Sayın yeditepelişehir,

Alıntı: Yazan yeditepelişehir ...Müvekkil ile yüklenici arasında imzalanan KKİS gereğince yüklenici ruhsat alım tarihinden itibaren 40 ay içinde müvekkkillere düşen daireleri teslim etmek zorundaydı.Ruhsattan itibaren 40 ay konulunda bu tarih 0cak 2005 oluyor.Biz davamızı 30.12.2010 tarihinde açtık. Talep kısmında da fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak koşuluyla x lira kira kaybının ve sözleşmeye aykırı olarak inşa edilen bağımsız bölümler ve eksik işler nedeniyle de y liranın tahsilini talep ettik. Davalı taraf vekilleri aracılığıyla ikinci duruşmada verdikleri cevap dilekçesinde hem kira kaybı hem eksik işler bedelinin istenemeyeceğini sözleşmenin halen devam ettiğini belirtmiş.Ki doğrudur sözleşme devam etmektedir.Ayrıca hangi davacı için ne kadar kira istendiğinin açıklanmasını istemiş.Bunlardan önce zamanaşımından bahsederek BK 126/4 gereğince 5 yıllık zamanaşımı dolduğu için herhangi bir talepte bulunamayacağımızı iddia etmiş. Soru(n)larım : 1- kira kaybı ve aynı anda eksik işler için tazminat istemekle hata mı etmişim? dilekçenin reddini istemişler. ne yapabilirim? 2- zamanaşımı itirazını dava dilekçesini tebliğ aldıktan çok sonra 2. duruşmada ileri sürmüşler. Ben cevapları için beyanda bulunmak üzere süre talep ettim.Kesin süre verildi.Bu dilekçede ileri sürdüleri zamanaşımı itirazı savunmanın genişletilmesi kapmasındadır diyerek kabul etmediğimizi söyleyebilirim değil mi? ( forumda birkaç yerde okumuştum ama onay babında soruyorum affınıza sığınarak) Fakat birkaç yerde de zamanaşımı teslimden itibaren başlar denilmi. Bu durumda zamanşımı itirazına karşı hiç mi sıkıntı duymamalıyım kafam karıştı. 3-Arsanın kiracı.bina vs bulunması nedeniyle boş olarak teslimi de sözleşmede belirtilmiş.Bundan kaynaklı gecikme olursa 40 aylık sürenin ruhsat alımından başlamayacağı kabul edilmiş.Yüklenici bu hususta da arsa usulüne uygun teslim edilmedi şeklinde ifade etmiş.Ayrıca makul sürede kira kaybı talebinin istenmediğini ileri sürmüşler.Yani neden 5 yıl beklenmiş vs..Buna karşı neler yapılabilir? Bu 5 yıl boyunca müvekkileri oyalamaları ve sözleşmeye aykırı fazladan kat inşa etmeleri sözkonusu. Bunları ileri sürerek bertaraf edebilir miyim? Arsanın boş olarak teslimi konusunda da sanırım müvekkiller bana gereken cevabı verecektir. 4- Son olarak delil tespit davamızda çıkan sonuç da kendilerine tebliğ edilmiş ama itiraz etmemişler. Zamanaşımı ve taleplerimiz bakımından bunun faydası nedir? Dairelerde vs vs ler eksik her biri için rayiç kira bedeli şudur gibi ..bilirkişi raporu var.Bu rapora itiraz etmedikleri için raporun içeriğini kabul etmiş mi olurlar? Umarım haftasonu birileri okur ve yardımcı olur.Pazartesiden sonra gelen cevaplar sadece ufkumu genişletecek ve önümüzdeki maçlar için bana yol gösterecek kulağıma küpe olacak

1- Sözleşmeye aykırı olarak inşa edilen bağımsız bölümler hakkında:

İnşaatın tasdikli projesine aykırı olarak inşa edilen yerlerin söz konusu olması halinde bu kısımlar yıkıma tabi olduğundan (mahkemece re'sen gözetilmesi gereken bir husustur) herhangi bir ekonomik değeri yoktur ve arsa sahipleri ancak bu yerlerin kal'ini talep edebilirler.

3194 S.K. m.21: "Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürolarından) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir..."

3194 S.K. m.32: "Bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulca (veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürosunca) tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur...
Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir."

Bu kısımlar her ne kadar sözleşmeye ve projeye aykırı ise de; imar mevzuatına uygun şekilde yasal hale getirilmiş ise bu durumda arsa sahipleri de bu kısımlara ilişkin istemde bulunabilir.

2- Zamanaşımı konusunda:

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde zamanaşımının başlangıcı fesih veya teslim tarihidir. Somut olayınızda halen devam eden bir sözleşme ilişkisi mevcut olmakla zamanaşımı süresi işlemeye başlamamıştır.

BK m.128: "Müruru zaman alacağın muaccel olduğu zamandan başlar, alacağın muacceliyeti bir ihbar vukuuna tabi ise müruru zaman bu haberin verilebileceği günden itibaren cereyan eder."

3- İfa yerine geçen müspet zarar hususu:

Arsa sahipleri

BK m.106: "Karşılıklı taahhütleri havi olan bir akitte iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde, diğeri borcun ifa edilmesi için münasip bir mehil tayin veya münasip bir mehilin tayinini hakimden isteyebilir.

Bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğu surette alacaklı her zaman onun ifasını talep ve teahhür sebebi ile zarar ve ziyan davası ikame eylemek hakkını haizdir; bir de aktin icrasından ve teahhürü sebebiyle zarar ve ziyan talebinden vaz geçtiğini derhal beyan ederek borcun ifa edilmemesinden mütevellit zarar ve ziyanı talep veya akdi fesh edebilir."

uyarınca ifa yerine geçen müspet zarar talep hakkını haizdirler. Somutlaştırırsak; taraflar arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müvekkiliniz arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümler belirlenmiştir. Arsa sahipleri, bu kendilerine düşen bağımsız bölümlerin, belirttiğiniz teslim tarihi olan Ocak 2005'teki rayiç bedellerini talep edebilirlerdi.

İfa yerine geçen müspet zarar talep edildiğinde arsa sahipleri asıl borcun ifa edilmesinden vazgeçmekte ve bunun yerine müspet zararlarını talep etmektedirler (BK m.96 vd.). Burada yüklenici, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispatla sorumluluktan kurtulabilir. Yine zarar, yüklenicinin temerrüdü ile hesaplanabileceğinden, zararın tespitinde Ocak 2005'teki rayiç değer esas alınmaktadır.

* Bunun tercihinde (Yargıtaya ve bazı yazarlara göre) eksik işler bedeli ve kira tazminatı talep edilemez (Bu görüşe ben de katılıyorum ).

4- Eksik işler ve kira tazminatının birlikte talep edilmesi konusu:

Arsa sahiplerinin eksik işler bedelini talep etmesinin anlamı:

Davanızı müvekkil arsa sahiplerinin BK m.106'daki seçimlik haklarından gecikmiş ifa ile birlikte gecikme tazminatı isteme hakkına mesnetle ikame etmiş görünüyorsunuz (sözleşmede cezai şart var mı bilemiyorum; cezai şart yok kabul ederek açıklama yaptığımı belirtmek isterim). Bu kapsamda yükleniciden kira tazminatı ve eksik işler bedeli talep hakkınız vardır.

Arsa sahipleri, eksik işler bedelini taleple mahkemeye demektedir ki; aramızdaki sözleşmeye göre yüklenici yükümünü ifa etmemiştir, ifaya izin talep ediyoruz, böylece bu eksik kısımları biz tamamlayacağız, (yüklenici inşaatın tamamının teslimini taahhüt ettiğinden) eksik kalan kısımların bedelini de yüklenici ödesin. Bu aşamada talep ettiğimiz kira tazminatının anlamı: yükleniciden aldığımız para ile eksik kısımların tamamlanması belirli bir süre alacaktır; bu sürenin ne kadar olduğunun tespit edilmesini ve bu zamana ilişkin olarak da kira tazminatına hükmedilmesini istiyoruz. Yani örn: eksik kalan kısımlar %40'ı karşılığı bedeli 100 TL, 5 ayda tamamlanacak şekilde ise: 100 TL + 5 ay X kira tazminatı= arsa sahiplerinin talebi... şeklindedir.

(taraflar arasındaki sözleşmede cezai şart olarak kira tazminatı öngörülmüşse işbu cezai şarta ilişkin madde uygulanacaktır)

a- Yüklenicinin 40 aylık sürede teslim yükümlülüğünde; işbu sürenin başlangıcı konusunda müvekkiliniz arsa sahiplerine ilişkin bir şart varsa (sürenin başlangıcı konusunda arsanın -arsa sahiplerince- boş olarak -yükleniciye- teslimi kararlaştırılmış diye anlıyorum) 40 aylık teslim süresi bu şartın ifasından itibaren (arsanın boş olarak tesliminden itibaren) hesaplanacaktır. Yani inşaata başlanmasındaki gecikme süresinden dolayı yüklenici değil arsa sahipleri kusurlu kabul edilecekler.

BK m.90: " Yapılacak veya verilecek şey usulü dairesinde kendisine arz olunan alacaklı muhik bir sebep olmaksızın onu reddeder veya borçlunun borcunu ifa edebilmesi için tekaddümen kendi tarafından yapılması lâzım gelen muameleleri icradan imtina eder ise, mütemerrit addolunur."

Başka bir deyişle ve genel bir ifadeyle yüklenicinin kusurundan kaynaklanmayan gecikmelere dair süre+40 ay hesabı yapılacaktır.

b- Yüklenicinin "davaya konu talepler makul sürede istenmedi" savunması BK m.44'ün uygulanmasını istemesidir.

BK m.44: "Mutazarrır olan taraf zarara razı olduğu yahut kendisinin fiili zararın ihdasına veya zararın tezayüdüne yardım ettiği ve zararı yapan şahsın hal ve mevkiini ağırlaştırdığı takdirde hâkim, zarar ve ziyan miktarını tenkis yahut zarar ve ziyan hükmünden sarfınazar edebilir.

Eğer zarar kasden veya ağır bir ihmal veya tedbirsizlikle yapılmamış olduğu ve tazmini de borçluyu müzayakaya maruz bıraktığı takdirde hâkim, hakkaniyete tevfikan zarar ve ziyanı tenkis edebilir."

Müvekkil arsa sahiplerinin davayı ikame tarihlerinin davalı yüklenicinin işin teslimini geciktirmesine etki etmediğini; bu iki husus arasında illiyet bağı olmadığını ve müvekkillerinizin zamanaşımı süresince BK m.106'daki seçimlik haklarını kullanmalarının kendilerine yasanın tanıdığı bir imkan olduğunu ve burada müvekkillerin herhangi bir kusurundan da bahsedilemeyeceğini söyleyebilirsiniz (diye düşünüyorum )

Saygılar...