T.C.
YARGITAY
11. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/8790
K. 2004/3622
T. 6.4.2004
• CEZAİ ŞART VE ZARAR-ZİYAN TALEBİ ( Davalının Kira Sözleşmesine Aykırı Davrandığı Gerekçesiyle - Cezai Şartı Aşan Zararın İstenebileceği - Davalının Cezai Şartla Birlikte Zararın da İstenemeyeceğine İlişkin Savunmasının Değerlendirilmesi Gereği )
• KİRA SÖZLEŞMESİNE AYKIRILIK NEDENİYLE CEZAİ ŞART TALEBİ ( Hem Cezai Şart Hem de Zararın Tazmininin İstenemeyeceğine İlişkin Davalı Savunması - Cezai Şartla Birlikte Ancak Cezai Şartı Aşan Zararın İstenebileceği )
• TAZMİNAT VE CEZAİ ŞART TALEBİ ( Hor Kullanım ve Demirbaşların Eksik Teslimi Suretiyle Kira Sözleşmesine Aykırılık İddiasıyla - Cezai Şartla Birlikte Ancak Cezai Şartı Aşan Zararın İstenebileceği )
• HOR KULLANMAK VE DEMİRBAŞLARI EKSİK TESLİM ETMEK SURETİYLE KİRA AKDİNE AYKIRILIK ( Cezai Şart ve Tazminat Talebi - Cezai Şartla Birlikte Ancak Cezai Şartı Aşan Zararın İstenebileceği )
818/m.159,256
ÖZET : Taraflar arasındaki sözleşmede öngörülen cezai şart, davalının sözleşme şartlarına aykırı davranışına bağlı bir cezai şart olarak düzenlenmiştir. Davanın dayanağını oluşturan sözleşmenin 8 ve 9. maddelerinde davalı işleticiye teslim edilen demirbaş, alet, edevatın aynen iadesi öngörülmüştür. Davacı, işletmenin hor kullanımı ve eksik malzeme teslimine dayalı olarak zarar ziyanını istediği gibi hor kullanım ve eksik teslimin aynı zamanda sözleşme hükümlerinin ihlali olduğu iddiasıyla cezai şartın da tahsilini istemektedir. BK'nın 159. maddesine göre alacaklının zarara uğramaması halinde bile cezai şart öngörülebilir. Ancak aynı maddenin 2. fıkrasına göre cezai şartı aşan bir zarar sözkonusu olduğu takdirde alacaklı, borçlunun kusuru olduğunu ispat ettiği takdirde cezai şartı aşan zararını da isteyebilecektir. Somut olayda hem zarar hem de cezai şart birlikte istenmiş olup, mahkemece, BK'nın 159/2. maddesi hükmü gereğince davalının cezai şart ile birlikte zararın da tazmininin istenemeyeceğine ilişkin savunması değerlendirilmemiştir. O halde mahkemece davalının bu savunması üzerinde durulup sonucuna göre karar vermek gerekir.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada ( Ankara Asliye Üçüncü Ticaret Mahkemesi )nce verilen 27.2.2003 tarih ve 2000/238-2003/74 sayılı kararın Yargıtay'ca incelenmesi duruşmalı olarak taraf vekilleri tarafından istenilmiş olmakla, tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili, müvekkiline ait ""P.... Otel'in davalıya kiralandığını, kira sözleşmesi gereğince tam ve eksiksiz olarak kiracı davalıya teslim edilen otelin 31.12.1999 tarihinde hasarlı, eksik ve bakımsız bir biçimde terk edildiğini, gerek davalı temsilcisinin kusuru ile gerekse mahkemece yapılan tespit ile hasar ve eksikliğin belirlendiğini, hasarın kötü kullanımdan kaynaklandığını, sözleşmenin 15. maddesine göre sözleşmeye aykırılık durumunda 300.000 DM cezai şart ödenmesinin kararlaştırıldığını ileri sürerek, 208.605.552.809 TL. zarar ile 300.000 DM cezai şartın en yüksek ticari faiz ve en yüksek döviz ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.
Davalı vekili, otelin fiilen Kasım 1999 da teslim edildiğini, davacının ısrarla kira sözleşmesinin devamını istediğini, 31.12.1999 tarihinde teslim içinde müvekkilinin temsilcilerinin otelde hazır olmalarına rağmen davacının gelmediğini, kira sözleşmesi süresince müvekkilinin tüm bakım ve onarımları yerine getirdiğini, aksi olsaydı işletme sözleşmesinin 12. maddesinde öngörülen yıllık cironun % 5'i oranında işletme bedelinin ödenemez duruma gelmesi ve davacının da bundan zarar görmesi gerektiğini, demirbaşlarda eksik ve hasar bulunmadığını, normal kullanım sonucu oluşan eksiklik ve yıpranmanın da zarar olarak istenemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, toplanan kanıtlar ve bilirkişi raporlarına göre, mecurun davalıya kiraya verildiği sırada malzemelerin tutanakla belirlenip teslim edildiği, sözleşmenin 8 ve 9. maddeleri gereğince teslim alınan eşya, alet, edevatın eksiksiz olarak kiralayana teslim yükümlülüğü bulunduğu, yine sözleşmenin 15. maddesinde sözleşmeye aykırılık durumunda 300.000 DM cezai şartın ödeneceğinin belirtildiği gerekçesiyle 120.433.270.147 TL. zararın ve 300.000 DM cezai şartın temerrüt tarihi olan 6.3.2000 tarihinden itibaren avans ve % 6,5 döviz faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir.
1- Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre, davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm, davalı vekilinin ise aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Ancak, taraflar arasındaki 10.12.1996 tarihli sözleşmenin 15. maddesinde öngörülen cezai şart davalının sözleşme şartlarına aykırı davranışına bağlı bir cezai şart olarak düzenlenmiştir. Davanın dayanağını oluşturan sözleşmenin 8 ve 9. maddelerinde davalı işleticiye teslim edilen demirbaş, alet, edevatın aynen iadesi öngörülmüştür. Davacı, işletmenin hor kullanımı ve eksik malzeme teslimine dayalı olarak zarar ziyanını istediği gibi hor kullanım ve eksik teslimin aynı zamanda sözleşme hükümlerinin ihlali olduğu iddiasıyla sözleşmenin 15. maddesinde öngörülen cezai şartın da tahsilini istemektedir.
BK'nın 159. maddesine göre alacaklının zarara uğramaması halinde bile cezai şart öngörülebilir. Ancak aynı maddenin 2. fıkrasına göre cezai şartı aşan bir zarar sözkonusu olduğu takdirde alacaklı, borçlunun kusuru olduğunu ispat ettiği takdirde cezai şartı aşan zararını da isteyebilecektir.
Somut olayda hem zarar hem de cezai şart birlikte istenmiş olup, mahkemece, BK'nın 159/2. maddesi hükmü gereğince davalının cezai şart ile birlikte zararın da tazmininin istenemeyeceğine ilişkin savunması değerlendirilmemiştir. O halde mahkemece davalının bu savunması üzerinde durulup sonucuna göre karar vermek gerekirken, yazılı şekilde eksik incelemeye dayalı olarak hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin ise diğer temyiz itirazlarının reddine, 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle kararın davalı yararına ( BOZULMASINA ), takdir edilen 375.000.000.-TL duruşma vekillik ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 2.220.000 lira temyiz ilam harcının temyiz eden davacıdan alınmasına, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz eden davalıya iadesine, 6.4.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.




Eda hanım önce ilk sorunuza cevap vereyim. Eğer müvekkiliniz kiraladığı işyerinin bulunduğu alışveriş merkezi yeni yapılmış ve ilk kiracıları müvekkilinizse, yani müşteri çekip çekemeyeceği baştan belli değilse ve buna rağmen müvekkiliniz söz konusu yeri kiralamış ama umduğu müşteri potansiyelini alışveriş merkezinin müşteri çekememesi nedeniyle yakalayamamışsa bu tabiî ki haklı sebep olur. ( Başıma gelmiş bir davada müvekkil bir dükkanı kömür satış deposu olarak kiralıyor, tam işe başlayacak ruhsat alacak, o esnada çıkmış bir yönetmelikle kömür satış yeri olarak çalışacakların sadece X muhitinde iş yapabileceği düzenlenmiş. Müvekkil kira akdini feshetti, cezai şart istedi karşı taraf. Mahkeme, kiraya verenin, işyerinin bu amaca uyup uymadığını araştırması, mecurun kömür satış yeri olarak kullanıma uygun olmadığını kiraya verene bildirmesi gerekirdi, bu kiralanandan kaynaklanan ayıptır dedi. Karşı taraf temyiz etmedi. Böylece kesinleşti) Eğer olayınızda dediğim gibi, müvekkiliniz alışveriş merkezinin müşteri çekmediğini bile bile kiralamışsa yapacak bir şey yok. Ama bilmiyorsa bu haklı sebep oluşturur.

Ayrıca erken tahliye nedeniyle yoksun kalınan kira bedelinin ödeneceğine ilişkin bir cezai şartın kararlaştırılmasına gerek yoktu. Bu zaten olması gereken bir durumdur. Ek olarak kararlaştırılan cezai şarta gelince, yukarıdaki kararda da belirtildiği üzere, önce ek olarak kararlaştırılan (1 yıllık kira bedeli cezai şart olarak ödenir) cezai şart hesaplanır. (bu cezai şartta geçerlidir.) bu cezai şartı aşan bir zarar varsa ilaveten bunun da tazmini istenir. Yani hem 1 yıllık kira bedeli cezai şart ödeneceği, hem de erken fesih nedeniyle yoksun kalınan kira bedellerinin ödeneceği düşünülemez. 1 yıllık kira bedeli kadar cezai şart ödenir arta kalan bir zararları olursa, (bir yıllık kira bedeli yoksun kalınan kira bedellerinin tamamını karşılamazsa) o zaman artan zararlarında tazmini istenir. İlk verdiğim kararla bu karar birlikte değerlendirildiğinde de bu sonuç çıkmaktadır. Dediğim gibi yoksun kalınan kira bedeli uğranılan bir zarardır. Cezai şartı aşması halinde ayrıca istenebilir. Olayda da bu olmayacağına göre, sadece 1 yıllık cezai şart istenebilir.

Tabi ki cezai şartın ödenmesi için haklı sebep olmadan fesih gerekir. Sözleşmeyi haklı sebeple feshederseniz bu durumda cezai şart ödenmez. Sadece yoksun kalınan kira bedeli (ilk verdiğim karardaki gibi) ödenir.

Umarım yardımcı olmuştur.