Alıntı: Yazan Saim Öncelikle Borçlar Kanununun bazı temel hükümlerini zikretmem gerekiyor. Bildiğiniz gibi bir kimse bir başkasının malını kiraya verebilmek için mutlaka temsil yetkisine haiz olması veyahut temsil yetkisi bulunmamış olsa da sonradan mal sahibinin işleme icazet vermesi (rıza göstermesi) gerekir ki akit geçerli olsun! Aksi takdirde yoldan geçen birisi bir şekilde bir kiracı bularak ve hatta kira kontratı yapıp, sizin veyahut bizim taşınmazımızı da kiraya verebilirdi. (BK.38)

Alıntı: Yazan Saim Aslolan maliktir. Malik olmayan kiralayan, malikin temsilcisidir. Bunun aksini hukuki temelde iddia etmek mümkün değildir. 6570 sayılı yasada zikredilen kiralayan, malik olan veyahut malik adına ve hesabına ya da kendi adına malik hesabına hareket eden kiralayandır! ! Yoksa maliklerin malını mülkünü hiç bir temsil ilişkisi de olmadan, kafasına göre kiraya veren sarıçizmeli -ve hatta muhtemelen iri kıyım- Mehmet Ağa değildir!

Alıntı: Yazan Saim Siz, kiralayanın kiraya veren olacağını ve bu itibarla kira akdinin ancak tarafları arasında hüküm ve sonuç doğurabileceğini, -bir başkasının taşınmazı bakımından- kiralayan olmak için temsil ilişkisine de (bazan) gerek olmadığını belirtiyorsunuz. Bu yaklaşım hatalı sayılamaz ancak kanaatimce eksik sayılabilir. Çünkü, öncelikle bu iddiada kiralayanın mecura nasıl zilyet olduğunu ve hangi yetki ile kira akdi imzaladığını izah etmemektesiniz. Bu düşünce kabul gördüğü takdirde herhangi bir kimse, herhangi bir taşınmazı bir yetkiye de gerek kalmaksızın bir başkasına kiralayabilir. yeter ki taşınmazın anahtarını elde etmiş olsun ve kiracıya teslim etmiş olsun! Misal: Boyamak için anahtarı teslim ettiğiniz boyacının, kiralayan olması gibi...

Alıntı: Yazan Saim Ben tekrar yazmak zorundayım ki, bir malın sahibi varsa yetkisi olmayan bir başkası onu kiraya veremez!

Alıntı: Yazan Saim Kanunda "Kiralayan" yazılıdır. Ancak kiralayan malik olabileceği gibi Malik olmayan bir kişi de olabilir. Malik dışında kiralayan olabilmek için mutlak surette ya malik ile yapılan bir sözleşmeye bağlı yetki almış olmak gerekir yahut kanun nedeniyle kendiliğinden (intifa hakkı sahibi olmak gibi) bu yetkiye sahip olmak gerekir.

Alıntı: Yazan korayoz Sayın Saim bence kanunda bir eksiklik yok. Temsilci aracılığı ile yapılan sözleşmelerde, sözleşmenin tarafı temsilci değil temsil edilendir. Ancak kira sözleşmesi şahsi sözleşmelerden olduğu için herkes herkesin evini kiraya verebilir. Önemli olan bu sözleşmeyi ifa edebilmektir. Bunun içinde kiraya veren kişi ile malik arasında ayrıca bir sözleşme olması gerekir.

Alıntı: Yazan korayoz Kiraya verme hakkı (kira sözleşmesi yapabilme değil tasarruf edebilme) mülkiyet hakkı sahibine ait olduğu için temsil ilişkisinin olmadığı durumlarda mutlaka kiraya veren kişi ile malik arasında bir sözleşme ilişkisi olması gerekir.

Alıntı: Yazan korayoz Sayın Suat Ergin verdiğiniz kararlarla bizim görüşümüz arasında bir çelişki yok. Kiralayan kavramından asla malikin anlaşılması gerekmez. Herkes kiralayan olabilir. Ancak kiralayanın edimini yerine getirebilmesi için malikle arasında bir hukuki ilişki olması gerekir.

Alıntı: Yazan korayoz Sayın Suat Ergin bizim görüşümüz kiralama yetkisinin esas olarak malikte bulunduğu, malik dışında bir kimse tarafından taşınmazın kiralanması durumunda kiralayanın malikle arasında hukuki ilişki bulunması gerektiği (sözleşme yapabilmek için değil sözleşmeyi uygulayabilmek için)

Mesajlar kronolojik sıraya göre alıntılanmış olup, bazı bölümleri (yazarlarının affına sığınarak) tarafımdan koyultulmuş ve büyütülmüştür.

Şimdi de Sevgili Engin'in kararında geçen İBK'yı alıntılıyorum.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin-68 No.lu Mesajdan Hukukta bir çok kavram birbirine benzetilebilir. Ben de isteseydim, B.K.nun vekalet-vekaletsiz iş görme hükümlerini forum konusuna uyarlayıp, sizleri tartıştırabilirdim.

Alıntı: T.C. YARGITAY İÇTİHADI BİRLEŞTİRME GENEL KURULU E. 1958/15 K. 1958/6 T. 4.6.1958 • BAŞKASINA AİT TAŞINMAZIN KİRAYA VERİLMESİ ( Kiraların Asıl Malik Tarafından Geri İstenmesi ) • TAŞINMAZ SAHİBİNİN KİRALARIN ALINMASI İÇİN AÇACAĞI DAVA ( Menfaatlerin Devri Davası Sayılması ) • MENFAATLERİN DEVRİ DAVASI ( Hak Sahibinin Kiraların Alınması İçin Açacağı Dava ) • KİRALARIN ALINMASI İÇİN AÇILAN DAVA ( On Yıllık Zamanaşımına Tabi Olması ) • ZAMANAŞIMI SÜRESİ ( Menfaatlerin Devri Davası ) • ON YILLIK ZAMANAŞIMI SÜRESİNİN BULUNMASI ( Taşınmaz Sahibinin Kiraların Alınması İçin Açacağı Dava ) 818/m.414 743/m.908 ÖZET : Bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği veya bilebilecek durumda bulunduğu bir gayrimenkulü kendi malı imiş gibi kiraya verip kiraları toplamış olması sebebiyle hak sahibinin o kimseden kiraların alınması için açacağı davanın gerek Borçlar Kanunun 414. Maddesine dayanan, gerekse Medeni Kanunun 908. Maddesine dayanan bir dava olarak tavsifi mümkün olduğuna ve fakat tereddüt halinde, Borçlar Kanununun 414. Maddesi hükmüne dayanan menfaatların devri davası sayılacağına ve bundan dolayı on yıllık müruruzamana tabi olması kararlaştırıldı. DAVA : Bir kimsenin hiç bir hakkı olmadığı halde elinde bulundurduğu başkasına ait gayrimenkulü kiraya vererek kiraları almış olması halinde gayrimenkul sahibinin o kimseden kira paralarını almak üzere açtığı davanın hukuki mahiyeti ve dolayısıyla müruruzamanı hakkında Hukuk Umumi Heyetinin esas 4/89, karar 98 sayılı ve 23.6.1954 günlü kararıyla Dördüncü Hukuk Dairesinin 8978/983 sayılı ve 26.2.1957 günlü kararları arasında birbirini tutmazlık olduğu bildirilmesi üzerine toplanan İçtihadı Birleştirme Büyük Heyetince durum incelenip görüşüldükten sonra aşağıda açıklanacak sebeplerle içtihadı birleştirmeye yer olduğuna karar verilmiş ve Dördüncü Hukuk Dairesinin görüşünün doğru olduğu neticesine varılmıştır. KARAR : 1 - Hukuk Umumi Heyeti kararında davanın mahiyetçe vekaletsiz tasarruf hükümlerine dayanan bir dava bulunmadığı ve Medeni Kanunun 908. maddesine dayanan bir dava olduğu cihetle Borçlar Kanununun 60. maddesindeki 1 ve 10 yıllık müruruzamana tabi olduğu kabul edilmişken Dördüncü Hukuk Dairesi kararında davanın mahiyetçe Borçlar Kanununun vekaletsiz tasarrufun bir nevine ilişkin olan 414. maddesine dayanan bir dava olması dolayısıyla Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmünce 10 yıllık müruruzamana tabi olduğu esası benimsenmiştir; o halde kararlar arasında açıkça birbirini tutmazlık ve ortada içtihadı birleştirme sebebi vardır. 2 - Bir kimsenin üzerinde hiç bir hakkı bulunmadığını bildiği veya bilebilecek durumda olduğu bir gayrimenkulü kiraya verip kiralarını almış olması hali, kötüniyetli zilyedin eli altındaki malın medeni semerelerini almış olması durumudur ki bu halde de kötüniyetli zilyet, elde etmiş olduğu semereleri Medeni Kanunun 908. maddesi hükmünce esas hak sahibine vermeye ve şayet veremezse bundan dolayı tazminat ödemeye mecburdur. Bu itibarla, hakiki malikin kira paralarını toplamış bulunan zilyede karşı açtığı dava, Medeni Kanunun 908. maddesine ilişkin bir davadır. 3 - Bir kimsenin kendisine ait olmadığını bildiği veya bilebilecek durumda olduğu bir malı kendisinin malı imiş gibi kiraya vermesi ve kiracılardan kira paralarını toplaması faaliyeti, bir iş görmedir ve mal kiraya verene ait olmadığı cihetle görülen iş, başkasının işidir. Malı kiraya verip kira paralarını alan kimse, mal sahibinin menfaatına değil, fakat kendi menfaatına hareket ettiğinden dolayı, ortada başkasının işini gören kimsenin iş sahibinin yerine kendi menfaatına hareket etmiş olması durumu vardır ki böyle bir durumda işi görülen kimse ( yani mal sahibi ), işi görenden ( yani kiraları toplayandan ) Borçlar Kanununun 414. maddesi hükmünce, kira paralarının ( yani işin görülmesinden iş görenin elde ettiği menfaatların ) kendisine verilmesini isteyebilir. Borçlar Kanununun bu maddesinin matlabı ( İş yapan kimsenin kendi menfaatı için yapıldığı halde ) ve metni ise ( Kendi menfaatı için yapılmamış olsa bile iş sahibi, yapılan işten hasıl olan faideleri temellük etmek hakkını haizdir. Temellük ettiği faidelere göre, işi yapan kimsenin masrafını tazmin ve yapmış olduğu taahhütlerden onu tahlis eder ) şeklindedir. Az önceki açıklamalardan hadisede, bu maddenin ilk cümlesinin tatbik şartlarının gerçekleşmiş olduğu anlaşılmaktadır. Esasen bir hırsızın çaldığı malı elinden çıkarmış ve fakat sonradan daha ucuz fiyatla elde edip sahibine geri vermiş olması halinde, satış fiyatı ve alış fiyatı arasında farktan istifade etmesi için malikin bu 414. maddenin ilk cümlesi hükmüne dayanabileceği İsviçre hukukçuları tarafından kabul edilmiştir. ( Oser - Sehönenberger, Borçlar Kanunu şerhi - Almanca Art. 423 N. 3 ve Art. 419 N. 2; Becker, Borçlar Kanunu şerhi - Almanca Art. 423 N. 1,2 ) ki bu da zilyetliğin geri verilmesi durumlarında dahi vekaletsiz tasarruf hükümlerinin tatbik yer olduğunu göstermektedir. Burada içtihadı birleştirme görüşmeleri sırasında ileri sürülen bir düşünceye cevap vermek yerinde olacaktır. Vekaletsiz tasarrufta iş görenin başkasının işini görme niyetiyle hareket etmesi esas olması itibariyle kiraya verdiği malı kendi malı gibi kiraya veren ve kiraları kendi malının kirası gibi toplayan kimsede başkasının işini görme kastı bulunmadığı cihetle hadisede Borçlar Kanununun 414. maddesi hükmünün tatbiki mümkün olmayacağı ileri sürülemez. Zira, Borçlar Kanununun 410 ile 413. maddelerinde kanun, hakiki vekaletsiz tasarrufu tanzim etmekte, 414. maddesinde ise hakiki olmayan vekaletsiz tasarrufa diğer tabirle hükmi vekaletsiz tasarrufa ait bazı esasları bildirmektedir; hakiki vekaletsiz tasarrufun kanuni şartları arasında, iş görenin başkasının işini gördüğü iradesiyle hareket etmiş olması durumu varsa da hükmi vekaletsiz tasarrufta böyle bir şart aranmaz ( Oser - Sechönenberger - yukarıda anılan eser - Art. 419 N. 9 ). İsviçre Federal Mahkemesinin kararlarından alınmış olan şu örnekler dahi hükmi vekaletsiz tasarrufta başkasının işini görme niyetinin kanuni şartlardan bulunmadığını göstermektedir: Bir ihtira beratının kanuna aykırı olarak bir üçüncü kişi tarafından kullanılması; makine ısmarlamış bulunan bir kimsenin işinde kullanılmak üzere fabrikacıya vermiş olduğu model ve resimlerin fabrikacı tarafından üçüncü kişiye satılacak makinelerin yapılması için müsaadesiz olarak kullanılması; rehinli alacaklının rehin edilmiş malı akte aykırı olarak temlik etmesi.. bütün bu hallerde Federal Mahkemece Borçlar Kanununun 414. maddesinin tatbiki cihetine gidilmiştir. Demek, söz konusu 414. maddenin tatbiki cihetine gidilmiştir. Demek, söz konusu 414. maddenin tatbiki için başkasının işini görme iradesinin aranmayacağı cihetinde hukuk alimlerinin görüşleriyle Federal Mahkemenin görüşleri birleşmiş bulunmaktadır ki bu hukuki anlayış, heyetin büyük bir ekseriyetince de kanuna uygun bulunmuştur. 4 - Bir hadisede kanunun iki hükmünün dahi tatbiki mümkün bulunan hallere hukuk dilinde ( Hakların telahuku ) denilmektedir. Böyle bir halin kabulü için tatbiki mümkün görünen hükümlerden birisinin diğerine göre hususi hüküm mahiyetinde bulunmaması şarttır. Çünkü umumi hükümle hususi hüküm karşılaşdığı zaman, hadiseye ancak hususi hükmün tatbik olunabilmesi, hukukun umumi kaidelerindendir. Her ne kadar Medeni Kanundaki 906 ile 908. maddeler hükümleri, zilyedin elindeki malın hak sahibine geri verilmesi halinin hukuki neticelerini tanzim etmek üzere kanuna konulmuş ise de ne kanunun metninden, ne de kanunun metninden, ne de gerektirici sebepler layihasından, hakiki mal sahibine malın geri verilmesi halinin neticelerine kanunun başka hükümlerinin tatbik olunamayacağı manası çıkmamaktadır. Esasen bir durum için kanunda ayrıca hüküm konulmuş olması, o durum hakkındaki hükmün kabul ettiği neticeleri doğuracak olan başka hükümlerin dahi o duruma tatbik olunmasına engel sayılmamaktadır. Nitekim; satılan malın ayıplı olması halinde Borçlar Kanununun 203. maddesi uyarınca aktin feshi istenebileceği gibi Borçlar Kanununun 24. maddesinin 4. bendi hükmünce vasıfta yanılma esasına dayanılarak da aktin feshi cihetine gidilebilir ( Federal Mahkemenin 56 2 ve 427 deki kararının gerektirici sebepleri 3 ). Buna ve 1 ve 2. bentlerde açıklanan sebeplere göre, zilyedin kötüniyetli olması halinde toplamış olduğu kiraları mal sahibi, Medeni Kanunun 908. maddesi hükmünce zilyetten isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 414. maddesinin birinci cümlesi hükmünce de isteyebilecektir yani hakiki zilyedin isteğinde, hakların telahuku durumu gerçekleşmiş bulunacaktır. Konumuz dışında kalmakla beraber, hakların telahuku meselesinde tereddüdü gerektirecek bir cihetin de aydınlatılması uygun olacaktır: Medeni Kanunun 906. maddesi hükmünce iyiniyetli zilyet, semereleri hak sahibine vermekle mükellef değildir. Borçlar Kanununun 414. maddesinin tatbik şartları, iyiniyetli zilyedin almış olduğu kiralar hakkında da gerçekleşecektir. Fakat burada hakların telahuku söz konusu olamaz. Zira, Medeni Kanunun 906. maddesi semerelerin insetenemeyeceği esasını akbul ettiği halde Borçlar Kanununun 414. maddesi bunun zıddını benimsemiştir ve hakların telahukunun söz konusu olabilmesi için de aynı isteğin kanundaki iki ayrı hükme göre de haklı görülmesi şarttır. Bu itibarla, iyi niyetli zilyet, Medeni Kanunun 906. maddesi uyarınca semerelerden mesul tutulamaz ve ona karşı Borçlar Kanununun 414. maddesine dayanılarak hak iddia edilemez. 5 - Hak sahibinin, malı elinde bulundurandan kiraları istediği zaman Medeni Kanunun 908. maddesine veya Borçlar Kanununun 414. maddesine dayanmış olması mümkün olduğu gibi, herhangi bir kanuni sebep göstermemiş olması da mümkündür. Hukuk Muhakemeleri Usulü Kanununun 74 ve 75. maddeleriyle 76. maddesi hükümleri karşılaştırılınca hakimin bir davada sadece tarafların ileri sürdükleri maddi vakıalar ve neticei taleplerle bağlı olup dayandıkları kanun hükümleriyle ve onların hukuki tasvirleriyle bağlı olmadığı ve kanunları resen tatbik ederek iddia ve müdafaadaki neticei talepleri karara bağlamakla mükellef bulunduğu neticesine varılır. Burada söz konusu olan bir davada, hangi hükme dayandığını kesin olarak ve açıkça göstermemiş olduğu hallerde davacının müruruzaman bakımından kendi lehine netice verecek olan kanun hükmüne dayanmak isteyeceği haklı olarak farzedilebileceğinden, davanın Borçlar Kanununun 414. maddesine dayanan bir dava olarak kabulü yerinde olacaktır. O halde, kira parasının malı elinde bulundurandan alınarak hak sahibine verilmesi davası, tereddüt halinde, Borçlar Kanununun 414. maddesi hükmünce dayanan bir dava olarak mahkemece tavsif edilecektir. Bununla beraber, hak sahibi, zilyedin yapmış muamelelere icazet vermiş olduğunu bildirerek dava açmış olursa o zaman hadisede Medeni Kanunun 908. maddesi veya Borçlar Kanununun 414. maddesi hükmü değil, adı geçen kanunun 415. maddesi hükmü tatbik olunacaktır ki hakimin bu durumu da gözden uzak tutmaması esastır. 6 - İşgal tazminatı davalarının hususi bir şekli olan ecrimisil davalarının beş yılda müruruzamana uğrayacağı esasını benimsemiş bulunan içtihadı birleştirme kararı henüz baki olduğundan Medeni Kanunun 908. maddeine tabi davalardan ( ecrimisil davaları hariç ) Medeni Kanunun 908. maddesine dayanan tazmin davaları, hukuki mahiyetçe zilyedin haksız fiilinden doğan tazminat davaları olduklarından, Borçlar Kanununun 60. maddesinde gösterilen müruruzamanlara, Borçlar Kanununun 414. maddesine dayanan alacaklar ise Borçlar Kanununun 125. maddesinde gösterilen müruruzamana tabi olacaklarından davanın kesin ve açık olarak davacı tarafça veya tereddüt halinde hakim tarafından şu veya bu şekilde tavsifi, müruruzaman bakımından son derece önemlidir. Tereddüt halinde bu dava, hükmi vekaletsiz tasarrufa ilişkin Borçlar Kanununun 414. maddesine dayanan bir dava sayılacağından on yıllık müruruzamana ve Medeni Kanunun 908. maddesine dayanan bir dava olarak tavsif edildiği hallerde ise, Borçlar Kanununun 60. maddesindeki 1 ve 10 yıllık müruruzamana ve hadisesine göre ceza müruruzamanına tabi olacaktır. SONUÇ : Bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği veya bilebilecek durumda bulunduğu bir gayrimenkulü kendi malı imiş gibi kiraya verip kiraları toplamış olması sebebiyle hak sahibinin o kimseden kiraların alınması için açacağı davanın gerek Borçlar Kanunun 414. maddesine dayanan, gerekse Medeni Kanunun 908. maddesine dayanan bir dava olarak tavsifi mümkün olduğuna ve fakat tereddüt halinde, Borçlar Kanununun 414. maddesi hükmüne dayanan menfaatların devri davası sayılacağına ve bundan dolayı on yıllık müruruzamana tabi olacağına, mevcudun üçte ikisini aşan ekseriyetle ve 4.6.1958 günlü birinci toplantıda karar verildi. AYKIRI GÖRÜŞ V. Necipoğlu: Borçlar Kanununun vekaleti olmadan başkası hesabına tasarrufta iş yapanın iş sahibi hesabına işi yaptığını bilmeli ve bu sıfatla hareket etmelidir. Sözü geçen kanunun 413 ve 414. maddeleri arasındaki fark ancak 413. maddede yapılan işin iş sahibinin menfaatı içinyapılmış olması 414. maddede ise iş sahibinin menfaati için yapılmamış olması halini derpiş etmiştir. İçtihadın birleştirilmesine konu olan hadisede ise davalı bu sıfatla hareket etmeyip, kendi malı olarak kiraya verildiği savunmuştur. Bu itibarla olayın uzaktan ve yakından vekaletsiz tasarrufla alakası yoktur. Hadisede hakların telahuku da bahse konu olamaz. Fiil mahiyeti itibariyle doğrudan doğruya haksız fiildir. Zamanaşımı bakımından da mezkur kanunun 60. maddesinin tatbiki reyindeyim.