T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/3250

K. 2007/6678

T. 26.10.2007

• YÜKLENİCİNİN GÖREVİ ( İmara ve Projesine Uygun Yasal Bir Yapı Yapmak Suretiyle Edimini Yerine Getirmekle Yükümlü Olduğu - Bu Nitelikte Bir Bina Yapılmadıkça Yüklenici Herhangi Bir Hak Kazanamayacağı )

• İMARA VE PROJEYE AYKIRI İNŞAAT ( Yapılan Binanın İmara ve Projeye Uygun Duruma Getirilemeyeceği Saptanırsa Yıkılması Gerektiği )

• ARSA SAHİBİNİN KİRA İSTEME HAKKININ KAPSAMI ( Yapılan Binanın İmara ve Projeye Uygun Hale Getirilmesinin Çareleri Aranmalı Bu Konuda Belediyeden Bilgi İstenmeli ve Yükleniciye Süre Verilmesi Gerektiği )

• TESCİL İSTEMİ ( Yapılan Binanın İmara ve Projeye Uygun Hale Getirilmesinin Çareleri Aranmalı Bu Konuda Belediyeden Bilgi İstenmeli ve Yükleniciye Süre Verilmesi Gerektiği - Adına Tescil İsteminde de Bulunamayacağı )

818/m.355


ÖZET : Yüklenici, imara ve projesine uygun, yasal bir yapı yapmak suretiyle edimini yerine getirmekle yükümlüdür. Bu nitelikte bir bina yapılmadıkça yüklenici herhangi bir hak kazanamaz. Adına tescil isteminde de bulunamaz.
Yapılan binanın imara ve projeye uygun hale getirilmesinin çareleri aranmalı, bu konuda Belediyeden bilgi istenmeli ve yükleniciye süre verilmelidir. Yapılan binanın imara ve projeye uygun duruma getirilemeyeceği saptanırsa yıkılması gerekir. Arsa sahipleri de imara ve projeye uygun bölümler kapsamında kira isteyebilirler.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalılar ve davalı-k. davacı İsmet vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili avukat ile davalılar vekili avukat geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava, sözleşme ile yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan dava konusu kısımların arsa sahiplerine ait olduğunun tesbiti, müdahalenin önlenmesi, mümkün olmadığı takdirde alacak ve tazminat, yüklenici tarafından açılan birleşen dava ise tapu iptali ve tescil istemleriyle açılmış, mahkemece müdahalenin önlenmesi istemi yönünden davanın kabulüne, alacak ve tazminat istemleri ile birleşen davanın reddine karar verilmiş, karar davalılar ile davalı ve birleşen davanın davacısı İsmet vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacıların murisleri Mustafa ile yüklenici İsmet arasında Kadıköy 4. Noterliği'nin 15.10.1996 tarih 80498 yevmiye numaralı Düzenleme Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme ile arsa sahibine ait Bağcılar 1112 ve 1113 parsel numaralı arsalar üzerine bodrum zemin ve beşer kattan oluşacak iki binanın yapılması, 1112 parsel üzerine yapılacak binanın tamamı ile 1113 parsele yapılacak binanın bodrum katının yükleniciye, 1113 parsele yapılacak binanın zemin katı ile üzerindeki beş katın arsa sahibine ait olması kararlaştırılmıştır. İmar uygulaması sonucunda arsalar Bağcılar Yenigün Mahallesi 1160 ada 23 ve 24 parsel numaralarını almıştır. Yüklenici tarafından bodrum, zemin ve dört katlı bina yapıldığı, beşinci katın yapılmadığı anlaşılmaktadır. Bağcılar Belediyesi İmar Müdürlüğü'nün 12.02.2004 tarihli yazısında parsellere imar planına göre zemin kat ve üzerinde üç kat yapılmasının mümkün olduğu bildirilmiştir.
Yüklenici tarafından yapılan dördüncü kat imara ve ruhsata aykırı olarak yapılmış olup, kaçak kattır. Bu husus bilirkişi raporunda da açıklanmıştır. Ayrıca 22.05.2001 tarihli bilirkişi raporunda arsa sahibine ait binanın bodrum katında bahçeye 62.40 m2 büyüme yapıldığı, her iki konuda yapı tadil tutanağı düzenlendiği ve Belediye Encümeni tarafından yıkım kararı verildiği anlaşılmaktadır.
Yüklenici, imara ve projesine uygun, yasal bir yapı yapmak suretiyle edimini yerine getirmekle yükümlüdür. Bu nitelikte bir bina yapılmadıkça yüklenici herhangi bir hak kazanamaz. Adına tescil isteminde de bulunamaz. Yapının imara ve projesine uygun olmadığının anlaşılması halinde, yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığının, nasıl yasal hale getirilebileceğinin ilgili belediyeden araştırılması, yasal hale getirilmesi mümkünse bu konuda yükleniciye uygun süre verilmesi gerekir. Somut olayda gerek yapılan fazla kat, gerekse bodrum kattaki büyüme nedeniyle inşaatın imara ve projesine uygun olmadığı anlaşılmaktadır. Ancak mahkemece belediyeden gerekli araştırmalar yapılmadan ve inşaatın yasal hale gelmesi mümkünse, bu konuda yükleniciye süre verilmeden karar oluşturulması doğru olmamıştır.
Davacı arsa sahipleri tespit ve müdahalenin önlenmesini istemişler, bunun mümkün olmaması durumunda alacak ve tazminat isteminde bulunmuşlardır. Yapılan binanın imara 7 ve projeye uygun duruma getirilmesi mümkün değilse yıkılması gerekir. Bu nitelikteki bir binanın ekonomik değeri olmadığından, eksik ve ayıplı iş bedelinin karar altına alınması mümkün değildir. Ancak sözleşmede arsa sahibine verilmesi kararlaştırılan ve imar ve projesine göre yapılması mümkün olan bağımsız bölümler için gecikme nedeniyle kira bedeli istenmesi mümkündür. Sözleşmede kararlaştırılan ancak imara ve projesine göre yapılması mümkün olmayan bağımsız bölümler için gecikme nedeniyle kira dahil herhangi bir tazminatın karar altına alınması mümkün değildir. Arsa sahibi istemekte haklı olsa dahi, ancak ödediği ceza ve harçların yükleniciden tahsilini isteyebilir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda çözümlenmesi gerekir. Mahkemece bu ilkeler gözetilmeden ve gerekli araştırmalar yapılmadan yazılı şekilde karar verilmesi bozma nedenidir.
Yapılacak iş, parseller üzerine yapılan binaların imara ve projesine uygun ( yasal )hale getirilmesinin mümkün olup olmadığının ilgili belediyeden araştırılmasından, mümkün olduğu takdirde yükleniciye gerekli sürenin tanınmasından, yapı imara ve projeye uygun hale getirildiği takdirde sözleşmedeki hükümlere göre kat irtifakının kurdurulmasından, taraf isteklerinin edimlerin yerine getirilmesi de dikkate alınarak buna göre değerlendirilip bilirkişi raporu alınarak sonuçlandırılmasından, yapının imara ve projeye uygun hale getirilmesi mümkün değilse, ekonomik değeri bulunmadığının, bu durumda arsa sahiplerinin ancak sözleşmede kararlaştırılan ve imara ve projesine göre yapılması mümkün olan kendi paylarına düşen bağımsız bölümler yönünden kira bedeli isteyebileceği dikkate alınarak, bu konuda bilirkişi raporu alınıp gerekli değerlendirme yapılmak suretiyle davaların sonuçlandırılmasından ibarettir.
Kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın BOZULMASINA, 500,00 YTL vekâlet ücretinin arsa sahiplerinden alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan davalılar ile birleşen davanın davacı İsmet'e verilmesine, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalılar ve davalı-k. davacı İsmet'e geri verilmesine, 26.10.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/7814

K. 2007/4

T. 15.1.2007

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yapılan İnşaatın Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılması Nedeniyle İnşaatın Ruhsat ve Eklerine Uygun Hale Getirilmesinin Gerekmesi )

• TEMERRÜT ( Arsa Sahibi Tarafından Yükleniciye Dava Tarihinden Önce Usulen Temerrüde Düşürülmemiş Olması Nedeniyle Faizin Dava Tarihinden İtibaren Başlaması )

• TADİLAT PROJESİ ( Dosyada Bulunan Belediyenin Cevabi Yazı İçeriklerinden İnşaatın Ruhsat ve Eklerine Dolayısıyla İmara Uygun Hale Getirilebileceği Bunun için Tadilat Projesi Yapılmasının Gerekmesi-Bu Yönde Yükleniciye Mehil Verilmesinin Gerekmesi )

818/m.101,355

3194/m.32,42


ÖZET : Mal sahibinin müracaatından dolayı belediyece tadilat projesi onaylanarak tadilat ruhsatı verilememektedir. O halde mahkemece davacı yükleniciye tadilat projesi yaptırarak inşaatı yasal hale getirmesi ve iskan ruhsatını alması için uygun mehil ve yetki verilmeden inşaatın yasal olmadığı gerekçesi ile davacı yüklenicinin kendisine ait bağımsız bölümlerin adına tesciline ilişkin davasının reddedilmiş olması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı-k.davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ve karşı davalı yüklenicinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- Davacı yüklenici 02.12.1996 tarihli Düzenleme İnşaat Sözleşmesi ile davalı arsa sahibine ait 10 parsel sayılı taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat yapımını üstlenmiştir. Sözleşmeye göre bina üç katlı 6 daireli olarak yapılacak, 2 adet daire arsa sahibine, 4 adet daire ise yükleniciye ait olacaktır. İlgili Belediye meclisinin kararı ile üç katlı bölgelerde kat adedi dört kata çıkarılmış, davacı yüklenici inşaatı yeni imar durumuna göre yapmıştır.
Sözleşmenin 14. maddesine göre oturma ruhsatı müteahhit tarafından alınacak, 15. maddeye göre de inşaat bittiğinde kat irtifakı kurularak yükleniciye ait bağımsız bölümlerin tapusu arsa sahibi tarafından verilecektir. Dava konusu bina ruhsat ve eklerine uygun olmadığından ilgili belediyece durdurulmuş ve 3194 sayılı Yasanın 32. maddesi gereğince ruhsat ve eklerine aykırı kısımların yıktırılmasına karar verilerek 42. madde uyarınca da ilgililer hakkında ceza yaptırımı uygulanmıştır. Dosyada mevcut olan belediyenin cevabi yazı içeriklerinden inşaatın ruhsat ve eklerine dolayısıyla imara uygun hale getirilebileceği, bunun için tadilat projesi yapılması gerektiği anlaşılmaktadır. Davalı arsa sahibi yüklenicinin 19.11.2003 tarihli ihtarına rağmen inşaatın yasal hale getirilmesi, kadastroda cins tashihinin yapılması ve tapu işlemlerinin tamamlanması için vekalet vermeye yanaşmamıştır. Mal sahibinin müracaatından dolayı belediyece tadilat projesi onaylanarak tadilat ruhsatı verilememektedir. O halde mahkemece davacı yükleniciye tadilat projesi yaptırarak inşaatı yasal hale getirmesi ve iskan ruhsatını alması için uygun mehil ve yetki verilmeden inşaatın yasal olmadığı gerekçesi ile davacı yüklenicinin kendisine ait bağımsız bölümlerin adına tesciline ilişkin davasının reddedilmiş olması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.
2- Arsa sahibi tarafından yüklenici aleyhine açılan ve asıl dava ile birleştirilen 2004/97 Esas sayılı dava yönünden, dava tarihinden önce davalı usulen temerrüde düşürülmediği halde hüküm altına alınan 1.600.000.000 TL.ya dava tarihi olan 17.05.2004 tarihi yerine önceki davanın açıldığı 24.07.2001 tarihinden itibaren faiz yürütülmesi de BK.nun 101. maddesine aykırı görülmüş, karar bu yönden de bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarıda ( 1. ) bentte yazılı nedenlerle davacı ve karşı davalı yüklenicinin diğer temyiz itirazlarının reddine, ( 2. ) ve ( 3. ) bentlerde açıklanan nedenlerle hükmün temyiz eden davacı ve karşı davalı yüklenici yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacı-k.davalıya geri verilmesine, 15.01.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.