. Pekiyi Saim Bey, onlar da kiralayan kimdir? Hazine mi?

Üçüncü örnek…Müvekkiller murisin ilk eşinden olma çocuklarıdır. Diğer mirasçılar, sağ kalan eş ve diğer çocuk. Miras hisseleri her birinin ¼ olduğu için, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanamamaktadır. Buna rağmen sağ kalan eş hakkı olduğuna inanarak, murisin ölümünden sonra bazı kiracılarla sözleşme yenilemiştir. Taraflar arasında geçersiz midir? Tabii ki, geçerlidir. Zaten 1 yıldır kira paraları eş tarafından tahsil edilmiştir. Ancak durumu yeni öğrenen müvekkiller bize gelince, kiracılara ihtar çekerek sözleşmenin geçersiz olduğunu işyerini boşaltmalarını ihtar ettik. Yakın zamanda tahliye davası açacağız. Bunu niye anlattım? Admin, Engin, Adli Tip ve ben baştan itibaren kiralayanın malik dışında kişiler olabileceğini savunurken bu gibi masumane durumların olabileceğini, ancak malikin haklarının elinden alınmadığını, gerektiğinde müdahale edebileceğini savunduk.

Diğer kişilere daha çok örnek verebiliriz. Ama bence gerek yok. Saim Bey ???

2- 6570 SAYILI YASA’nın 7/b-c MADDESİNİN ELEŞTİRİSİ:
Bu foruma yazdığım ilk mesajımı yeniden anımsatmak istiyorum:

Alıntı: Yazan Ben 9 No.lu mesajdan Hem malik olmayan-kiralayan hem de kiralayan olmayan-malik ayrı ayrı kendileri veya oğulları için, dava açarsa mevzuata göre malik olmayan-kiralayana üstünlük tanımak gerekecektir. Yargıtay bir kararında, kiralayan-malik mecuru 3. kişiye satmış olsa bile, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceğini belirlemiştir. Bana göre, yasa hazırlanırken sanki tüm kiralayanların aynı zamanda malik olacağı kabul edilmiş gibi kaleme alınmıştır. Aslında malik olmayan-kiralayanın dava açabilmesi için malikin onayının da aranması gerekmelidir. Aksi takdirde hakkaniyete aykırı durumlar sözkonusu olabilecektir.

Saim Bey’in düşüncesine karşı çıkarken mevzuatı, Yargıtay kararlarını ve uygulamayı dayanak yapmıştım. Yoksa yasanın hazırlanış biçimine itirazım olmadığından değil…Zaten forumdaki ilk mesajımda da ( c) bendinin hakkaniyete(Dolayısıyla ( b) bendinin de) aykırı durumlar yaratabileceğini yazmışım. Gerçekten de kiralayanın ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi yasadan kaynaklanan bir durumdur. Malike ise bu hak içtihaden tanınmaktadır. Kiralayan, malikin haberi dahi olmadan, kendi oğlunun ihtiyacı için tahliye davası açabilecektir. Kiralayanın ve malikin aynı anda dava açmasını bir kenara bırakalım. Kiralayanın açtığı dava sonucunda mecurda kendi oğlu oturacağından sözleşme yapmaları eşyanın tabiatına aykırıdır. Bu durumu öğrenen ve rıza göstermeyen malik ne yapacaktır? Saim Bey önce fuzuli şagil dedi, sonra müdahalenin men’i dedi. Fuzuli şagil olmaz. Müdahalenin men’i olabilmesi için mecurda haksız yere oturulması gerekmez mi? Oysa oğulun elinde mahkeme ilamı bulunmaktadır. İlam onun ihtiyacı için tesis edilmiştir. O halde???
Malik ecrimisil isteyebilecek midir?

Bir başka sorum daha var. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sonucunda kiracı cebri icra yoluyla mecuru boşaltırsa, mecur 3 yıl kiraya verilemez. Malik müdahalenin men-i davasını kazansa, yine kiraya veremeyecek midir?

Bir sorum da doğrudan Saim Bey’e olsun. Saim Bey, elinde kontrat olan müvekkil adayı ofisinize geldi, diyelim. Bir iş hanının kiralayanı olsun. Kontrata baktınız onun ismi yazılı.Sözleşmede 1 aylık kira ödenmezse diğerleri muaccel olacak hükmü bulunmaktadır. Kira süresi 10 yıllık olsun, bakiye kira dönemi de 5 yıl olsun. Aylık kira 100.000 USD olsun. Kiracı dolardaki artış nedeniyle şifahi olarak kira parasının TL’ye çevrilmesini istemiş ve kiralayan red etmiş olsun. Kiracı da bu sebepten 2 ay üst üste kira aylıklarını yatırmamış olsun. Kiralayan banka hesap cüzdanını size göstermiş ve durumun aynen anlattığı gibi olduğunu tespit etmiş olun.

Soru: Kiralayana “malik misin”, “değilsen temsil yetkin var mı” diye sorar mısınız? Bir an için müvekkilinizi kırmayı göze alarak sorduğunuzu düşünelim. Gelen olumsuz yanıt üzerine ne yaparsınız? Davayı yine de üstlenir misiniz? Yoksa bana mı gönderirsiniz?