T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2012/5399
K. 2012/8320
T. 2.7.2012
• KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ İSTEMİ ( Tapuda İşyeri veya Dükkan Olarak Değil de Mesken Olarak Gösterilen Herhangi Bir Bağımsız Bölüm de Kat Maliklerinin Oybirliğiyle Verecekleri Bir Kararla Yasada Belirtilen İşyerlerinin Açılabileceği )
• ANATAŞINMAZIN YÖNETİM PLANINDA DEĞİŞİKLİK ( Bu Değişikliklerin Kanunda Düzenlenmiş ve Oybirliğini Gerektiren Diğer Maddelerine Aykırılık Teşkil Etmemesi ve Kamu Düzenine Dair Bulunmaması Anayasayla Teminat Altına Alınmış Hakların Özünü Zedelememesi Gerektiği )
• MÜLKİYET VE TİCARET HAKKI ( Tamamen Ortadan Kaldırmak Kamu Düzenine Aykırılık Teşkil Ettiği - Anataşınmazın Kat Malikleri Kurulunca Alınmış Olan Bu Nitelikteki Karar Yok Hükmünde Olduğu ve Her Zaman Davaya Konu Edilebileceği )
• YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ( Değişikliklerin Kanunda Düzenlenmiş ve Oybirliğini Gerektiren Diğer Maddelerine Aykırılık Teşkil Etmemesi ve Kamu Düzenine Dair Bulunmaması Anayasayla Teminat Altına Alınmış Hakların Özünü Zedelememesi Gerektiği )
634/m.24,28,33
ÖZET : Dava dilekçesinde, kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. Tapuda işyeri veya dükkan olarak değilde mesken olarak gösterilen herhangi bir bağımsız bölümde kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri bir kararla yasada belirtilen işyerlerinin açılması mümkün bulunmaktadır. Kanunun 24. maddesindeki bu kural mülkiyet hakkının özüyle ilgili olan ve kamu düzenine dair bulunan bir kuraldır. Anayasamızla teminat altına alınmış mülkiyet ve ticaret hakkının somut olayda olduğu gibi tamamen ortadan kaldırmak kamu düzenine aykırılık teşkil etmektedir. Anataşınmazın kat malikleri kurulunca alınmış olan bu nitelikteki karar yok hükmündedir ve her zaman davaya konu edilebilir. Her ne kadar Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre kat maliklerinin beşte dördünün oylarıyla anataşınmazın yönetim planında değişiklik yapılabilmekte ise de. bu değişikliklerin Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24. maddesine ve bu arada kanunda düzenlenmiş ve oybirliğini gerektiren diğer maddelerine aykırılık teşkil etmemesi, kamu düzenine dair bulunmaması, anayasayla teminat altına alınmış hakların özünü zedelememesi gerekir. Mahkemece somut olayın bu özelliği dikkate alınarak davanın kabulüyle yönetim planı değişikliğinin iptaline karar verilmesi gerekir.

DAVA : Dava dilekçesinde, kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacılar vekili dava dilekçesinde, davalılarla birlikte malik bulundukları kat irtifaklı taşınmazın yönetim planının 9. maddesinin son fıkrasında yer alan "binanın alt katında bulunan dükkanlarda içerden veya dışardan baca yapıldığı takdirde fast-food lokanta, pastane gibi gıda işletmeleri açılabilir, çalıştırılabilir hükmünü, 25.2.2010 tarihinde kat malikleri kurulunca yapılan olağanüstü toplantıda değiştirdiklerini ve yönetim planının 9. maddesinin son fıkrasında yer alan bu hükmünü plandan çıkarıp yerine yasaklar adı altında "zemin kattaki dükkanlar oyun salonu, içkili-içkisiz lokanta, kebabçı, dürümcü, fast-food restoran, kıraathane, kahvehane, müzikli-müziksiz cafe, her türlü yiyecek ve içecek maddesi imalatı, satışı, servisi, birahane bar ve benzeri yer olarak kullanılamaz. Bu maksatlarla kullanmak üzere kiraya da verilemez. Bununla ilgili bina içerisinden veya dışarısından baca yapılamaz" şeklinde hüküm ilave ettiklerini ileri sürerek yönetim planına ilave edilen bu maddeyle mağdur olduklarını ileri sürüp söz konusu kararın iptalini istemiş, mahkemece dosyasındaki kayıt ve belgelere göre davaya konu edilen kararın, mutlak butlan veya yoklukla hükümsüz olduğuna dair bir iddia ve istemleri bulunmadığına göre 1 ve 6 aylık süreler geçtikten sonra dava açılmış bulunduğu hususuna değinilerek hak düşürücü süre geçtikten sonra davanın açıldığı gerekçesiyle reddine karar verilmiştir.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden: davaya konu anataşınmazda kat irtifakının kurulmuş olduğu, davaya konu edilen 25.2.2010 tarihli kat malikleri kurulu kararının yönetim planının 9. maddesinin değiştirilmesine yönelik olduğu ve davacı tarafın iddiası doğrultusunda bir değişikliğin oy çokluğuyla gerçekleştirildiği, kat malikleri kurulunca yapılan değişikliğin Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesinin 2. fıkrasında yer alan düzenlemeyle ilgili bulunduğu davaya konu bağımsız bölümlerin tapu kaydına göre dükkan olduğu anlaşılmaktadır.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Öte yandan aynı Kanunun 24. maddesinin 2. fıkrasına göre anataşınmazın kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathaneleri, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle verebileceği kararla açılabilir. Burada dikkat edilirse tapuda işyeri veya dükkan olarak değilde mesken olarak gösterilen herhangi bir bağımsız bölümde kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri bir kararla yasada belirtilen işyerlerinin açılması mümkün bulunmaktadır. Kanunun 24. maddesindeki bu kural mülkiyet hakkının özüyle ilgili olan ve kamu düzenine dair bulunan bir kuraldır. Anayasamızla teminat altına alınmış mülkiyet ve ticaret hakkının somut olayda olduğu gibi tamamen ortadan kaldırmak kamu düzenine aykırılık teşkil etmektedir. Anataşınmazın kat malikleri kurulunca alınmış olan bu nitelikteki karar yok hükmündedir ve her zaman davaya konu edilebilir. Her ne kadar Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre kat maliklerinin beşte dördünün oylarıyla anataşınmazın yönetim planında değişiklik yapılabilmekte ise de. bu değişikliklerin Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24. maddesine ve bu arada kanunda düzenlenmiş ve oybirliğini gerektiren diğer maddelerine aykırılık teşkil etmemesi, kamu düzenine dair bulunmaması, anayasayla teminat altına alınmış hakların özünü zedelememesi gerekir.

Mahkemece somut olayın bu özelliği dikkate alınarak davanın kabulüyle yönetim planı değişikliğinin iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle reddi yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 02.07.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.