Özneler: 1- Malik (Kiralayan değil)
2- Kiralayan (Malik değil)
3- Kiracı

Hukuki İlişki: 1- Kiralayan ile Kiracı arasındaki kira sözleşmesi
a-Kiralayan, malike vekaleten akit yapmışsa sorun yok
b-Kiralayan (Temsilci sıfatıyla) kiracı ile kira sözleşmesi akdetmiştir
c-Kiralayan (Temsil yetkisi olmaksızın) kira sözleşmesi akdetmiştir.

A- Kiracı Açısından:
1- Kira Sözleşmesini kiralayan sıfatı ile imzalayan kişi ile kiracı arasındaki ilişki 6570 S.K. çerçevesinde geçerli ve her iki tarafı da bağlayıcı
2- Kira sözleşmesinde ismi geçmeyen malik ile kiracı arasında:
a- Temsil yetkisi olan kiralayan varsa sorun yok
b- Temsil yetkisi olmayan kiralayan ile yaptığı kira sözleşmesini malike karşı ileri süremez.
B- Kiralayan Açısından:
1- Kiracı ile ilişkisi: Kiracı ile akdettiği kira sözleşmesi 6570 S.K. kapsamında kiralayanı bağlayıcı ve birtakım hak ve yükümlükleri haiz. Bu bağlamda:
a- Kiralananı kiracıya teslim etmezse veya kira süresince kira ilişkisine uygun bulundurmazsa kiracıya karşı sorumlu olan kişi kiralayandır.
b- Kira akti kiralayan ile kiracı arasında in’ikad eden bir sözleşme olmakla ve sözleşmenin taraflarını bağlaması doğal (ve beklenen) olduğundan tabii ki “akte aykırılıktan dolayı hakları ve yükümlülükleri olan ve akte aykırılıktan tahliye” talep edebilecek olan kiralayandır.
c- Kira aktine göre kiracı, kira bedellerini kiralayana ödediğinden kira bedeli konusunda temerrüde düşeceği kişi kiralayandır. Kiralayanın, kendisine kiracı tarafından ödenen bedelleri malike verip vermemesi kiracının değil; malikle kiralayanın sorunudur. “Temerrüt nedeniyle tahliye” talep edecek olan da kiralayandır. Kira bedelinde temerrüt de aslında “akte aykırılığın” spesifik bir görünümüdür.
2- Malik ile ilişkisi:
a- Vekaleten imzalamışsa sorun yok
b- Maliki temsil yetkisi varsa ve ispatlayabiliyorsa sorun yok
c- Temsil yetkisi olmaksızın malikin taşınmazını 3.bir şahsa kiralamışsa:
Kiralayan, malike karşı kötü niyetli zilyet konumundadır. Kötüniyetli zilyet, malikin taşınmazını yetkisi olmadan kullanmasından (MALİKİN ZARARI ARANMAKSIZIN) sorumlu tutulacağına göre; kiracıdan elde ettiği kira bedellerini malike iade etmek zorunda olduğu gibi; elde ettiği kira bedelleri rayiç kullanım bedelinden aşağıda ise malik, kira bedellerinden maada bu eksik kalan kısmı dahi alacaktır.
Ayrıca kira sözleşmesi konusunda: Bir kimse temsil yetkisi olmadığı halde başka bir kişi adına bir hukuksal işlem veya sözleşme yaparsa yetkisiz temsil sözkonusu olur; üçüncü bir kişi ile başkası adına bir hukuksal işlem yaptığı zaman yapılan işlemin hüküm ve sonuçları hiçbir şekilde temsil olunanın hukuksal alanında meydana gelmez. O halde yetkisiz temsil ilişkisinde mümessilin yaptığı işlem maliki bağlamayacağı ve dolayısı ile onun leh ve aleyhinde bir borç veya alacak doğurmayacağı gibi, onun aleyhine bir tazminat da doğurmaz.
C- Malik Açısından:
6570 S.K. kapsamında:
Kiralayanın maliki temsil yetkisi vardır ve kiralayan ile malik aynı anda “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açmıştır:
nKiracı açısından: 6570 S.K. a ve içtihata binaen kiralayan da malik de bu davayı kiracıya açabilir
nKiralayan ve malik açısından:
Kiralayanın işbu davayı açma hakkı 6570 S.K. dan; malikin dava açma hakkı ise içtihattan kaynaklanmaktadır. Burada içtihaten kiralayan olmayan malike bu imkanın (dava açma hakkının)sağlanma sebebi; kiralayanın, kiracıya karşı “maliki temsil” etmesinden kaynaklıdır (malikin mülkiyet hakkından değil). Olaya kiralayan ve malik açısından yaklaşmak gerekir. Öncelikle tereddüt halinde temsil yetkisinin geniş olarak değil ve dar olarak verilmiş olduğu ve bu şekilde yorumlanması gereği hepimizce malum bir ilkedir. Temsil eden, temsil olunana zarar verecek işlemler yapabilir mi? Kiralayanın oğlunun ihtiyacı için ikame edeceği tahliye davasında malikin de oğlunun ihtiyacı söz konusu ise temsilci (malike karşı) maliki zararlandırıcı 6570 S.K. dan doğan hakkını kullanabilir mi? Bence kullanamaz.
1b- Kiralayanın maliki temsil yetkisi yoktur ve kiralayan ile malik aynı anda “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açmıştır: Kiralayanın temsil yetkisi yoksa malikin, kendisini bağlamayan ve kendisine karşı ileri sürülemeyecek olan (kısaca malik açısından geçersiz) kira sözleşmesine dayanan 6570 S.K. kapsamında düzenlenen “ihtiyaç nedeniyle tahliye” istemli dava açması zaten yanlıştır. Burada malik mülkiyet hakkına dayanmaktadır. Bu sebeple uzun uzun yazmak yerine Sayın Av. Mehmet Saim Dikici nin mülkiyete ilişkin açıklamalarına katıldığımı belirtmek isterim.
Ayrıca; burada Kiracı, kiralayandan mecuru kullanımına hazır vaziyette tutmadığından tazminat isteyecek ve zararı kalmayacaktır. Temsil yetkisi olmayan kötüniyetli zilyet kiralayanın, kendisine ve/veya oğluna fayda sağlaması da herhalde düşünülemez.
(diye düşünüyorum )

Saygılarımla...