Sayın Av.Mehmet_Ali,

Alıntı: Yazan Av.Mehmet_Ali Erken tahliye halinde kiralayan sözleşme süresinin sonuna kadar değil, kiralananın aynı koşullarla kiraya verilebileceği makul süresinin hesaplanarak bu miktarın kira bedeli olarak ödenmesi gerekir. ( 13.HD. 9.5.1990, 89-8188/3403 )

Bir önceki mesajımı ve alıntıladığınız cümlemi (özellikle içindeki evvelemirde kelimesini) tekrar okumanızı rica ederim.

Belirli bir dönemde ödenecek para borcuna ilişkin yazılı bir sözleşmenin olduğu HERHANGİ BİR hukuki ilişkide (kira akdi olmasa bile) borçlunun temerrüdü durumunda yapılacak icra takibi sonucu açılacak itirazın kaldırılması davasında BK 44'ü tartışmaya açmanız söz konusu olamayacağından, kiralayanın hukuki işlem başlatması üzerine borcu ödemeniz (üstelik itiraz ederseniz inkar tazminatı ile birlikte) kaçınılmazdır.

Keza ne bu davada, ne de kiracı kendi kafasına göre BK 44'ün şartlarını ve makul süreyi hesap etme hakkına sahip de olmadığında göre, borcu ödedikten sonra bir istirdat davası açması ve ancak bu davada bu koşulları tartışması da yine kaçınılmaz olacaktır.

Üstelik bu davanın tek başına açılmış olması dahi sonuçta X aylık ödenmiş kira parasının otomatik olarak geri alınacağı anlamına gelmez, bu davada kiralayanın kiraya verememekte kusuru olduğu ve mecurun aynı şartlarla kolayca kiraya verilebileceğinin kiracı tarafından ispat edilmesi gerektir. Bu dahi yetmez, sözleşmeyi haksız fesh eden kiracı olduğundan, ödediği kira paralarını geriye almadan önce -varsa- haksız fesihten kaynaklanan kiralayanın tüm zararını kiracının karşılaması gerekir.

Bir örnek vereyim:
Ankara'da yaşayan Kiralayan A, İstanbul'da kiraladığı evini her zaman yeniden boya badana yaptırarak ve duvardan duvara tüm halılarını değiştirerek kiraya vermekte ve kira ödememe durumunda güç durumda kalmamak için kiracı devlet memuruysa maaşının kira bedelinin en az 4 katı fazla olmasını aramaktadır (maaşın dörte birinden fazlası haczedilemeyeceği için) ve bu nedenle de kiracı bulmakta zorlanmakta ve mecur her kira döneminden önce ortalama 8-9 ay boş kalabilmektedir.

A, bu şartlara sahip B ile 1 yıllık kira sözleşmesi yapar, sözleşmenin 6. ayında B, "ben daha ucuz bir ev buldum çıkıyorum, bundan sonra da kira ödemem!" der gider.

Şimdi bu durumda otomatik olarak "B 3 aylık daha kira ödesin" iş bitsin diyebilir misiniz? Öncelikle A'nın elinde yazılı sözleşme var, icraya koyar, muacceliyet şartı da varsa dönem sonuna kadar bütün kirayı tahsil eder. (B itiraz ederse bir de inkar tazminatı alır) B bilahare istirdat davası açsa bile bu davada sözleşme sonuna kadar ki 6 ay içinde kiracı bulamamanın kiralayanın kusuru olduğunu ispat edemeyecektir, dolayısıyla davası redde mahkumdur. Zira kiralayan özel şartlar aradığından bundan önce de kiracı bulması 8-9 ay sürmüştür, bunu kolaylıkla ispat edebilir, dolayısıyla otomatik X aylık kira ile sorumludur gibi bir genellemeyi bu sözleşmeye uygulayamazsınız.

Bunun da ötesinde, kiralayan mecurunu yeniden kiraya verirken boya badana yaptırmak, ve duvardan duvara halılarını değiştirmektedir, B'ye de bu şekilde kiraya vermiştir ve B sözleşmeyi haksız feshettiği için bu masrafı bir kez daha yapması gerekmiştir, bunun için B'ye rücu edeceği tartışmasızdır.

Ankara'da yaşayan, B'nin haksız feshi yüzünden kiracı bulmak için İstanbul'a gidip gelmek zorunda kalmıştır, bununla ilgili tüm maddi zararlarından da B sorumlu olacaktır.

Bir diğer deyişle dönem sonuna kadar olan kiraları ödemek zorunda kalan B, değil 3 ayı geri almak, üstelik bir de kiralayanın zararlarını karşılamak için daha fazla ödeme yapmak zorunda kalacaktır.

Gördüğünüz gibi, kiracının haksız feshi nedeniyle BK 44'den kaynaklanan -olası- alacağı "genellenebilir, "otomatik" veya "kesin" olmadığı gibi, sözleşme feshi sırasında kiracı tarafından belirlenebilir (likit) bile değildir, ancak kiraya verme sonrasında açılacak bir davada kiralayanın kusuru ispat edilerek ve miktar tartışılarak -bir ihtimal- alınabilir durumdadır.

Eğer içtihat programlarının yanlış özetlerine odaklanmak yerine, olayın altında yatan hukuki mekanizmaya (haksız fesih, kusur, BK 44) odaklanırsak daha sağlıklı sonuca ulaşacağımıza inanıyorum.