Merhaba,

1.Tapulu taşınmazlar harici yolla satılamaz.Yani bu konudaki yargıtay içtihatları geçerliliğini koruyor.Burada bir sorun yok.

Ancak, sizin bahsettiğiniz K.K.m.13 B-b hükmü,esprisi, kadastro tespiti öncesi durumlar için söz konusu olup kadastro bölgesi ilan edilmiş kadastrosu yapılıp tespit yapıldıktan sonra yapılan tapu harici satışlar için bu hükmün uygulama olanağı yoktur. Bu nedenle yargıtay'ın müstekar içtihatları geçerliliğini korumaktadır.

"
T.C.

YARGITAY

8. HUKUK DAİRESİ

E. 1992/9163

K. 1993/5313

T. 13.5.1993

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Tapulu Taşınmazın Resmi Memur Huzurunda ve Resmi Şekilde Yapılması )

• MEN'İ MÜDAHALE ( Harici Satışın Geçersiz Olması Nedeniyle )

• HARİCİ SATIŞ ( Kural Olarak Geçersiz ve Mutlak Butlanla Batıl Olması )

• ZİLYEDLİK ( Satışın Kadastrodan Önce Yapılıp On Yıl Boyunca Elinde Bulundurma )

• TAPULAMA BÖLGESİ ( Harici Satışın Geçerli Olması )



ÖZET : Tapulu taşınmazların resmi memur huzurunda ve resmi şekilde yapılmayan harici satış işlemleri, kural olarak geçersiz ve mutlak butlanla batıl olmakla birlikte taşınmazın tapulama bölgesinde olması, geçersiz satışın kadastrodan önce yapılıp, satış tarihi ile tesbit tarihi arasında 10 yıllık zilyedliğin kanıtlanması halinde, mülkiyetin satış gereğince zilyede geçtiğinin kabulü gerekir. Bu nedenle, nizalı taşınmazın bulunduğu yerin tapulama bölgesi olup olmadığı, bu yerde evvelce kadastro yapılıp yapılmadığı, halen kadastro faaliyetlerinin bulunup bulunmadığı ve 3402 sayılı Kanunun davaya uygulanma olanağının var olup olmadığı araştırılmalıdır.
DAVA : Keziban ile davalı ve karşılık davacılar Yaşar ve müşterekleri aralarında ki tapu iptali tescil ve men'i müdahale davasının yapılan yargılaması sonunda, davacının davasının kabulüne davalı ve karşılık davacıların davasının reddine dair, ( Derinkuyu Asliye Hukuk Hakimliği )nden verilen 5.5.1992 gün ve 83-62 sayılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı ve karşılık davacılar vekilleri tarafından süresinde istenilmiş olmakla; dosya incelendi, gereği düşünüldü:
KARAR : Mahkemece, davacı Keziban'ın açmış olduğu tapu iptal ve tescil davasını 3402 sayılı Kanunun 13/B-b maddesindeki şartların oluşması nedeniyle kabul etmiştir. İptaline karar verilen 11.8.1960 tarih, 1085 numaralı tapu kaydı 4753 sayılı Kanun hükümlerine göre oluşmuştur. Taşınmaz 5.10.1968 tarihli harici satış senedi ile tapu maliki tarafından davacının babası Hasan Hüseyin'e satılmıştır.
Davada tapulu taşınmazın harici satışı söz konusudur. Kural olarak tapuda kayıtlı taşınmaz mallarla ilgili temliki tasarrufların MK.nun 634, Tapu Kanununun 26 ve Borçlar Kanununun 213. maddelerine göre tapu memuru önünde resmi şekilde yapılması zorunludur. Buna rağmen yurdumuzda bu kurala uyulmadan yaygın bir şekilde harici satım ve taksimler yapılmaktadır. Taşınmaz malın alıcıya devredilerek zilyetliğine geçmesine rağmen geçerli olmayan harici satış ve taksim sözleşmelerinin varlığı ve yaygınlığı karşısında Kanun koyucu fiili durumu hukuki duruma uydurmak için mülga 766 sayılı Tapulama Kanununun 32/C ve 34. maddelerinde olduğu gibi, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b ve 15/1. maddeleri ile geçersiz ve mutlak butlan ile batıl olan ve resmi şekilden yoksun olarak tapulamadan önce düzenlenen harici satışları ve taksimleri tasfiyeye yönelik hükümler getirmiş ve şekil yönünden geçersiz olan tapu dışı satış ve taksimlere geçerlilik tanıyarak fiili durumu hukuki duruma uygun hale getirmek istemiştir. Böylece MK.nun ve Tapu Kanununa aykırılığı düzeltmeye amaçlayan başka bir tasfiye kuralı daha getirilmiştir.Buna göre; tapuda kayıtlı taşınmazın kayıt sahibi veya mirasçıları tarafından tapu dışı ( harici ) yolla zilyede satıldığı, belgelerle veya bilirkişi yada tanık beyanları ile sabit olduğu ve satış tarihi ile tesbit tarihi arasında on yıllık zilyetliğin varlığı kanıtlandığı takdirde mülkiyetin satış gereğince zilyede geçtiği mülga 766 sayılı Tapulama Kanununun 32/C ve 3402 sayılı Kanunun 13/B-b maddeleri uyarınca kabul edilmelidir. Ancak, bu maddelerin zilyet lehine uygulanabilmesi için satışın kadastrodan önce yapılması ve o bölgede kadastro faaliyetlerine başlamış olması veya Kadastro Kanununa göre çalışma alanına henüz sıra gelmemiş olması gerekir. Bunun içinde mahkemece nizalı taşınmazın bulunduğu bölgede tapulama ( Kadastro ) yapılıp yapılmadığı veya tapulamanın ( Kadastro ) başlayıp başlamadığı ve o yerin Tapulama ( Kadastro ) bölgesi olup olmadığının araştırılması gerekir.
SONUÇ : Açıklanan araştırmalar yapılmadan ve taşınmazın bulunduğu bölgede evvelce kadastro yapılıp yapılmadığı ve halen kadastro faaliyetinin mevcut olup olmadığı tesbit edilmeden ve 3402 sayılı Kanunun davaya uygulama şartları bulunup bulunmadığı araştırılmadan eksik inceleme ile hüküm verilmiş olması isabetsiz ve temyiz itirazları açıklanan nedenlerle yerinde görüldüğünden kabulü ile hükmün ( BOZULMASINA ) ve 75000 lira peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 13.5.1993 tarihinde oybirliğiyle karar verildi."


2.Her olaya oluştuğu tarihteki hukuk kurallarını uygulamak gerekir.

"
T.C.

YARGITAY

16. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/8583

K. 2002/8657

T. 11.7.2002

• TAPU DIŞI SATIM ( Kadastro Tespitinin 5602 Sayılı Tapulama Hükümlerine Göre Yapılmış Olması - Satımın Geçerli Olması İçin Kadastrodan Önce Yapılmasının Yeterli Olduğu Ve Ayrıca Süre Öngörülmediği )

• KADASTRO TESPİTİ ( 5602 Sayılı Tapulama Hükümlerine Göre Yapılmış Olması - Tapu Dışı Satımın Geçerli Olması İçin Kadastrodan Önce Yapılmasının Yeterli Olduğu Ve Ayrıca Süre Öngörülmediği )

• 5602 SAYILI TAPULAMA KANUNA GÖRE KADASTRO TESPİTİ ( Tapu Dışı Satımın Geçerli Olması İçin Kadastrodan Önce Yapılmasının Yeterli Olduğu Ve Ayrıca Süre Öngörülmediği )

• ZAMANAŞIMI SÜRESİ ( Kadastro Tespitinin 5602 Sayılı Tapulama Hükümlerine Göre Yapıldığına Göre Tapu Dışı Satımın Geçerli Olması İçin Kadastrodan Önce Yapılmasının Yeterli Olduğu Ve Ayrıca Süre Öngörülmediği )

• KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI ZİLYETLİĞİ ( Kadastro Tespitinin 5602 Sayılı Tapulama Hükümlerine Göre Yapılmış Olması/Kadastro Kanunu'nun 13/B-B Maddesinde Öngörülen 10 Yıllık Sürenin Uygulanmayacağı - Tapu Dışı Satımın Geçerli Olması İçin Kadastrodan Önce Yapılmasının Yeterli Olduğu )

• TASDİKLİ YOKLAMA KAYITLARI ( Tapu Kaydı Niteliğinde İse De Kadastro Kanunu'nun 14/E Maddesi Gereğince Zilyetlik Belgesi Niteliğinde Olduğu - Tapu Dışı Satım )

• ZİLYETLİK BELGESİ ( Tasdikli Yoklama Kayıtlarının Bu Nitelikte Olduğu - Tapu Dışı Satım )



ÖZET : Mahkemece tapu dışı satımın varlığı kabul edildiği halde 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 13/B-b maddesinde öngörülen 10 yıllık süre dolmadığından davanın reddine karar verilmiş ise de; mahkemenin kabulü dava konusu olaya uygun düşmemektedir. Her olaya oluştuğu tarihteki hukuk normlarının uygulanması gerekir. Çekişmeli parsel 21.11.1955 tarihinde tespit olunmuştur. Kadastro tespiti 5602 sayılı Tapulama hükümlerine göre yapılmıştır. Anılan Kanun'un 13/C-ç maddelerinde tapu dışı satımın geçerli olması için kadastrodan önce yapılması yeterli görülmüş ve ayrıca süre öngörülmemiştir. Kazanılmış hakların mahkemelerce dikkate alınması zorunludur. Davanın bu gerekçe ile reddedilmesi de yasaya uygun bulunmamaktadır.
Tasdikli yoklama kayıtları tapu kaydı niteliğinde ise de; tasdikli yoklama kayıtları 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14/E maddesi gereğince zilyetlik belgesi niteliğindedir.
DAVA : Taraflar arasında kadastro tesbitinden doğan dava sonucunda verilen hükmün Yargıtay'ca incelenmesi istenilmekle; temyiz isteğinin süresinde olduğu anlaşıldı, inceleme raporu ve dosyadaki belgeler okundu, GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ:
KARAR : Kadastro sırasında 5 parsel sayılı 26600 metrekare yüzölçümündeki taşınmaz tapu kaydı nedeniyle tapu malikleri Ali ve Hüseyin adına tespit edilmiştir. Davacı Hasan , Ali hissesini başkasına sattığından hakkı olmadığına, Mustafa taşınmazı Hüseyin varislerinden haricen satın aldığına dayanarak dava açmıştır. Mahkemece yapılan yargılama sonunda; çekişmeli parselin tespit gibi tesciline karar verilmiş; hüküm, davacı Halil tarafından temyiz edilmiştir.
Mahkemece yapılan araştırma, inceleme ve uygulama hükme yeterli değildir. Davalı tarafın dayandığı Şubat 288/34 ve 396 nolu kaydın yoklama kaydı olup olmadığı kesin olarak belirlenmemiştir. Tasdikli yoklama kayıtları tapu kaydı niteliğinde ise de; tasdikli yoklama kayıtları 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14/E maddesi gereğince zilyetlik belgesi niteliğindedir. Kaydın tasdikli olup olmadığı Tapu Sicil Müdürlüğü'nden sorulmalı, Tapu Arşiv Daire Başkanlığı'ndan tapu örneği istenip karşılık yazı denetlenmelidir. Mahkemece bu yönde araştırma yapılmaksızın tedavül görmeyen kaydın tapu kaydı olarak nitelendirilmesi doğru değildir.
Öte yandan, kayıt malikleri Hüseyin ve Ali'nin ölüm tarihleri araştırılmamış, terekenin mirasçılarına nasıl ve ne şeklide intikal ettiği belirlenmemiş, kayıt maliklerinin ölümünden sonra terekenin paylaşılıp paylaşılmadığı bilirkişi ve tanıklardan sorulmamış, bu konuda davacılara kanıtlama olanağı verilmemiştir. Kabule göre de; mahkemece tapu dışı satımın varlığı kabul edildiği halde 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 13/B-b maddesinde öngörülen 10 yıllık süre dolmadığından davanın reddine karar verilmiş ise de; mahkemenin kabulü dava konusu olaya uygun düşmemektedir.
Her olaya oluştuğu tarihteki hukuk normlarının uygulanması gerekir. Çekişmeli parsel 21.11.1955 tarihinde tespit olunmuştur. Kadastro tespiti 5602 sayılı Tapulama hükümlerine göre yapılmıştır. Anılan Kanun'un 13/C-ç maddelerinde tapu dışı satımın geçerli olması için kadastrodan önce yapılması yeterli görülmüş ve ayrıca süre öngörülmemiştir. Kazanılmış hakların mahkemelerce dikkate alınması zorunludur. Davanın bu gerekçe ile reddedilmesi de yasaya uygun bulunmamaktadır.
SONUÇ : Temyiz itirazlarının bu nedenlerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA 11.7.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

3. Kanaatimce tapu iptal ve tescil davası açmaları gerekir.Menİ Müdahale isteyecek olan tapuya sahip olan müvekkiliniz...