T.C. YARGITAY
13.Hukuk Dairesi

Esas: 1986/1573
Karar: 1986/2122
Karar Tarihi: 08.04.1986

ÖZET: Dairesi davacıya fiilen 25.11.1980 gününde teslim edilmiş, ayıp ihtarına ilişkin ihtarname ise 28.8.1981 tarihinde gönderilmiştir. Ne var ki davacı ihtarnamesinde, daha önce davalılara iyiniyetli başvurularının karşılıksız kaldığını da ifade etmiştir. Satılanın ayıbını ihbar, yazılı yapılabileceği gibi sözlü olarak da bildirilebilir ve sözlü ayıp ihbarı tanıkla ispat edilebilir. O halde mahkemenin davalılara binanın müşterek yerlerdeki ayıplı işlerin sözlü olarak bildirildiğine ilişkin davacının göstereceği delillerini ve icabında davalıların karşı delillerini toplayarak teslim tarihi itibariyle ihbarın ek süre içinde yapılıp yapılmadığını belirlemesi ve bunun sonucuna göre karar vermesi gerekir.

(818 S. K. m. 198, 217)

Dava: Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda; ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü :

Karar: Davacı, apartmanın yöneticisi sıfatıyla açtığı davada, davalı müteahhitlerin binada tespit dosyası ile saptanan 1.532.780 liralık eksik işler bıraktıklarını, 27.8.1981 günlü ihtarnamenin sonuçsuz kaldığını ileri sürerek davalı müteahhitlerle arsa sahibi ve kat malikleri arasındaki sözleşmlerin feshi ile 1.532.780 lira tazminatın yasal faizi ile davalılardan tahsilini talep etmiş, ancak davacı vekili 27.1.1983 günlü dilekçesi ile davacının bir dairesini başkasına sattığını, halen sahip olduğu daireye isabet eden 109.484 lira tazminatın davalılardan alınmasını istemiş ve davanın 1.423.304 liralık kısmından feragat ettiğini bildirmiştir. Davalılar, noksanlığın asansör yapımından kaynaklandığını, asansör yapmaya ilişkin bir taahhüdleri olmadığını savunmuşlar ve davanın reddini istemişlerdir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.

1 - Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle davacı vekilinin 27.1.1983 günlü dilekçe ile, davacının halen maliki olduğu daire dışında kalan dairelerin malikleri adına taleb edilmiş olan 1.423304 liralık tazminat isteminden ferağat ettiğini açılamasına, davada noksan ve ayıplı işlerin bedelinin tazmini istendiğinden sözleşmenin feshi isteğine yer olmadığına ve bu nedenle bu konudaki isteğin reddi gerekmesine göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2 - Her ne kadar davacı yönetici sıfatı ile dava açmışsa da davalılar ile davacı arasında da 31.11.1978 günlü taşınmaz satış sözleşmesi yapıldığı ve davacının kat maliklerinden olduğu anlaşılmıştır. Nitekim davacı vekili 27.1.1983 günlü dilekçesi ile tazminat isteğini halen davacının sahibi olduğu bir daireye ilişkin olarak sınırlamıştır.

Davacı satış sözleşmesinin tarafı olarak, mevcut arsa payı oranında kendi dairesi ve müşterek yerlerdeki eksik ve sözleşmeye aykırı işlerden dolayı davalılardan tazminat isteyebilir. Mahkemece uyuşmazlığın bu sınırları içinde çözülmesi gerekir.

Davada dayanılan delil tespiti dosyasından ayıplı işlerin binanın müşterek yerleri ile ilgili olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece, davacının süresinde ayıplı işleri ihbar etmediği gerekçesi ile dava red edilmiştir. Taraflar arasındaki akdi ilişki, taşınmaz satım aktidir. Borçlar Kanunu'nun 217 ve 198 inci maddeleri hükümlerine göre alıcı satılanı teslim aldıktan sonra örf ve adete göre imkan hasıl olur olmaz muayene etmek ve ayıp varsa bunu derhal satıcıya ihbar etmekle yükümlüdür. Alıcının muayene ve ihbar borcu teslimden sonra başlar. Mahkemenin kabulüne göre, dairesi davacıya fiilen 25.11.1980 gününde teslim edilmiş, ayıp ihtarına ilişkin ihtarname ise 28.8.1981 tarihinde gönderilmiştir. Ne var ki davacı 28.8.1981 günlü ihtarnamesinde, daha önce davalılara iyiniyetli başvurularının karşılıksız kaldığını da ifade etmiştir. Davacı bu açıklaması ile ihtarnameden önce de davalılara ayıplı işler nedeniyle başvurduğunu ve ihbarda bulunmuş olduğunu ileri sürmektedir. Satılanın ayıbını ihbar, yazılı yapılabileceği gibi sözlü olarak da bildirilebilir ve sözlü ayıp ihbarı tanıkla ispat edilebilir. O halde mahkemenin davalılara binanın müşterek yerlerdeki ayıplı işlerin sözlü olarak bildirildiğine ilişkin davacının göstereceği delillerini ve icabında davalıların karşı delillerini toplayarak teslim tarihi itibariyle ihbarın Borçlar Kanunu'nun 198 inci maddesindeki süre içinde yapılıp yapılmadığını belirlemesi gerekir. Mahkemece ayıpların yasal süre içinde davalılara bildirildiği sonucuna varılırsa, iddia ve savunma çerçevesinde toplanan deliller ve davacının arsa payı gözetilerek, davacının tazminat isteği değerlendirilmeli ve karara bağlanmalıdır. Süresinde sözü olarak bir ihbar yapıldığı kanıtlanmaması halinde ise, dava şimdiki gibi davacı hakkında da ret edilmelidir.

Açıklanan bu yönler gözetilmeden davanın davacının payı bakımından da reddi yasaya aykırıdır ve bozma nedenidir.

Sonuç: Yukarıda 1 inci bentte yazılı nedenlerle davacının diğer temyiz itirazlarının reddine ve kararın 2 nci bentte açıklanan nedenle davacı yararına BOZULMASINA, istek olursa peşin harcın iadesine, 8.4.1986 gününde oybirliği ile karar verildi.

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
**************************************