Kamulaştırmasız El atma Davalarında en önemli konulardan biri de, açılan bedel davasında, mahkeme tarafından bedelin tespiti konusudur:



BEDELİN TESPİTİ

Genel olarak;

Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, kamulaştırmasız el konulan yerin bedeli tespit edilirken, “taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri dikkate alınarak, bu yerin dava tarihindeki değeri” belirlenir.

“Kamulaştırmasız el atma davalarında taşınmazın el atma günündeki niteliğine göre dava tarihindeki değerinin biçilmesi gerekir. Bilirkişi raporunda değerlendirmenin hangi tarihe göre yapıldığının belirtilmemesi, doğru görülmemiştir”( 5. HUKUK DAİRESİ E. 1992/3527 K. 1992/77000 T. 11.3.1992)

Bedel tespit edilirken Kamulaştırma Kanunun Değer biçmeye ilişkin hükümleri kıyasen uygulanacaktır

Kamulaştırma bedelinin tespitinde, her şeyden önce, kamulaştırılan taşınmazın ”cins ve nevi” tespit edilmesi gerekir.Yani, kamulaştırılan taşınmazın arazi vasfında mı yoksa arsa vasfında mı olduğunun tespiti çok önemlidir. Buna göre tespit edilecek bedel de değişecektir.Zira, arsaların ve arazilerin değerlerin tespiti farklı esaslara tabidir. Arazi vasfındaki taşınmazlara “gelir” esasına göre değer biçilirken, arsa vasfındaki taşınmazlara “emsal esası”na göre değer biçilecektir.

Peki arsa ve arazi ayrımını nasıl yapacağız?

Bir taşınmaz, belediye imar planı kapsamında yer alıyorsa, arsa vasfındadır. İmar planları ise, “nazım imar planı” ve uygulama imar planından oluşur.

5. Hukuk Dairesi, gerek nazım imar planında gerek uygulama imar planında kapsamında yer alan taşınmazları başka hiçbir şart aramaksızın arsa vasfında olduğunu kabul etmişti. Buna karşılık, eğer taşınmaz hiçbirinin kapsamında değilse, bu taşınmazın arsa sayılabilmesi için belediye sınırlarında ya da komşu(mücavir) alan içinde olması gerekiyordu.Ayrıca etrafının meskun ve belediye hizmetlerinden yararlanılması gerekiyordu.

18.HD’si ise, 5. HD’den farklı olarak,sadece uygulama imar planında kapsamında kalan yerleri hiçbir şart aramaksızın arsa vasfında sayıyor.Buna karşılık taşınmaz uygulama imar planı kapsamında değilse, ya nazım imar planı kapsamında kalacak ya da belediye sınırları içinde veyahut mücavir alan içinde olacak. Buna ek olarak etrafı meskun ve belediye hizmetlerinden yararlanması gerekmektedir, diyordu, arsa vasfını taşıyabilmesi için…

İşte bu içtihat farklılığı 1998 yılında İBK’yla giderildi Bu konuda Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunca, 17.04.1998 gün ve 1996/3 E, 1998/1 sayılı içtihadı birleştirme kararı verildi. Bu içtihada göre, “Belediyelerce, yapılıp usulünce onaylanarak yürürlüğe konulan nazım imar planı kapsamındaki taşınmazlar, kamulaştırma hukuku yönünden arsa sayılabilir ise de, bu nitelendirmede; nazım imar planının ait olduğu idari birim ( büyükşehir, il, ilçe, köy ), belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yerleşim ve nüfus yoğunluğu, ulaşım ve altyapı hizmetleri ve yerleşim merkezine olan mesafe ile taşınmazın plandaki konumu ve kullanım biçimi gibi unsurlar da gözönünde bulundurulabilir”

Arsa- arazi ayrımına ilişkin çeşitli yargı içtihatları:

“Dava, kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Bir yerin arsa sayılabilmesi için belediye imar planı içinde olması, değilse belediye veya mücavir alan sınırları içinde bulunmakla birlikte, etrafının meskun olması ve belediye hizmetlerinden yararlanması gerekir. Belediye Başkanlığının cevabi yazılarında, Bayındır Barajı orta mesafeli koruma kuşağında yer aldığı, 1/1000 ve 1/5000'lik imar planları kapsamı dışında, belediye sınırları içinde kaldığı, ancak meskun mahalde bulunmadığı, belediye hizmetlerinin tümünden yararlanmadığı anlaşıldığına göre taşınmazın arazi vasfında kabulü ile olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri üzerinden değerinin biçilmesi gerekirken arsa niteliğinde kabul edilerek değer biçen raporlara göre hüküm kurulması hatalıdır.( 5. HUKUK DAİRESİ E. 2004/9487 K. 2004/10387 T. 25.10.2004)

“Bir taşınmaza arsa olarak değer biçilebilmesi için belediye imar planı sınırları içinde olması, olmadığı takdirde belediye veya mücavir alan sınırları içinde bulunmakla birlikte etrafının meskun ve belediye hizmetlerinden yararlanması gerekir. Pendik Belediye Başkanlığının cevabi yazısından, dava konusu taşınmazın Ömerli Barajı içme suyu havzasında çevre düzeni koruma alanında, ağaçlandırılacak alanda kaldığı anlaşılmaktadır. Bayındırlık Bakanlığının arsalarla ilgili tebliğine ve özellikle Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3 Esas-1998/1 sayılı kararına göre, zirai faaliyette kullanılan bu tür yerler arsa sayılamayacağından, dava konusu taşınmazın ağaçlandırılacak alan olması, zirai faaliyette kullanılması arsa niteliğinde olmadığını göstermektedir.”( 5. HUKUK DAİRESİE. 2004/2792K. 2004/4556T. 13.4.2004)

“Bir taşınmazın arsa vasfında kabul edilebilmesi için belediye imar planı içinde olması, olmadığı takdirde belediye sınırları veya mücavir alan içinde bulunması ve ayrıca etrafının meskun olup belediye hizmetlerinden yararlanması gerekir. Dava konusu taşınmaz ise belediye imar planı ve belediye mücavir alan sınırları dışında kaldığı gibi, etrafı meskun olmayıp belediye hizmetlerinden de tam olarak yararlanmamaktadır. Diğer taraftan Kocaeli Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünden dosyaya gelen cevabi yazıda taşınmazın 1/25.000 ölçekli Gebze ve yakın çevresi çevre düzenleme nazım imar planı içerisinde sanayi ve depolama alanında kaldığı belirtilmiştir. Toplanan delillerden taşınmazın arazi niteliğinde bulunduğu ve bu durumuna göre değerlendirilmesi gerektiği gözetilmeden arsa olarak kabul edilip taşınmaza fazla bedele hükmedilmesi, Doğru görülmemiştir.”( 5. HUKUK DAİRESİE. 2003/12128K. 2004/1656T. 24.2.2004)

“Uygulama imar planında bulunmayan taşınmazın arsa sayılabilmesi için araştırma yapılırken, keşif tutanağına hakimin genel ve objektif gözlemlerinin yazılması taşınmazın çevresi ile birlikte arsa sayılması için gerekli unsurları haiz olup olmadığını gösterecek nitelikte hakim tarafından onaylanmış ve dava konusu yer işaretlenmiş fotoğraflarının ve çevredeki yapılaşma ve tesisleri gösteren ayrıntılı plan yada krokisinin ve bağlı olduğu yerleşim merkezi ya da il, ilçe merkezine uzaklığının belirlenmesi ve tüm bu araştırmalar sonucuna göre arsa yada arazi olarak değerlendirilmesi gerekir.” (18. HUKUK DAİRESİE. 2002/5049 K. 2002/5913 T. 21.5.2002)