1- Gayrimenkul Satım Sözleşmesi olarak geçerli olmayan sözleşmenin tellallığa ilişkin hükümleri tellallık sözleşmesi olarak geçerlidir. Satış için ferağa icbar sağlamasa da tellallık hizmetinin yapıldığını ve anlaşmanın gerçekleştiğini ispatlaması bakımından geçerli bir yazılı belgedir. Tellala ait ücretin ödenmemesine sebep olmaz. Cezai şart olarak değerlendirileceği için ancak fahiş görülmesi halinde hakim tarafından tenkisi mümkündür. Bedeller K tarafından alınmış ise K bu bedeli kararlaştırılan ücretine mahsuben tutabilir. Aşan bir kısım var ise ancak bunu iadesi gerekir.
2-

Alıntı: Özel şartlar kısmında da satış bedeli olan 100 YTL ücrete tapu masrafları ve komisyon ücreti dahildir yazılıdır.

ve ayrıca

Alıntı: A dan %-- ve S’ den %-- olmak üzere K’ ya, tapuda ferağ anında komisyon ücreti olarak taahhüt ile

hükümleri birlikte değerlendirilerek komisyon ücretinin hesaplanabileceğini düşünüyorum. Tapu masrafları düşüldüğünde, kalan bedel üzerinden belirtilen %'ler çıkıldığında net tapu değeri ve komisyon ücreti de bellidir. (En azından hesaplanabilir durumdadır.
3- TTK 3 ve 21 uyarınca iş ticari bir iştir. Takas mahsup talebinde bulunulabileceği gibi karşılık dava da açılabilir. Ticaret Mahkemesinde ayrı bir dava açılması gerektiğini düşünüyorum. Görev sorunu hallolduğunda birleştirme talebinde bulunulabilir.
4- Sözleşme S ile A arasında resmi şekilde yapılmaması itibariyle hükümsüz bulunduğundan S buna ilişkin bir tazminat talep edemeyecektir.

T.C. YARGITAY
13.Hukuk Dairesi
Esas: 2002/3074
Karar: 2002/5886
Karar Tarihi: 21.05.2002
ÖZET: Taraflar arasında düzenlenen … tarihli alım satım ve komisyon anlaşması başlıklı anlaşma taşınmaz mülkiyetini aktarmayı da içerdiğinden ve yasanın öngördüğü resmi şekilde yapılmadığından geçersizdir. Geçersiz sözleşmede kararlaştırılan cayma tazminatı dahi geçersizdir. Bu nedenle davacılardan S. Tekincan' ın cezai şart istemine ilişkin davasının reddine karar vermek gerekir. Tellallık sözleşmesinde kararlaştırılan ve alıcı tarafından ödenmesi gereken tellallık ücretinin satıcıya ödetilmesine ilişkin hüküm niteliği itibariyle cezai şart hükmündedir. Bu nedenle BK. 161/son maddesi gereğince hakim fahiş gördüğü cezai şartı tenkisle yükümlüdür. Mahkemece hükmedilen bu cezai şartın fahiş olup olmadığı tenkisinin gerekip gerekmediğinin tartışılmaması usul ve yasaya aykırıdır.
(818 S. K. m. 161)
Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davacı S.Tekincan ve davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı vekili avukat Ü. Özdoğan geldi davacı tarafından kimse gelmemiş olduğundan duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak, dosya incelendi gereği düşünüldü.
Karar:
Davacılar, davalı ile 31.3.2001 tarihinden alım satım ve komisyon anlaşması başlıklı belgeyi imzalayarak davalıya ait taşınmazın 45.000.000.000TL. bedelle satışı konusunda anlaştıklarını, ancak davalının belirlenen tarihte tapu müdürlüğüne gelmeyerek satıştan vazgeçtiğini, sözleşme gereği aldığı kaporayı 26. gün sonra iade ettiğini buna göre 64.000.000TL faiz borcu olduğunu ayrıca sözleşmede belirtilen cayma tazminatı ve komisyon ücretini ödemesi gerektiğini belirterek 1.500.000.000TL. cayma tazminatı ile 2.700.000.000TL. komisyon ücretinin faizi ile davalıdan tahsilini istemişlerdir.
Davalı ise, sözleşmenin geçerli olmadığını, alım satımdan vazgeçilmesinde kusuru olmadığını bildirerek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, 1.500.000.000TL. cezai şartın davalıdan alınarak davacı S. Tekincan' a verilmesine, 2.700.000.000TL. komisyon alacağının 1.5.2001 tarihinden yasal faizi ile davalıdan alınıp davacı K. Ö.' e verilmesine, 64.000.000TL. faiz alacağının da davalıdan alınarak davacı S. Tekincan' a verilmesine karar verilmiş; hüküm, davacı S. Tekincan ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delilerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı Süleyman' ın tüm, davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Taraflar arasında düzenlenen 31.3.2001 tarihli alım satım ve komisyon anlaşması başlıklı anlaşma taşınmaz mülkiyetini aktarmayı da içerdiğinden ve yasanın öngördüğü resmi şekilde yapılmadığından geçersizdir. Geçersiz sözleşmede kararlaştırılan cayma tazminatı dahi geçersizdir. Bu nedenle davacılardan S. Tekincan' ın cezai şart istemine ilişkin davasının reddine karar vermek gerekirken, sözleşmeye geçerlilik izafe edilerek bu istemin kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.
3- Tellallık sözleşmesinde kararlaştırılan ve alıcı tarafından ödenmesi gereken tellallık ücretinin satıcıya ödetilmesine ilişkin hüküm niteliği itibariyle cezai şart hükmündedir. Bu nedenle BK. 161/son maddesi gereğince hakim fahiş gördüğü cezai şartı tenkisle yükümlüdür. Mahkemece hükmedilen bu cezai şartın fahiş olup olmadığı tenkisinin gerekip gerekmediğinin tartışılmaması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.
4- Davalının diğer temyiz itirazlarının ikinci bentte belirtilen bozma nedenlerine göre şimdilik incelenmesine yer olmadığına,
Sonuç: Yukarıda (1) nolu bentte belirtilen nedenlerle davacının tüm, davalının sair temyiz itirazlarının reddine, (2)ve (3) nolu bentte gösterilen nedenle hükmün davalı lehine BOZULMASINA, 4 nolu bentte gösterilen nedenle davalının diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek olmadığına, peşin harcın istek halinde iadesine, 250.000.000 lira duruşma avukatlık parasının davacıdan alınarak davalıya ödenmesine, 21.5.2002 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
(KAYNAK: Av. Talih UYAR)
Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
**************************************