Sorudan anladığımız kadarıyla, devir bedeli belirlenmiş ve bu bedel ödenmez ise gayrimenkulün devrinin yapılacağı kararlaştırılmış. Kanımca bu bir cezai şart olup sorudan, bunun seçimlik mi yoksa ifaya ek bir cezai şart mı olduğu anlaşılamıyor. Bir gayrimenkulün mülkiyetinin devri sonucunu doğuran anlaşmanın geçerli olabilmesi için tapuda, veya vaat şeklinde ise noterde gerçekleştirilmesi şarttır. Ancak bunun tek istisnası, karşı tarafın edimini yerine getirmesinden sonra, bu edimi kabul edip, sözleşmenin noterde yapılmadığını ileriye sürmek hakkın kötüye kullanılmasını teşkil edeceğinden gayrimenkulün devri için dava açmanın ve tescil talep etmenin mümkün olmasıdır. Şayet sözleşmede hisselerin devri karşılığı olarak gayrimenkulün devredileceği yazmış olsaydı o zaman bu değerlendirme yapılabilirdi. Ayrıca burada ikinci bir noktaya da dikkat etmek gerekecektir. Şayet sözleşmede belirlenen devir bedeli ile gayrimenkulün değeri arasında fahiş bir fark varsa, bu takdirde bedel ödenmez ise gayrimenkul devredileceği sözünden “ifaya yerine cezai şart” anlaşıldığından, fahiş cezai şartın tenkisi durumuyla karşı karşıya kalacağız demektir. “Ceza koşulu öyle bir sözleşmedir ki, bununla borçlu borcunu yerine getirmez veya gereği gibi ödeme yapmazsa, alacaklıya karşı bir edimde bulunmayı yükümlenir.” Bununla birlikte Borçlar Kanunu m. 163/III maddesine göre hakim fahiş gördüğü cezai şartı indirmekle mükellef olup gerek doktrin gerekse Yargıtay’a göre bu madde kamu düzeninden olup indirim talebi bulunmasa bile hakim bu madde uyarınca bu incelemeyi yapmak durumundadır. Cezai şartın ifa yerine mi, ifaya ek olarak mı yoksa her ikisi için mi kararlaştırıldığı, bu indirimin ne kadar olması gerektiği hususunda önemli bir rol oynayacaktır. Bu hususta hakim objektif unsurları dikkate alacak olmakla birlikte Yargıtay bu konuda oldukça ayrıntılı kriterler de getirmiştir. Law in law daha ayrıntılı bilgi verebilirse bu takdirde konuyu tekrar değerlendirebiliriz.