BK 344/2 soruyu net yanıtlıyor diye düşünüyorum:

"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir."

Yazılı kira sözleşmesi ve bu sözleşmede AÇIKÇA DÜZENLENMİŞ bir artış şartı olmaması durumunda, kiralayanın tek taraflı artış hakkı veya otomatik olarak endeks uygulama seçeneği yoktur, her yılın kira bedelini kira tespit davası ile endeks oranında hakimin tayin etmesi gerekir.

Bir diğer deyişle artış şartı olmayan yazılı kira sözleşmelerinde veya yazılı olmayan kira sözleşmelerinde her yıl kira tespit davası açılmazsa, kiralayan hiç artış talep edemez.