Bilindiği üzere, yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere yazılı ya da resmi yolla satması gibi işlemleri alacağın temliki hükmündedir. Yüklenici, ne zaman ki sözleşmede kendisine yüklenen edimlerini yerine getirirse bu kişiler arsa sahibine karşı hak iddia edebilecektir.

Olayınızda da üçüncü kişiler, yüklenicinin arsa sahibinden olan alacağını temlik almışlardır.

Bu alacağın temlikinde borçlu olan arsa sahipleri, TBK m.188 vd gereğince yükleniciye karşı ileri sürebileceği savunmaları (itiraz, defiler vb) devralana karşı ileri sürebilecektir.

Arsa sahipleri, yükleniciye karşı ileri sürebilecekleri savunmaları üçüncü kişilerin açtığı davalarda savunma olarak ileri sürmüşlerdir. Bu savunmaları doğru ise mahkemece itibar görecektir. Ancak üçüncü kişilerin arsa sahiplerinin sözleşmedeki haklarını (örneğin iskan harcı ile giderler ile kira kaybı vs) vererek tapu iptal ve tescil isteme hakları vardır.

İlgili Yargıtay kararları;

Yüklenici kendi payına düşen bağımsız bölümün satışını vaat etmiştir. Temlik alacaklısının bu hakkını kullanabilmesi edimini yerine getirmiş olmasına bağlıdır. Diğer blokların teslim tarihleri geçmesine rağmen teslim edilmediği gibi, oturma izni de alınmamıştır. O bakımdan yüklenicinin yararlanamayacağı bir durumdan temlik alacaklısı da yararlananamaz. 14. HD 5.3.2009 T. 1786-2803 EK

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak bağımsız bölüm satın almış olan kimsenin tapu iptal ve tescil isteminde bulunabilmesi için, öncelikle yüklenicinin sözleşmedeki edimini tamamen yerine getirmiş olması lazımdır. 14.HD. 26.3.2009 2280-3839

Yüklenici, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre kazandığı şahsi hakka dayanarak arsa sahibinden doğrudan doğruya talepte bulunabileceği gibi, kazandığı şahsi hakkı yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişiye temlik etmişse üçüncü kişi de yüklenicinin halefi olarak tescil isteminde bulunabilir. Ancak kazanılmamış hak temlik konusu olamayacağından pay temliki de geçerli olamaz. Davaya konu somut olayda inşaatın fiziki gerçekleşme oranı %77 olup, arsa sahiplerinden bunun kabulü beklenemez. O bakımdan buna ilişkin üçüncü kişinin iptal ve tescil isteminin reddinde bir yanılgı yoktur. 15.HD. 12.02.2006 T. 8825-10878 E-K

Yüklenici edimini tamamen yerine getirmiş ve bağımsız bölümlerin mülkiyetini istemeğe hak kazanmışsa, üçüncü kişi bu kişisel hakkına dayanarak ferağ isteyebilir. 14. HD 23.3.1999 T. 632-2221 EK

Saygılarımla.