Sayın Meslektaşım;
Ben olayı şöyle değerlendiriyorum: Yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşme, karma nitelikli adi yazılı olarak düzenlenmiş "Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi". Yüklenici ile 3.kişiler arasında yapılan ise, yüklenicinin şahsi hakkını temlik ettiği ve temlik edilenin arsa sahibinin arsasına yapılacak inşaattaki yükleniciye düşmesi gereken paydır. Ödediğiniz ve "aidat" adı verdiğiniz paralar ise size temlik ettiği arsa payının karşılığı ödediğiniz bedeldir. Buradaki temel kriterlerden birincisi, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmede, hangi dairelerin arsa sahibine hangilerinin yükleniciye ait olduğu, vaziyet planı ve projeye göre size hangi bağımsız bölümün verilmesinin taahhüt edildiğidir. Temlik alacaklısı olarak nitelenen 3.kişi veya müvekkiliniz, yüklenicinin şahsi hakkını temellük ettiğine göre yüklenicinin arsa sahibine karşı ileri sürebileceği hakları, payınız nisbetinde arsa sahibine karşı ileri sürebilirsiniz. Püf noktası, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini hangi ölçüde yerine getirdiğidir. Çünkü siz de o oranda arsa sahibinden talepte bulunabilirsiniz. İnşaatın tamamlanma durumu önemli. Tapuda kat irtifakı kurularak arsa sahibiyle yüklenici arasında paylaşım ve tescil yapılması yeterli değil. İnşaatın tamamlanma oranına göre, arsa sahibi ileriye etkili veya geriye etkili fesih yapabilir. Geriye etkili fesih halinde, sözleşme hiç yapılmamış gibi ortadan kalkacağından tapular da binalar da arsa sahibine döner, yüklenici BK.61 vd. maddelerine göre yapı bedelini ister. Bu durumda, sizler de yüklenicinin halefi olarak, tapu almışsanız iade eder, yapı bedelinden de payınız oranında arsa sahibine karşı talepkar olursunuz. Arsa sahibiyle yüklenici arasındaki sözleşmeyi bulmaya çalışın.
Gecikme talebiniz yükleniciden olabilir. Bunun yanısıra, olayın cezai yönü tabii ki ayrıdır. Bu konuyu da ceza hukuku alanındaki meslektaşlarıma bırakıyorum.
Yukarıda izah ettiğim konularla ilgili Yargıtay kararları, Y.15.HD: de bol miktarda var. Ayrıca, Sn. Cengiz Kostakoğlu'nun kitabı da faydalı olur.
Saygılarımla.