Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Sayın preator07, Arsa sahibi, BK m.106/2'den (TBK m.125/1-126) mütevellit (bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğu surette alacaklı her zaman onun ifasını talep ve teahhür sebebi ile zarar ve ziyan davası ikame eylemek hakkını haizdir) müteahhitten gecikme tazminatını talep hakkını haizdir. Başka bir deyişle; arsa sahibinin gecikme tazminatı talep hakkı kanundan kaynaklı olduğundan; sözleşmede gecikme tazminatı kararlaştırılmış olup olmamasına bakılmaz. KKİS'de, bu gecikme tazminatı: * sözleşmede kararlaştırılmayan hallerde: aylık rayiç kira geliri bulunup gecikilen zaman süresine uygulanması şeklinde hesaplanır. ** sizin sözleşmenizde belirlenen "gecikme halinde ödenecek her ay 250 Euro" da (yargıtayca) sözleşmede kararlaştırılmış olan "maktu gecikme tazminatı" olarak kabul edilmektedir*. Burada tarafların, tazminatın hesaplanmasında kolaylık sağlamak amacıyla götürü bir tazminat bedeli belirledikleri kabul edilmektedir. * Her somut olay kendi şartları içerisinde değerlendirilerek; kararlaştırılanın cezai şart mı gecikme tazminatı (götürü tazminat) mı olduğu belirlenir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi (konu, şu anda 23. Hukuk Dairesinin görevindedir) önceki kararlarında, gecikilen süre boyunca, sözleşmede kararlaştırılan işbu "maktu gecikme tazminatı"na bağlı kalınarak hesaplama yapılması gerektiğini içtihat etmekte idi ise de; son yıllarda, gecikme süresinin ne kadar olduğuna bakılmadan müteahhidin, tüm gecikme süresi boyunca, bu maktu belirlenen gecikme tazminatıyla bağlı tutulması TMK m.2'ye aykırıdır deyip bu uygulamadan vazgeçmiştir. Bu ahvalde de bazı kriterler belirlenmiştir: "...Kararlaştırılan tazminatın süresiz uygulanamayacağı bu şekilde kabul edildikten sonra, maktu gecikme tazminatının ne kadar süreyle tarafları bağlayacağı konusuna gelince; bu süre sözleşmedeki teslim süresi, gecikilen sürenin uzunluğu, sözleşmede öngörülen tazminat miktarı, geçen süre içinde gerçekleşen enflasyon, döviz fiyatları ve faiz oranlarındaki artış ve eksilişler, fiyat artışları, rayiçlere göre istenebilecek miktar ile maktu tazminatın ödemeye devam edilmesi halinde arsa sahibinin elde edeceği miktarlar da gözönünde tutulmak suretiyle bu hususta bilirkişi görüşünden de yararlanılarak sözleşmedeki miktarın en az 1 yıl süreyle mutlak bağlayıcı olacağı ve maktu tazminat ile rayiçlere göre belirlenecek gecikme tazminatı arasında en az bir misli fark bulunması gerektiği de dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde hakim tarafından takdir edilmelidir. Hakim tarafından belirlenen makul süreden sonraki gecikme tazminatı miktarının da; taşınmazın mevkii, konumu, ülkenin ve inşaatın yapıldığı yerin sosyoekonomik koşulları da dikkate alınmak suretiyle ve sözleşmede kararlaştırılan tazminat yokmuş gibi gecikme tazminatının en az mahalli piyasa rayiçlerine göre mahrum kalınan kira bedeli kadar olacağı ilkesine göre bilirkişilere hesaplattırılması gerekir... (Yarg. 15 HD, 01.04.2010 T., E: 2009/7351, K: 2010/1885)."** ** Bu yola gidilmesinin sebebinin cezai şartın tenkisine benzer bir durum oluşturmaya çalışılması çabası olduğu kanaatindeyim. Bu çerçevede sizin "gecikme tazminatı+yoksun kalınan kira geliri" isteminizde; yukarıdaki kararda kırmızı ile belirlediğim kısımlar çerçevesinde hesap yapılacaktır. Saygılar...

Sayın Av. Nevra Öksüz,

Yukarıda paylaştığınız bilgilerden çok faydalandım. Zira benim de benzer bir davam var. Müvekkilim arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme halinde aylık kira bedeli 15.000 dolar olarak kararlaştırılmış, "gecikmenin 6 ayı geçmesi halinde iki misli olacaktır" denmiştir. Kararlaştırılan teslim tarihinin üzerinden 10 ay geçmiş. İnşaat dışarıdan bakınca tamamlanmış görünmekte ama içi yapılı değil, elektrik, su, iskan, çevre vb. eksikleri var.

Ben yükleniciye ihtarname gönderip eksiklikleri tamamlaması için süre vermeyi ve süre sonunda gecikme/kira alacağı için icra takibi yapmayı, eksik işler için tespit yaptırıp devamında dava açarak yüklenicinin inşaattan el çektirilmesini ve nama ifayı talep etmeyi düşünüyorum.

Ancak, Yargıtayın "gecikme tazminatı(kira bedeli) eksik işlerin tamamlanabileceği süre kadar istenebilir" yönündeki kararları beni epey tereddütte bıraktı. Özetini verdiğiniz kararın tam metnini de paylaşırsanız müteşekkir olacağım, zira arama motorları üzerinde kararı bulamadım.

Bir de size sorum olacak; sözleşmede maktu olarak belirlenmiş olması halinde)kira/gecikme alacağı için icra takibi yapmak mı, yoksa açılacak dava içinde talep etmek mi daha sağlıklı sonuç verir?
icra takibi yapmayı tercih ediyorum ama meblağ yüksek olduğu için itiraz halinde red ya da kısmi red ihtimalinden çekiniyorum

Teşekkür eder,
Saygılar sunarım...