|
|
|
|
|
|
Taraflar sahayı terk etti; Ortalık duruldu biraz, şimdiye kadarki takımlar yeniden sahaya çıkar mı çıkmaz mı bilemiyeceğim. Bildiğim tek şey bundan sonra da sahaya başka takımların veya tek tek oyuncuların çıkacağı ve büyük bir olasılıkla herkesin bitti dediği oyunu devam ettirecekleri.
Ortalık yatışmışken şimdiye kadarki oyunun(tartışmanın) kendime göre bir özetini/analizini yapayım.
1. Kira sözleşmesi kiralıyan ile kiracı arasındaki bir sözleşmedir. Taraflar sözleşmeyi kendi adlarına yaptıkları için ortada bir temsil söz konusu değildir.
2. Kiralayan genelde maliktir. Ama kiralayan mutlaka malik olur diye bir zorunluluk yoktur. Alt kira durumunda asıl kiracı üçüncü bir kişi ile bir kira sözleşmesi yaptığında kendisi kiralayan olabilir. İntifa hakkı konusunda da durum böyledir. İntifa hakkı sahibi başkaları ile kira sözleşmesi yaptığında kiralayan olabilir. İntifa hakkı sahibinin malikle kira sözleşmesi yapması halinde malik kiracı durumuna düşebilir.
3. Kira sözleşmesi kendi başına, kiralayanla kiracı arasında, hukuki bir ilişkinin doğmasına yol açar. Kiralayanla malik arasındaki hukuki ilişki ise yine kendi başına hukuki ilişkiler doğuran bir ilişkidir. Kira ilişkisinden ayrı incelenmelidir. Malikle kiracı arasında söz konusu olabilecek bir hukuki ilişki kira sözleşmesine bağlı değildir.
4. Tartışma sırasında bir de malikin dışındaki üçüncü bir kişinin malikin malını kiraya vermesininin mülkiyet hakkına ters düştüğü ve durumun düzeltilmesi gerektiği belirtildi(Sayın Av.Armağan Konyalı’nın 44 nolu mesajı). Sayın Av.Armağan Konyalı ile aynı düşüncede değilim. Çünkü yasaya sırf malik kiraya verebilir türünden bir hüküm koymak, korunmak istenen malikin kendi malı üzerindeki tasarruf hakkını kısıtlamak anlamına gelir.
Son olarak belirtilmesi gereken konu Borçlar Kanunu’nun kaynağını oluşturan İsviçre’nin Borçlar Kanunu’nda da(Obligationenrecht) bizdekinin aynısı bir hükmün var oluşu. Aynı durum borçlar hukukunu medeni kanun içinde düzenleyen Almanya için ve aynı konudaki hükümleri hem medeni kanun içinde hemde özel bir kanunla düzenleyen Avustruya için söz konusu. Belirttiğim yasalardaki hükümlerden de anlaşılacağı gibi, kanun koyucunun ‘Kiralayan’dan bahsetmesi tesadüfi değil belirli bir hukuk politikasının gereğidir. Bunun böyle oluşunun en başta gelen kanıtı, kanun koyucunun gerektiğinde ‘Kiralayan’ yerine ‘Malik’ kavramını kullanmasıdır. İsviçre Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesinin niteliğini belirten ve Borçlar Kununu’muzun 248.ci maddesi ile aynı tanımı kullanan 253.cü maddesi ‘Kiralayan’ kavramını kullanmaktadır. Diğer taraftan aynı kanun ‘Malikin(mal sahibinin) Değişmesi başlıklı 261.ci maddesinde ‘Kiralayan’dan değil Malik’ten bahsetmektedir.
Saygılarımla
|
|
 |
|
 |
|
Yazılanları tek tek ele aldığımızda bir sorun yokmuş gibi anlaşılabilir. Ancak ben hala bu konuda sıkıntı olduğu düşüncesindeyim.
Evvela, malik olmayan kiralayanın kiraya verdiği mecur bakımından malik'n rızasının olması hali ile rızasının olmaması halini ayrı ayrı irdelemek gerekir kanaatindeyim.
Malik, taşınmazını kiralaması için bir başka kişiye yazılı olmayan (veya yazılı) yetki vermiş olabilir ve bu kişi kendi adına veya malik adına ve hesabına taşınmazı kiraya vermiş olabilir. Veyahut bu kişi yetkisini aşarak doğrudan kendi adına ve hesabına kira akdi yapmış olabilir.
Diğer bir ihtimalde malik taşınmazının zilyetliğini ve bu arada anahtarını rızası ile vermemiştir. Kişi hukuka aykırı müdahale ile taşınmazın zilyetliğini ve bu arada anahtarını ele geçirmiş ve bir başkasına, kendi adına ve hesabına kiraya vermiş olabilir.
Bu durumların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir.
Malik, mülkiyet hakkından dolayı mutlak hakka sahiptir. Rızası olmaksızın milkiyet hakkına yönelecek her türlü müdahaleyi men yetkisine sahiptir ve bu yetki (Kanunlardaki istisnai haller ayrık olmak üzere) mutlak nitelik taşır. Bu anlamda, rızası olmaksızın taşınmazına bir başkasının ister yetkisiz kşiden kiralamak suretiyle ister doğrudan kendisi oturmak suretiyle müdahale etmesi halinde, malikin mülkiyet hakkından doğan hakları bu kişilerin taşınmazdan çıkarılmasına yeterlidir. Bunun aksinin iddia edildiğini sanmıyorum.
Bunun aksini iddia eden varsa eğer lütfen mülkiyet hakkında müdahalenin men'i kurumunu bu olaya uyarlayarak izah etsin!
Malik'in, bir başkasına taşınmazının kiralanması için yetki vermesi halinde ise durumun temsil dışında izah edilebileceğini sanmıyorum.
Kiralayan kavramı, elbette ki kiracı ile kiralayan arasındaki kira sözleşmesi nedeniyle oluşur. Ve elbette ki kira akdi taraflarını bağlar. Ancak, kira akdinin şeklen oluşması yeterli değildir. Bu akdin konusu olan taşınmazın zilyetliğinin de sürekli biçmde kiracıya devredilmesi icap eder. Kiralayanın bir şekilde başlangıçta bir başkasının mülkiyetindeki taşınmazı kiracıya teslim etmiş olsa da, malikin rızası olmadıkça bu zilyetlik ve şahsi hak bahşeden kira akdi, mülkiyet hakkı sahibine karşı dermeyan edilemez. Kiracının iyiniyetli olmasının mülkiyet hakkına tesir edemeyeceği düşüncesindeyim. Kiracı, kendisini aldatan kiralayana karşı kira akdinden doğan her türlü şahsi taleplerini dile getirebilir.
Kira akdinin geçerli olması, o kira akdinden doğan hakların kira akdinin tarafı olmayan ve hiç bir şekilde kiralayana veya kiracıya hak veya yetki tevdii etmeyen mülkiyet hakkı sahibine karşı etki göstermez. Kira akdi tarafları için geçerlidir... Ama taraf olan kiralayanın yetkisi yoksa taşınmazı teslim borcunu (sürekli bir biçimde) yerine getirmesi olanaklı değildir.