Taraflar arasında noter satış sözleşmesi M.K. 634, B.K. 213 ve Tapu Kanunu'na 26. maddesi uyarınca geçersizdir. Her geçersiz satışta olduğu gibi taraflar aldıklarını sebepsiz iktisap hükümleri dairesinde iade ile yükümlüdürler.
Ancak, yapılan noter sözleşmesi taşınmaz satı vaadi sözleşmesidir ve geçerlidir.

Kaynağını Borçlar Kanunu'nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu'nun 213. maddesi ile, Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Somut uyuşmazlıkta anladığım kadarı ile ; satış vaadi sözleşmesi biçimine uygun düzenlenmiş, ancak tapuda şerh edilmemiştir. Vaad borçlusu tarafından, sözleşmeden sonra tapuda başka bir kişiye satılmıştır. Şahsi hak ile ayni hakkın yarışması halinde kural ayni hakka değer tanınmasıdır. Ne var ki, ayni hak sahibinin kötü niyetli olduğu ve şahsi hakla sağlanan sözleşme sonuçlarını bertaraf etmek amacıyla satışın yapıldığı iddia edilmişse, bu hususun yani tapuda taşınmazı satın alan kişinin kötü niyetli malik olup olmadığı hususu üzerinde durulması gerekir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyi niyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir. Belirtilen ilke, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde <tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur> şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede <Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz> biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından, bu hak, kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Yukarıda da belirtildiği üzere ayni hak ile şahsi hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse kural olarak, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması icab eder.

Ne var ki, satış vaadi sözleşmesine dayanan vaad alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilsin ya da edilmesin tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kimsenin mülkiyeti kötü niyetli kazandığını her zaman ileri sürebilir. Bu gibi durumlarda sorunun Türk Medeni Kanunu'nun 1024. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekecektir. Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötü niyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, Türk Medeni Kanunu'nun 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyi niyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

Bütün bu anlatılanlar ışığında; somut uyuşmazlıkta, satış vaadi sözleşmesinde vaad borçlusu olan kişi dava konusu taşınmazı satın alan üçüncü kişi konumunda değildir. Üçüncü kişi konumunda olan tapuda devir alan kişidir Buna göre tapuda taşınmaz satın alan üçüncü kişi kütüğün görüşüne inanmakta haklıdır (Türk Medeni Kanunu m. 1023). Bu kişi tapu kaydına güven ilkesinin koruması altında olan kişidir. Bu kural tapu kütüğüne güven sağlamak için getirilmiştir (Türk Medeni Kanunu m. 1020).

Bütün bu anlatımların sonucunda dava konusu taşınmazı tapuda satın alan kişinin kötüniyetli olduğu ortada ise tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde vaad borçlusuna karşı tazminat talepli terditli dava açmanızı , tapuda satın alan kişinin kötüniyeti yok ise sadece vaad borçlusuna karşı tazminat davası açmanızı öneririm. KOLAY GELSİN