MErhaba Arkadaslar,

Her ne kadar uzakta olsamda, konu ile azcok bende ilgilendigim icin, benimde dikkatimi cekti.

Gerci sayin Tikici ve Sayin Metin, biraz kavram tartismasina girmisler ama, ben yinede konuya, Admin'in (Ya benim tuhafima gidiyor bu kelimeyi kullanmak, ismi yokmu bu arkadasin) sorularina cevap vererek yaklasmak istiyorum.

Öncelikli olarak, bu dava bir UYARLAMA davasi degildir. Bu hususta sanirim su ana kadar yazan arkadaslar hem fikirler.

Sayin Admin'in verdigi örnege bakalim. Devam eden bir Kira sözlesmesi ve 4-5 yil gibi kira sözlesmelerinde ortalam uzunlukta sayilabilecek bir süre boyunca sözlesme cercevesinde her iki tarafta edimlerini yerine getiriyor.

Sayin Tikicinin, örnek vermis oldugu HGK kararini buraya genel olarak uygulayacak olursak, Kiraci Tespit davasini her zaman acabilir. Acmis oldugu bu tepit davasinda ise, hukuki yararin oldugunu kiracinin kendisinin ispat etmesi gerekir. Saniyorum buraya kadarda hemfikiriz.

Fakat, ben bir noktaya dikkatinizi cekmek istiyorum. Eger, kiralanan seyin, özellilerinde bir degisme olmaksizin kiraci, mevcut kira bedelinin yeniden tespiti icin (Nihayetinde bu bir tespit davasi, mahkeme kirayi yüksekde tespit edebilir, ozaman kiraciya davasini geri cekmek düser) dava acarsa, pek bir sonuc elde edemeyecegi kanaatindeyim. O sebeple sizlerle biraz Zihin Jimnastigi yapma istiyorum, eger müsade ederseniz.

Örnek A:
Kiraci evi kiraliyor. TL veya Dolar farketmez. Ancak bir kac ay sonra fark ediyorki; yan dairede (ya da ayni sokakta bir kac apartman ilerde) oturan Ahmet bey kendisinin verdigi kiranin yarisini veriyor ve oda kendisinden bir kac ay önce tasinmis ve dairelerin özellikleri nerede ise ayni. Ancak bizim kiraci Ali bey, Ahmet beyin ödediginin nerdeyse iki kati kira ödüyor. Bunun üzerine ALi Bey biraz daha derinine arastirir.

Örnek B:
Kiraci Ali bey evi tuttar. Kira normal sartlara göre evin bulundugu semtin rayicine uygundur. (Dolar ya da TL) Ali bey bu dairede 4-5 yil oturduktan sonra, her sey güllük gülistanlik iken, o semtte kira bedellerinde bir düsme yasanir. Vatandaslar arasinda o Semte fazla ragbet olmaz ve O semtteki kiralar ARZ / Talep dengesi cercevesinde belirlenir ve Kiralar düsmeye baslar. ( semtin sevilmemesinin sebeini, hirsizlik olaylari cogalmasi ya da sokak cetelerinin o semte yerlesmesini v.s düsünebilirsiniz) Yada enflasyon orani sifirlandi. Olamaz ya hadin oldu diyelim.

Örnek C:
Ali BEy avinden, Ev sahibide Ali Beyden memnundur. 4-5 yil bu sekilde devam eder. Ancak zaman icerisinde evin sivasinda kullanim harici, eksik ve hatali malzeme kullanimindan dolayi dökülmeler, boyasinda asinmalar ortaya cikmaya baslar. Ali bey durumu yazili olarak ev sahibine bildirir. Ev sahibi ise, olayi umursmaz. Ali Beye isterse evden cikabilecegini sözlü olarak bildirir. Ali Bey icin ise, ekonomik sebeplerden dolayi bu evden tasinmak pek yakinda mümkün görünmemektedir.

Admin arkadasimizin verdigi olay örnegini de örnek D olarak kabul edelim.

Ben sondan baslamak istiyorum. Örnek D de kiracinin kira tespit davasi acmasinda, kiraciyi hakli gösterebilecek bir durum söz konusu olmadigi icin, acilsa bile basariya ulasacagini sanmiyorum. Istisna, kiracinin oturdugu ev Örnek B de verilen olaya benzer bir olay seklindedir. Olurya, Kiracinin oturdugu semt 5.derece deprem bölgesi olarak bilinirken, yeni yapilan calismalar sonucu 2. derece Deprem bölgesi olarak tepit edilmistir. Bu sebeple o semtteki evlere ragbet azalmistir. bunun fiili sonucu olarakta kiralar düsmüstür. O zaman kiraci, kira sözlesmesinden bekledigi menfaati tam anlamiyla alamayacagi icin, ister yeni dönem girsin, isterse dönem icinde olsun, bu durumun ortaya cikmasindan itibaren kira bedelinin yeniden tespitini isteyebilir.


[alıntı]Kiracının davayı açması için ihtar şartı arar mısınız?

Iki acidan Ihtar cekilmesinde yarar görüyorum. Bir Kiralayana, öncelikle meselenin hukuki bir yola basvurulmadan cözülmesi icin imkan tanimis oluruz.

Ikincisi ise, eger kirayi dava neticelene kadar eksik ödeyecek olursak, bunuda ihtaren kiralayana bildirmis oluruz.

Burada her nekadar kira sözlesmesini 6570 cercevesinde degerlendirsek de, kiracanin acacagi kira tespit davasinda eger kiraci kirayi, sözlesmede yazilan bedelden degilde, rayic bedel üzerinden ödemek isterse (Örnek A, aradaki kira farki cok fazla ve hakkaniyet sinirlarini asiyor) bunu ihtaren kiralayana bildirmesi gerekir.

(Alinti)Mahkeme davayı kabul ederse bundan sonraki yıllarda durum ne olacak (İhtar, artış şartı, kiranın $, TL olması) yönlerinden.

Örnek A'yi ve Sayin Admin'in verdigi örnegi dikkate alacak olursak, mahkeme kira bedelini yeniden tespit ettiginde, kira bedeli haric sözlesmede yer alan tüm genel ve özel sartlar gecerli olacak. Yani artis oranlari, ödeme sekli ve paranin cinsi Tl veya Dolar ayni kalacak, sadece kira bedeli ile ilgili mahkemenin vermis oldugu hüküm uygulancak. Tabi en büyük sorun, bu uygulama ne zaman baslayacak. Yani yeni kira, hangi andan itibaren uygulanacak.

Iste burada IHTARNAMENIN önemi ortaya cikiyor. Her nekadar yukarida yazan bazi arkadaslar ihtarin gerekmedigini belirtmislersede, kira bedelinin hangi zamandan itibaren isleyecigi, cekilen ihtarnameye göre belirlenecek. Örnek A'yi ele alalim. Burada kiraci Ihtarname cektigi andan itibaren, (kiralayan kabul etsede etmesede) kirayi rayic bedel üzerinden ödeyecektir.

Örnek B ve Örnek D'yi ele alacak olursak, tespit edilecek kira ancak yeni dönemden itibaren isleme konulacaktir. Burada kiralanan evin durumunu dogrudan etkileyen olaylar söz konusu degil.( kiracinin hakli sebebe dayanarak kira sözlesmesini süre bildiriminde bulunmaksizin feshetme hakkinin bulundugunu ve bunu kullanmadigini göz ardi etmeyelim)

Örnek C gibi durumda ise yine kiracinin hakli sebebe dayanarak kira sözlesmesini fesh etme hakki varken bunu kullanmayip, sözlesmesi devam etmesi sözkonusu. Ancak kiralananda dönem icinde, kullanimi etkileyen eksiklik sözkonusu olmus ve kiraci kiralanan seyden umdugu menfaati tamamiyla alamamakatadir. Iste burdada yazili Ihtarnamenin önemi ortaya cikiyor. Kiraci, Ihtar sonrasi kendince makul bir oranda kirayi eksik ödeyebilir ve olasi bir mahkemeye basvurmada Ihtarnamede belirtilen tarih, yeni kiranin kapsayacagi zamani belirleme acisindan önem arz eder.

Bu zihin jimnastigi degil, biraz Zihin Maratonu oldu. Umarim basinizi agrtimamisimdir.

Selam ile

M.Dilbirligi
Köln/Almanya