T.C. YARGITAY
18.Hukuk Dairesi

Esas: 2002/3802
Karar: 2002/4321
Karar Tarihi: 16.04.2002

ÖZET: Kiracının, kişisel olarak yararlandığından çok aidat ödeme iddiası, ancak şartları varsa kiracı tarafından aralarındaki sözleşmeye dayanılarak malike karşı dava veya takip yoluyla ileri sürülebilir. Bilirkişi raporunda, davacının sorumlu olduğu ortak gider ve avans borcunun saptanmasında yeterli olmayan bu rapora göre kurulan hüküm yerinde görülmemiştir. Mahkemece yapılacak iş, davaya konu dönemle ilgili işletme projesi ve varsa kat malikleri kurulu kararlarına göre davacı payına isabet eden aidat miktarının ne olduğunun, ayrıca işletme defteri ve diğer belgelere göre de aynı dönemde, davacının ödenmeyen aidat borcu olup olmadığının, varsa miktarının saptanması bakımından yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılıp, alınacak raporun uygunluğu da denetlenerek hasıl olacak sonuca göre bir karar vermek olmalıdır.



(634 S. K. m. 20, 22, 37) (2004 S. K. m. 72)

Dava dilekçesinde menfi tesbit istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Dava, davalı yönetici tarafından davacı hakkında yapılan ve süresinde itiraz edilmediğinden kesinleşen icra takibine konu olan ortak gider ve avans borcunun bulunmadığının tesbiti istemine ilişkindir.

Davaya dayanak teşkil eden Bursa 8. İcra Müdürlüğünün 1999/2957 Esas sayılı takip dosyasının incelenmesinden, bu davanın davacısı Beyhan Ç. hakkında, kiracısı olduğu bağımsız bölümün 1998 yılı Eylül, Ekim, Kasım ve Aralık aylarına ait (aylık 8.000.000 TL) 1999 yılı Ocak, Şubat, Mart, Nisan ve Mayıs aylarına ait (aylık 25.000.000 TL) aidat borcunun ödenmeyen 149.000.000 TL´si ile aylık %10 gecikme tazminatının tahsili için icra takibinde bulunulduğu ve ödeme emrinin borçlu-davacı Beyhan´a 8.5.1999 tarihinde tebliğ olunmasına rağmen süresi içinde itiraz edilmemesi nedeniyle takibin kesinleştiği anlaşılmıştır.

Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili tüm defter, belge ve kayıtlar üzerinde yaptırtılan inceleme sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunda, (işletme projesi gözetilmeden) icra takibine konu edilen dönemde fiilen gerçekleşen harcamalar üzerinden davacının payı hesaplanmış ve buna göre davacının kısmen haklı olduğu sonucuna varılmış, mahkemece de, rapordaki bu saptama yerinde bulunarak davanın kısmen kabulü yolunda hüküm kurulmuştur.

Kat Mülkiyeti Kanununun 20 nci maddesi hükmü uyarınca kat maliklerinden her biri, bu madde de sayılan hususlarla ilgili ortak gider ve avanstan payına isabet eden miktarı zamanında yönetime ödemekle yükümlü olduğu gibi, bu borcunu süresinde ödememesi halinde de gecikilen günler için, aylık %10 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Anılan Yasanın 22 nci maddesi hükmüne göre de, kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Kat maliki ve kiracının sorumlu olacağı ortak gider ve avans payı, yine aynı Yasanın 37 nci maddesi gereğince yönetici tarafından düzenlenen işletme projesi ya da bu hususta alınacak kat malikleri kurulu kararıyla belirlenir. İşletme projesi de, ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve giderleri esas alınarak yönetim planı hükümleri çerçevesinde, yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde de yukarda sözü edilen Yasanın 20 nci maddesi hükmü uyarınca saptanır. Bağımsız bölümlerin arsa payları, büyüklükleri veya sair özellikleri dikkate alınarak her bir bağımsız bölüm yönünden belirlenecek gider ve avans payı (aidat), ister malik ister kiracı tarafından ödensin, bağımsız bölüme bağlı olarak oluşan ve sürekli şekilde her ay eksiksiz yönetime ödenmesi gereken bir borç olup, bağımsız bölümün satılarak el değiştirmesi ya da kiracının ayrılması halinde bu kişilerin kullandığı dönem için gerçekleşen harcamaların yönetimce saptanarak fazlalık varsa iadesi gerekmez. Aksine bir uygulama, o bağımsız bölüm için diğerlerinden daha düşük aidat alınması sonucunu doğurur ki bu da eşitliğe, hakkaniyete ve işin gereğine uygun düşmez. Kiracının, kişisel olarak yararlandığından çok aidat ödeme iddiası, ancak şartları varsa kiracı tarafından aralarındaki sözleşmeye dayanılarak malike karşı dava veya takip yoluyla ileri sürülebilir.

Bilirkişi raporunda, davacının sorumlu olduğu ortak gider ve avans borcunun saptanmasında yukarıda açıklanan esaslar gözetilmediğinden yeterli olmayan bu rapora göre kurulan hüküm yerinde görülmemiştir.

Mahkemece yapılacak iş, davaya konu dönemle ilgili işletme projesi ve varsa kat malikleri kurulu kararlarına göre yukarda açıklanan esaslar doğrultusunda davacı payına isabet eden aidat miktarının ne olduğunun, ayrıca işletme defteri ve diğer belgelere göre de aynı dönemde, davacının ödenmeyen aidat borcu olup olmadığının, varsa miktarının saptanması bakımından yeniden bilirkişi incelemesi yaptırtılıp, alınacak raporun uygunluğu da denetlenerek hasıl olacak sonuca göre bir karar vermek olmalıdır.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 16.04.2002 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)




Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları