Sayın Bir Dost,

Alıntı: Alıntı yapılan mesajın sahibi: bir dost Kiracının kira tespiti davası açmasında hukuki yararı bulunmalıdır.

Kira bedelinin Mahkemece tesbiti suretiyle Türk Lirasına dönüşmesi ve kontratta yazılı bedelin altına inmesi kiracının hukuki yararıdır görüşündeyim.

Burada sorun bana göre şu noktada düğümleniyor: Kiracıya sözleşmeyi bu şekilde değiştirme hakkı verilebilir mi?

Bu sorunun yanıtı ilk başta olumsuz olarak yanıtlanabilir. Gerekçe de elbette ahde vefa. Ancak sorun şurda: Aynı örnekte davayı kiralayanın açmasına cevaz veriliyor ve burada Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre ahde vefa'dan söz etmek mümkün değil. Bu durumda kiracının açmasını engelleyen nedir?

Verdiğimiz örnek üzerinden gidersek bu sözleşmede kiralayan 4. yılın bitiminde kiranın dolar olmasına karşın emsallerin altında kaldığı kanaatine ulaşsaydı, bir ihtarname keşide ederek kiranın yeni dönemde X TL olarak ödenmesini ihtar edebilir ve dönem başlangıcında da kiranın X TL olması iddiasıyla bir kira tesbit davası açabilirdi. Malumunuz bunun gerekçesi Yargıtay'ın kira kontratlarında artış şartının 1 yıl bağlayıcı olacağı ve 1 yıl sonunda ihtarname keşidesiyle geçersiz kılınarak kiranın Mahkemece tesbitinin istenebileceğine dair yerleşik içtihatlarıdır.

Peki bu içtihatlara dayanarak kiracının ihtarname keşide etmek suretiyle aynı artış maddesini geçersiz kılması ve kiranın Mahkemece tesbitini talep etmesini niçin olumsuz yanıtlıyoruz. Kiralayan ve kiracı arasında sözleşmeye uyma açısından nasıl bir fark var?

Alıntı: (Bir de koşullarda olağanüstü değişiklikler olduğunda uyarlama dvası açılabilir ki, sizin sorunuz kira tespiti davası olduğuna göre uyarlama davası konumuz dışındadır.)

Uygulamada bu örnekle karşılaşıldığında ilk akla gelen dava her zaman uyarlama davası olmakla birlikte benim verdiğim örnekte uyarlama davasının koşulları yok (Sözleşme uzun süreli değil, 1 yıllık), bu nedenle evet uyarlama davası (bu örnek için) konumuz dışı.

Alıntı: 4- Artış koşulu sözleşmeyi izleyen yıl için geçerlidir. İlk arttırım yapıldığı yıldan sonra, takip eden yıllarda sözleşmedeki yüzde üzerinden artış yapılamaz.

Buna katılamıyorum. Bu söylediğinizin gerçekleşmesi ANCAK kiralayanın bir ihtarname keşidesiyle bu hükmü işletmesi veya zımnen aynı sonuca ulaşacak yeni bir kira miktarı talebinde bulunmasına (ihtar veya dava yoluyla) bağlıdır. Örneğin kira artış miktarı sözleşmede %72 olarak belirlenmişse ve taraflar arasında herhangi bir kira tesbit davası görülmemiş veya kiralayan da ihtarname keşide etmemişse, 3. yılın bitiminde dahi taraflar bu artış şartıyla bağlıdır ve kiracı %71 arttırım yaptığında, kiralayan doğrudan sözleşmenin bu hükmüne göre icra takibi yapabilir. Dolayısıyla artış koşulunun birinci yıl sonunda otomatik olarak hükümsüz kalmadığı görüşündeyim..

Saygılarımla,