Özet:
Bir kimsenin kendi malzemesiyle başkasının tapulu taşınmazına tamamlayıcı parça niteliğinde yapı yapması halinde koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu arazi parçasının kendi adına tescilini isteyebilir. Böyle bir tescilin gerçekleşmesi için; malzeme sahibinin iyi niyetli olması, yapı kıymetinin taşınmaz kıymetinden fazla olması ve taşınmaz malikine uygun bir bedel ödenmesi gerekir.

Ancak, paylı mülkiyette paydaşların tamamı tüm taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğundan paydaşlardan birinin rızasıyla bina yapan kişi iyi niyet iddiasında bulunamaz.



Yazdır Favorilere Ekle Favori İçtihatlarım






T.C.
Yargıtay
14. Hukuk Dairesi

Esas No:2011/7901
Karar No:2011/9093

Davacı 451 parsel sayılı taşınmazın 1.500 m2'lik kısmına babasının izni ile 37 yıl önce bina yaptığını, bina değerinin zemin değerinden fazla olduğunu ileri sürerek temliken tescil isteğinde bulunmuştur.

Davalı, dava konusu taşınmazı, üzerine bina yapıldıktan sonra satın aldığını, davacının iyi niyetli olmadığını, arazinin değerinin binanın değerinden fazla olduğunu savunarak davanın reddini talep etmiştir.



Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.



Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.



Dava, Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesi uyarınca temliken tescil isteğine ilişkindir.



Türk Medeni Kanunu'nun m.684. ve 718. Hükümleri gereğince yapı üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanunu'nun 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.



Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.



Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona yada onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.



Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;



a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;



Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi niyettir. Öngörülen iyi niyetin Türk Medeni Kanunu'nun 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyi niyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.



Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyi niyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re'sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/I sayılı Yargıtay İçtihadı Birleşme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötü niyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyi niyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.



b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;



Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın itirazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.



c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin) taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.



Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.



Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.



Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;



Davacı, taşınmazın maliki olan babasının izni ile bina yaptığını ileri sürmüş ise de davacının bina yaptığı tarihte taşınmaz 1/2 hisse ile dava dışı Selim Aslım adına kayıtlıdır. Tapulu bir taşınmazda malikin rızası ile bina yapan kişinin ileride mülkiyetin kendisine devredileceği inancı taşıdığı düşünülerek iyi niyetli olduğu kabul edilebilir. Ancak, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda paydaşların tamamı taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğundan paydaşlardan birinin rızası ile bina yapan kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz. Bu durumda davacının temliken tescil davasında sübjektif koşul kanıtlanamadığından davanın reddi gerekirken kabulü doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.



SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 11.04.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi.