Gelinen noktada özellikle Suat Ergin bey’in düşüncelerimi farklı değerlendirmesi nedeniyle konu hakkındaki fikirlerimi dayanaklarını da zikretmek suretiyle aşağıdaki şekilde izah etmek zorunda hissediyorum. Bu nedenle öncelikle bazı kanun maddelerini zikredip, sonra görüşümü bu maddelere bağlamaya çalışacağım. Şöyle ki:

SORU: Kiralayan kendi oğlu için mi ihtiyaç nedeniyle Tahliye davası açacaktır yoksa Malik'in oğlu için mi? özetle: Kim, kimin adına açacaktır?

Bilindiği üzere Adi Kira Akdi, Bk.248. maddede tanımlanmış olup;”Adi kira bir akittir ki kiralayan onunla, kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeği iltizam eder.” Şeklinde kaleme alınmıştır. Bu tanımda kiralayan, bir şeyin "kullanılmasını" kiracıya “terk etmekle “ borçlandırılmaktadır.

Keza Bk.249. maddesinde ise, Kiralayanın vazifeleri yazılmış olup, maddenin ilk fıkrasında: “Kiralayan, kiralananı akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir.” Denilmek suretiyle, kiralayan; kiralananın kiracıya teslim edilmesi ile ve kira müddeti boyunca da kiralananı kiracının kullanımına hazır bulundurmakla görevlendirilmiştir.

Yine BK. 253. Maddede, “kira müddeti boyunca kiracının, kiralanandan tam istifade imkânını tehdit edecek 3. Kişilerin iddialarına karşı da, kiralayan, kiracıya karşı tazminat sorumluluğu ile yükümlü kılınmış” ve bu şekilde kiracının,3.kişilerin (Kiralayan olmayan malik de kiralayan-kiracı arasındaki ilişkide doğal olarak 3.kişi durumundadır) hak iddiaları temelinde kiralananın kullanımına mani olabilecek durumlarda, kiracının mağduriyeti giderilmek istenmiştir.

6570 Sayılı Gayrımenkul kiraları hakkında kanunun 1. Maddesinde; Belediye teşkilatı olan yerlerdeki gayrımenkullerin kiralanmalarında, kiralayanla – kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde 6570 sayılı kanun ile Borçlar kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerinin tatbik edileceği açıkça vurgulanarak, kiralayan-kiracı arasındaki ilişkilerde, Borçlar kanununun 6570 sayılı kanuna aykırı olmayan hükümlerinin uygulanacağı açıkça belirtilmiştir.

O halde, Borçlar kanunun 6570 sayılı kanuna aykırı düşmeyecek nitelikteki tüm genel hükümlerinin kiracı-kiralayan arasındaki münasebetlerde uygulanabilirliği kuşkusuz ortadadır.

Bu hükmün (6570 sy. K. Madde 1’in) mevhumu muhalifinden, kiralayan ile kiracı arasındaki hukuki münasebete yabancı olanların, bu arada faraza kiralayan olmayan malik’in de, kiracı ve/veya kiralayana karşı 6570 sayılı kanuna dayanarak işlem tesis edemeyeceği anlaşılmakta ise de; Yargıtay’ın bilinen içtihadı nedeniyle kiralayan-kiracı arasındaki münasebete yabancı olan malik’in de, kiralayan gibi tahliye davası açmasına izin verildiği bilinmektedir.

Bu hükmün mevhumu muhalifinden çıkan bir başka sonuç da; malik olmayan kiralayan ile kiracının, aralarındaki kira akdine dayanarak 6570 sayılı kanundan doğan hakları bakımından kira akdine dayalı hak iddialarını, özellikle bu ilişkiye yabancı olan -kiralayan olmayan- malik’e karşı 6570 sayılı kanunu dayanak göstererek yöneltemeyeceği de akla gelebilir. (Bunun da yanlış yorumlanmasını istemem "iddia edilebilir" demek istiyorum.)

Bu hususa ileride malik’in MK.683.den kaynaklı mülkiyet hakkından doğan mutlak haklarını, bu arada Müdahalenin men’i hakkını zikrederken tekrar döneceğim.

Keza 6570 Sayılı Kanunun 12. Maddesinin ilk fıkrasında ise; “Kiracı, mukavelede, hilafına sarahat olmadıkça kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz yahut istifade hakkını veya mukavelesini başkasına devredemez… Başkalarına işgal ettiremez. “ denildikten hemen sonra üçüncü fıkrasında; “ Bu maddenin birinci fıkrası hükmüne riayet etmeyerek bir gayrımenkule kiracı veya devir alan sıfatıyla girenler veya bu gayrımenkulu işgal edenler hakkında hiçbir ihtara hacet kalmaksızın Sulh Mahkemelerinde tahliye davası açılabilir. Fuzuli şagiller hakkında 5917 sayılı kanun hükümlerinin tatbiki de istenebilir.” Denilmekte ve bu suretle, yetkisiz işlemler bakımından kiracının dahi “kira akdi yapmak suretiyle” veyahut “işgal ettirmek suretiyle” bir başkasını kiralanana sokması yasaklanmakta, esasen bunları yapsa bile bu işlemlerin ilk kiralayana karşı hüküm ifade etmeyeceği kabul edilmektedir.

Borçlar Kanunun 1. Maddesinde ise; “İki taraf karşılıklı ve birbirine uygun surette rızalarını beyan ettikleri takdirde, akit tamam olur” denilmekte ve herhangi bir akdin bu arada doğal olarak kira akdinin de, karşılıklı rızaların beyanı ile şeklen bağıtlanabileceği ve taraflarını borçlandırabileceği kuşkusuz kabul edilmektedir.

Keza, BK.117. maddede borcun doğumundan sonra ifanın elde edilemez olması halinde, ifa imkânsızlığının söz konusu olacağı ve akitten doğan borcun sona ereceği; bu bağlamda Sübjektif imkansızlık hallerinde de borcun aynı şekilde sona erebileceği doktrinde tartışılmaktadır. (Bkz. Kemal Oğuzman,Turgut Öz, Borçlar Kanunu Genel Hükümler 1995 Basım, s.421.vd.)

Adı geçen eserde aynı sayfada; örnek olarak; başkasına ait bir malın satılmasında mal sahibinin satıcının borcunu ifa için malını alıcıya teslim etmeyeceği açık olmadıkça, ifa imkansızlığının askıda kalmasını, mal sahibinin malı teslim etmeyeceği açıkça belli ise ifa imkansızlığının söz konusu olacağı zikredilmiş ve dipnotta ise her somut olayda bu durumun ayrıca takdir edilmesi önerilmiştir.

Eski Türk Medeni Kanununun 618. Maddesinde, Yeni Türk Medeni kanununun 683. Maddesinde ise; mülkiyet hakkının sınırları beliritlmiş ve aynen:

“A. Mülkiyet hakkının içeriği
MADDE 683.- Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.”
Şeklinde hükme bağlanmıştır.

Bu maddenin birinci fıkrası içeriğinde malı üzerinde malik’in mutlak biçimde, yani herkese karşı ileri sürebilecek şekilde; “Kullanma”, “yararlanma” ve “Tasarrufta bulunma” haklarının olduğu tartışmasız olarak ortaya konulduğu gibi, ikinci fıkrasında malını haksız olarak elinde bulundurana karşı istihkak davası açabileceği gibi özellikle hertürlü haksız elatmanın “elatmanın önlenmesi” (Müdahalenin men’i) davası ile giderilebileceği açıkça zikredilmiştir.

Kira akdi bilindiği üzere; bir malın kullanımının kira müddeti boyunca kiracıya ücret karşılığı terk edilmesini amaç edinmektedir.

Keza bilindiği gibi, şahsi nisbi hak bahşeden her akit, sözleşmenin nisbiliği ilkesi temelinde tarafları arasında hüküm ve sonuç doğurur.

Bu bağlamda; BK.1, BK. 248, Bk.249. maddeler ile TMK.683/1 ve 2. Maddeler birlikte değerlendirildiğinde; herhangi bir kişiye ait olan bir taşınmazı, herhangi bir şahıs bir kira akdi imzalamak suretiyle bir başkasına kiraya verebilir.

Bu kira akdi, imzalayan taraflarını bağlar ve onlara borç yükler. Sözleşmenin nisbiliği ilkesi uyarınca söz konusu kira akdi, imza atan taraflarını bağlasa ve onlara borç yüklese bile, kira akdini tanımayan kiralananın malikine karşı bu hak ileri sürülemez.

Kira akdinin şahsi nisbi hak bahşettiği, mutlak hak bahşetmediği açıkça ortada olduğundan, bu akde rıza göstermeyen kiralananın malikine karşı akitten doğan hakkın ileri sürülmesi, misal olarak; kiracı, kiralananın kullanım hakkının kira müddeti boyunca kendisinde bırakılmasını malikten talep edemeyecektir.

Bu hakkını kiracı, kiralayana karşı ileri sürse bile, malik’in Medeni Kanunun 683. Maddesinde düzenlenen mutlak mülkiyet hakkı kapsamında, kullanım ve yararlanma hakkını bertaraf etme kudreti olmayan kiralayanın bu borcu ifa etmesi ve en azından kira müddeti boyunca ifa etmesi mümkün olmayacak ve MK.683. dairesinde malik’in müdahalenin meni isteğine karşı duramayacağından, kira akdinden dolayı kiralayanın yükümlendiği “kullanım hakkını kira müddetince kiracıya terk ve muhafaza etme” borcu, imkansızlaşacaktır.

Bu nedenle, hiçbir yetkisi olmadan bir başkasının mülkiyetinde olan bir gayrımenkulu, 3. Bir kişiye malikin izni ve /veya icazeti olmaksızın kiralayan kişi, BK.1 ve 248. Maddeler uyarınca kiralayandır ve kira akdi bu iki kişi arasında geçerlidir.

Bu sözleşmeyi tanımayan kiralananın malik’ine karşı bu kira akdi geçersizdir ve malike karşı kira akdinden kaynaklanan misal; BK.249. da yer alan ve kiracının, kiralayana karşı ileri sürebildiği kiralananın sözleşme boyunca kullanmaya amade tutulmasını istemek hakkı, malike karşı ileri sürülemeyecektir.

Malik, kabul etmediği bu kira akdine uymak zorunda olmadığı gibi, rızası bulunmadıkça söz konusu kira akdi, malik için geçersiz bir akittir ve kiracı, malike karşı mala haksız el atan durumundadır.

Çünkü kira akdinden doğan kiracılık hakkı mutlak bir hak değil, nisbi bir haktır ve malike karşı dermeyan edilemez.

Malik’in, rıza göstermediği ve yetki vermediği kişi tarafından taşınmazının 3. Bir kişiye kiralanması karşısında müdahalenin menini isteyerek taşınmazdan kiracının çıkartılmasını sağlaması gerektiği kanaatindeyim.

MK.683. madde mutlak bir hak bahşettiğinden buna hakkı olması gerekir. Aksi iddianın mülkiyet hakkının mutlak niteliğini ihlal edeceği açıktır.

Mülkiyet hakkının ancak kanunla sınırlandırılabileceği, nisbi niteliği ortada olan bir kira akdi ile sınırlandırılamayacağı kuşkusuz bir gerçektir.

Esasen bu durumu 6570 sayılı kanunun 12. Maddesi 1. Ve 3. Fıkraları da teyit etmektedir.

Gerçekten, malikin kiralayan olduğu hallerde bile, meşru hak sahibi olan kiracının malikin rızası olmaksızın taşınmazını bir başkasına işgal suretiyle kullandırtamayacağı, bir başkasına kiraya verilemeyeceği, kira hakkını devredemeyeceği açıkça vurgulandıktan sonra, üçüncü fıkrada da kiraya verdiği takdirde bu akdin kiralayanı bağlamayacağı ve kiralayanın derhal, ihtara bile gerek olmaksızın Sulh Mahkemesinde tahliye isteyebileceği gibi koşulları varsa 5917 sayılı kanun dairesinde işlem de tesis ettirebileceği açıkça kabul edilmiştir.

Bu durumun, malikin hiçbir geçerli hukuki ilişki içinde olmadığı yetkisiz kiralayanın yaptığı akitler bakımından evleviyetle geçerli olacağı aşikardır.

Bu itibarla ben, eğer bir kira akdi varsa ve bu kira akdinin maliki bağlayabilmesi için akdi yapan kişinin (kiralayanın), malik’in temsilcisi olması gerektiğine, aksi takdirde kira akdinin malik bakımından geçersiz olacağına değiniyorum.

Böyle bir durumun olabileceği kanun koyucu tarafından da düşünülmüş olmalı ki, BK.253. maddede kira akdine 3.kişi durumunda olanların müdahalesi halinde kiracının, -olayımızda yetkisiz- kiralayandan tazminat isteyebileceği açıkça hükme bağlanmıştır.

Bu itibarla iyi niyetli kiracı bakımından da bir sorun yoktur. BK.253. madde sorumluyu göstermekte ve iyiniyetli kiracının mağduriyetine engel olmaktadır.

6570 sayılı kanunun tahliye davasını kiralayana tanırken, sanıyorum kiralayanın malik olacağı varsayımına dayalı hareket etmiş olmalıdır.

Yukarıdan beri arz etmeye çalıştığım düşüncemi ana soruya uyguladığımızda; Malik’in verdiği yetki temelinde kira akdi yapan yahut malikçe yapılan kira akdi sonradan tanınan hallerde, kiralayanın ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarken malik hesabına hareket ettiği kabul edilmelidir ve bu bağlamda malik olmayan kiralayan kendi oğlu için değil, ancak malikin oğlunun ihtiyacı varsa onun hesabına tahliye davası açabilmelidir.

Malik tarafından yetki verilmemiş kişinin kiralayan sıfatıyla ve kendi oğlunun ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmasına ise; malikin karşı koymasına halinde “kanaatimce” izin verilmemelidir.

Çünkü yukarıda da arz ettiğim üzere evvela; BK.248 ve 6570 sayılı kanunda kiralayan, kiralanan üzerindeki mevcut kullanım ve yararlanma hakkını, kiracıya terk etmektedir.

Başlangıçtan itibaren bulunmayan bir kullanım veya yararlanma hakkı bir başkasına sürekli olarak –kira müddeti boyunca- terk edilemeyeceğine göre, olmayan bir hakka dayanarak da kendisi lehine veyahut kendisinin oğlunun lehine bir hak yaratılamaz.

MK.683. maddeye göre kiralanan üzerindeki kullanım ve yararlanma hakkı malike aittir. Bu hak ancak malikin rızasıyla bir başkasına devredilebilir. Malikin rızasının olmadığı durumlarda yetkisiz kiralayanın kiralanan üzerinde devredebileceği bir hak da yoktur, olmamalıdır.

Bu itibarla, malik olmayan kiralayanın kendinin yahut oğlunun ihtiyacı için tahliye davası açmaya hakkı olmadığı kanaatindeyim.

Benim şahsi fikrim bu şekildedir. Bana göre doğru olan bu yorum, bir başkasına göre hatalı veya yanlış da olabilir.


Daha önceki açıklamalarımda kiralayan olmayan malikten bahsederken ve bir yetkisiz kişinin malikin malını kiraya vermesi halini tartışırken; “böyle bir akit, temsil yetkisi yoksa geçersizdir“ dememi bile, Sayın Av.Suat Ergin Bey, “Sen akit geçersizdir dedin, akit geçerlidir, vs.” gibi konuyu çarpıtan ve sanki ben “yetkisiz kişi ile kiracı arasında nisbi sonuç doğuran akit, bu iki kişi arasında da geçersizdir” demişim gibi olayı başka noktalara götüren ifadelerde bulundular.

Gelinen süreçte bu konuyu ilgili ilgisiz alanlarda da günün konusu haline getirmeleri temelinde, düşüncelerimi bir kez daha yazmak mecburiyetinde kaldım.

Umarım tartışmanın amacına uygun bir şekilde konu tartışılmaya devam eder.