Sayın Cihan Nuri,iştirak halindeki payın 3.kişiye noterden yapılacak satım vaadi sözleşmesi ile devredilmesinde borçlandırıcı işlem olması itibariyle yani taahhüt işlemi olarak geçerlidir ve hukuken yapılmasına engel bir durum yoktur.Ancak tasaruf işlemi olarak sonuç doğurması ancak payların müşterek mülkiyet olarak intihalinden sonra olacaktır.Nitekim TMK:677/2'de bu hususu düzenlemektedir.Aşağıdaki kararı iyi incelemenizi tavsiye ederim.Buna benzer pek çok karar mevcuttur.Saygılar..

T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/1091
K. 2005/4279
T. 4.5.2005
• SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ( Tapu İptali Ve Tescil Talebi - Pay Satışı Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılamaz İse De Bu Şekilde Yapılan Satış Vaadi Sözleşmeleri Geçersiz Olmayıp Sadece Sözleşmenin İfa Edilmesini Engellediği )
• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Pay Satışı Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi - Satışa Konu Taşınmaz İmar Uygulamasına Tabi Tutulması Nedeniyle Pay Tescili Olanağı Doğduğundan Sözleşmenin İfa Edilebileceği/Davanın Kabulü Gereği )
• PAY SATIŞI ŞEKLİNDE SÖZLEŞME ( Satış Vaadi Sözleşmesi - Satışa Konu Taşınmaz İmar Uygulamasına Tabi Tutulması Nedeniyle Pay Tescili Olanağı Doğduğundan Sözleşmenin İfa Edilebileceği/Davanın Kabulü Gereği )
• İMAR UYGULAMASINA TABİ TUTULAN PAY ( Pay Satışı Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi - Pay Tescili Olanağı Doğduğundan Sözleşmenin İfa Edilebileceği/Davanın Kabulü Gereği )
4721/m.706,716
818/m.213
3194/m.18/son
ÖZET : Dava, satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Pay satışı şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapılamaz ise de, bu şekilde yapılan satış vaadi sözleşmeleri geçersiz olmayıp, sadece sözleşmenin ifa edilmesini engeller. Satışa konu taşınmaz imar uygulamasına tabi tutulduğunda, artık pay tescili olanağı doğduğundan, sözleşme de ifa edilebilir. Mahkemece dava konusu edilen taşınmazların imar parseli olduğu gözetilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 30.4.2001 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 9.11.2004 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi taraf vekillerince istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR : Dava, satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 ( önceki Medeni Kanunun 634 ) ve Noterlik Kanunu’nun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716 ( önceki Medeni Kanun 642 ) maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanunu’nun 81. maddesi uyarınca depo ettirilebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davanın kabulünde onanacak bir diğer husus ise sözleşmenin ifa olanağı bulunmasıdır. Elbirliği mülkiyete ( Türk Medeni Kanunu m.701 ) konu bir taşınmazda elbirliği ( iştirak halinde ) ortaklardan birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa dayanağı varlığı düşünülemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydı ile satıcı elbirliği ortağın payının alıcı elbirliği ortağın payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesi ifa olanağı bulur. Eğer satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa ya da vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi durumlarda da sözleşmenin ifa olanağı varlığından söz edilemez.

Somut olayda, davacı tarla niteliği ile tapuda kayıtlı taşınmazda davalı payından 2393 payı satış vaadi sözleşmesi ile satın almış ve daha sonra satışa konu taşınmaz imar uygulaması ile çeşitli parsellere revizyon görmüştür. Davacı, oluşan imar parsellerinden adına pay tescili istemiştir. Davalı, davaya karşı çıkmamıştır. Mahkemece, imar uygulamasından önce İmar Yasasının 18. maddesi uyarınca yapılan satış vaadlerinin geçersiz olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/son maddesi hükmü "Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şuyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz." şeklindedir. Anılan hükme göre pay satışı şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapılamayacağı öngörülmüş ise de, bu şekilde yapılan satış vaadi sözleşmeleri geçersiz olmayıp, yukarıda da açıklandığı gibi sadece sözleşmenin ifa edilmesini engeller. Satışa konu taşınmaz imar uygulamasına tabi tutulduğunda, artık pay tescili olanağı doğduğundan, sözleşme de ifa edilebilir.

Mahkemece dava konusu edilen taşınmazların imar parseli olduğu gözetilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, aksine düşüncelerle reddi doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, 4.5.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Kazancı Yay.