Mesajı Okuyun
Old 23-12-2007, 00:52   #4
halit pamuk

 
Varsayılan

Arsa vasfındaki taşınmazın değerinin tespiti meselesi;

Arsa vasfındaki taşınmazların bedel tespitinde her şeyden önce ve önemlisi, “emsale göre değer biçme” yöntemidir. Bu yönteme göre, kamulaştırma tarihinden önceki bir tarihte, kamulaştırılan taşınmazın yakınında bulunan ve bununla aynı nitelik ve özellikleri taşıyan bir taşınmazın satımında ödenmiş olunan “satım bedeli” kamulaştırılan taşınmazın bedelinin tespitinde esas alınır. Eğer aynı nitelikte taşınmazlar bulunamazsa benzer niteliktekiler bulunmaya çalışılır.
Aynı bölgede ve kamulaştırılan(kamulaştırmasız el konulan) taşınmazın yakınındaki bir taşınmaz ve kamulaştırma tarihine yakın tarihteki değer esas alınmalıdır. Ancak, bu mümkün olmadığı sürece başka bir bölgedeki taşınmazda emsal teşkil edebilir.( 5. HUKUK DAİRESİ E. 2004/9110 K. 2004/10086 T. 18.10.2004 ve benzeri içtihatlar)Kamulaştırmadan önceki tarihte yapılan satışlar dikkate alınabilir ancak kamulaştırmadan sonraki tarihte yapılmış satışlar dikkate alınmaz.

Ve yargı kararlarında sıkça belirtildiği üzere “özel amaçlı satışlar” emsal olarak alınmaz. Yargıtay’a göre şu satımlar “özel amaçlı satım” niteliğindedir:
a)Muvazaalı satımlar
b)Bir bankanın ticari faaliyet göstermek için yaptığı alımlar
c)Benzin istasyonu kurmak için cüz’i bir yerin alınması
d)Kamulaştırma karşılığı satımlar
e)Harici satımlar(adi senetle yapılan satımlar)
f)Paydaşlar arasında yapılan satımlar

Bu açıklamalar ışığında yerel mahkeme arsanın değerini tespit ederken şöyle yapmalıdır:

Arsaların değerinin dava tarihinden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur. Bu itibarla taraflara dava tarihinden önceki yakın tarihlerde ve yakın yerlerdeki alım-satıma ait emsal satışları ibraz etmeleri hususunda mehil verilmesi ve gerektiğinde aynı özellikleri taşıyan emsal satışların ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünden re'sen getirtilmesi, bilirkişi kurulları marifetiyle emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerekir.( 5. HUKUK DAİRESİ E. 2004/392 K. 2004/1912 T. 27.2.2004)

Değer tespitinde Emsale göre değer biçme yöntemi haricinde Kamulaştırma kanunun 11. maddesi uyarınca şu unsurlarda dikkate alınır:
a)Taşınmazın Yüzölçümü
b)Varsa Vergi Beyanı
c)Resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri
d)Taşınmazın bütün nitelik ve unsurları
e)Diğer objektif ölçüler

Yargıtay İçtihatlarına göre, arsa vasfındaki taşınmazın değer tespitinde dikkat edilmesi gereken hususlar:
*** Değer tespiti özel amacı olmayan satışlara göre, ikisi teknik ve birisi de mahalli bilirkişiden oluşan üç kişilik bilirkişi kurulunca yapılması gerekir.( 12.7.2005, 7902/8472. 5HD)
*** Eski satışların emsal alınması halinde, eski satışlara kamulaştırma günü arasında geçen zaman içinde taşınmaz malların değerinde ortaya çıkacak değişikler gösterilerek ve fiyat endeksleri uygulanarak değer biçilmesi gerekir.
*** Bilirkişi kurulunca emsal kabul edilecek taşınmazların, arsa metrekare rayiç bedeli takdir komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m2 değerlerinin, ilgili belediye başkanlığı emlak vergi dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporu denetlenmelidir.( 5. HUKUK DAİRESİ E. 2004/9110 K. 2004/10086 T. 18.10.2004)
*** Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüslerinin sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği bedelin dikkate alınmamasıgerekir. (5. HUKUK DAİRESİ E. 2004/3544 K. 2004/5104 T. 26.4.2004)

*** Emsalden fazla değer biçilmesi için taşınmazın üstün nitelikleri gösterilmesi gerekir.(5. HD. 2.7.1997,9887/11168)



Arazi Vasfındaki Taşınmazın Değerinin Tespiti;

Arazilerin değeri “gelir esasına” göre tespit edilir. Değerin tespitinde her şeyden önce taşınmazın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir, hesaplanır. Sonra da buluna gelire göre arazinin değeri saptanır.

Arazinin değeri, gelire göre nasıl saptanacaktır?

Bilimsel bir yol izlenecektir. Yıllık safi gelir, kapitalizasyon faizine bölünerek taşınmazın değeri tespit edilir. Buna uygulamada rant formülü denmektedir. Kapitalizasyon faizi ise, belli bir bölge de, aynı yıl içinde, aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı, aynı vasıf ve karakterdeki, arazinin gerçek satış bedeli ile net gelirine oranlanarak bulunur. Türkiye’de bu oran %3 ila %15 arasında değişmektedir. Örneğin Iğdır’da genelde %5 alınmaktadır.

Hukuk Genel Kurulunun Kapitalizasyon faizi ile ilgili açıklayıcı bir içtihatı kapsamında uygulama yön bulmaktadır:

Arazinin rantı ( net geliri ) ile o arazinin satış değeri ( çıplak değer ) arasındaki oran olarak tanımlanan; belli bir bölgede, aynı yıl içerisinde, aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı, aynı vasıf ve karakterdeki arazinin gerçek satış bedeli ile net geliri belirlendikten sonra oranlaranak bulunur. Bir yıl içinde bölgede satışı yapılan tüm arazilerin dekar başına fiyatı tesbit edilip ortalama dekar fiyatı bulunduktan; aynı arazi parçalarınınherbirinin dekar başına net geliri de saptanıp yine ortalama net geliri belirlendikten sonra, her iki ortalama rakamın birbirine olan oranı, yüzde ile ifade edilen Kapitalizasyon faizi dir. Bulunan bu oran, aynı yıl içinde o bölgede cari ortalama Kapitalizasyon faizi oranını ifade eder.
Bu oran, o bölgedeki araziler için bir baz olarak hareket noktasını oluşturur. Bu ortalama oranın; kıymeti takdir edilen araziye uydurulması gerekir. Bu kısa açıklamadan anlaşılacağı üzere, geniş kapsamlı araştırma ve belgelendirilen anketlere dayalı olarak saptanan o bölgeye ait ortalama faiz oranı, belli bir arazinin kıymetinin takdirinde hareket noktası alınmak üzere kullanılır. Kıymeti takdir edilecek arazinin, bedelinin belirlenmesinde uygulanacak Kapitalizasyon faizi oranı ise, bütün ayırıcı nitelikleri ( kent ve kasabaya yakınlığı; ulaşım olanakları, ürünün değerlendirme kolaylığı, arazinin şekli, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının kompozisyonu, sulu-susuz olduğu, meyil oranı gibi ) belirlendikten sonra saptanır. Araziye uygulanacak faiz oranı, saptanan bu niteliklere göre azalıp çoğalacaktır.
Ülkemizde, - yukarıda açıklanan anlamda bölgelere has ortalama faiz oranları belirlenmiş değildir. Ancak yurdun belli bölgelerinde uygulamalarla belirlenmiş ortalama oranlar mevcut olup, bu oranlar % 3-% 15 arasında değişmektedir. Kararları ile uygulamada birliği sağlamakla da görevli bulunan Yargıtay'ın, yurdun muhtelif bölgelerinden gelen kamulaştırma bedellerinin arttırılmasına ilişkin dava dosyalarının yıllardan beri süre gelen incelemelerinde, belli bölgelerde baz alınacak cari ortalama faiz oranları konusunda bir birikime sahip olduğu kabul edilmelidir. Nitekim, incemele konusu kararın dayanağı bilirkişi raporlarında esas alınan Kapitalizasyon faizi oranının, taşınmazın içinde yer aldığı bölgede ortalama oran olarak uygulanması gerekli olup, bu,suretle aşağı-yukarı belirlenmiş bu ortalama faiz oranı baz alınarak, dava konusu taşınmaza uygulanacak gerçek faiz oranı bilirkişi tarafından, ancak objektif gözlemlere ve hakimin denetimine olanak verecek gerekçelere dayanılarak saptanacaktır.(28.06.1995,1995/18-246E, 1995/687K.)

Yargıtay içtihatlarına göre, arazi vasfındaki taşınmazın değer tespitinde dikkat edilmesi gereken hususlar:
*** taşınmaza ekilebilecek ürün geliri üzerinden değer biçilirken münavebe ürünlerinin dekara ortalama verim miktarları ile hasat zamanındaki kilogram satış fiyatları üzerinden değer biçilmesi gerekir.( 5. HUKUK DAİRESİ E. 2005/12928 K. 2006/108 T. 23.1.2006)

*** Münavebe ürünleri dışında, taşınmaza değer biçilebilmesi için davalının dava konusu taşınmazda başka ürünü ekip hasat ettiğini, toptancı halinde yapılması gereken satış belgeleri ile ispat etmesi gerekir.

*** Kamulaştırmasız el atma davalarında dava tarihine göre taşınmaza değer biçilmesi gerekir.



Kamulaştırmasız El Atma Davlarında özellik arz eden durumlar:

Üzerinde ağaç bulunan taşınmazın değerinin tespiti;

Arsa vasfındaki taşınmazın üzerinde, ağaç bulunması durumunda taşınmazın değeri, emsal esasına göre tepsi edildikten sonra, ağaçların değeri hesaplanır ve taşınmazın değerine eklenir.

Arazi vasfında ise; arazinin değerini ağaçlar oluşturuyorsa, yani arazi üzeri kapama bahçe, ya da kavak ağaçları ile kaplı olduğu hallerde arazinin değeri bu ağaçların değeridir. Arazinin değerini ağaçlar oluşturmuyorsa, ağaçların değeri bulunur ve bu arazinin değerine eklenir.

“Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarında, üzerinde kapama bahçe niteliğini verecek sayıda meyveli ağaç bulunan taşınmazların kapama meyve bahçesi olarak -dekar başına elde edilecek net gelir esas alınmak suretiyle- zemini ve üzerindeki ağaçları kapsayacak biçimde değerlendirileceği kabul edilmektedir.
Bu nedenle mahkemece nar ve narenciye ağaçlarının taşınmaz üzerinde normal sıklıkta kaplayacakları alan ayrı ayrı saptanıp nar ve narenciye bahçesi olarak değerlendirilmeli, ( ağaçların yaşı ve cinsi belirtilerek ) dekar başına ürün miktarı, üretim maliyeti ve toptan satış fiyatlarını gösterir resmi veriler getirtildikten sonra bilirkişi kurulundan ek rapor alınmalı, 2942 sayılı Yasanın 15.maddesinin 11.fıkrası hükmü de gözetilip varılacak sonuca göre işlem yapılmalı ve oluşacak duruma göre karar verilmelidir”( 18. HUKUK DAİRESİ E. 2002/6116 K. 2002/6970 T. 17.6.2002

Üzerinde yapı bulunan taşınmazın Değerinin tespiti;

“Arsa” vasfında bulunan taşınmazın üzerinde yapı bulunması durumunda arsanın değeri emsal esasına tespit edildikten sonra, yapının değeri hesaplanıp bu iki değer toplanır.Yani zemin ile binanın değeri ayrı ayrı hesaplanır.

Arazi vasfındaki taşınmazın üzerinde yapı bulunması durumunda ise iki şekilde hesaplama yapılır: Birincisi, arazinin değeri gelir esasına göre hesaplanır daha sonrada binanın değeri tespit edilir ve bu iki değer toplanır.

İkincisi, taşınmazın üzerindeki yapı,taşınmazın gelir getirmesine doğrudan katkı yapıyorsa, taşınmazın değeri gelir esasına göre hesaplanır, hesaplanan değere yapının da değeri de dahil olduğundan ayrıca yapının değeri hesaplanmaz.

Kısmi Kamulaştırma durumunda bedelin tespiti,

İdare taşınmazın tamamını kamulaştırabileceği gibi bir kısmını da kamulaştırabilir ya da bir kısmına el koyabilir. Bu durumda kamulaştırma kanunun 12. maddesi kıyasen uygulanacaktır.Kısmi kamulaştırmasız el koyma durumunda;

Eğer geriye kalan kısmın değerinde değişiklik olmamışsa, yalnız kamulaştırılan kısmın değeri tespit edilir.

Geriye kalan kısmın değerinde azalma olması durumunda, bu azalmanın miktarı tespit edilir ve bulunan bu değer kamulaştırılan kısmın değerine eklenir. Kanunda taşınmaz malikine ödenecek değer azalmasının oranına ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır ancak, Yargıtay, kamulaştırmadan arta kalan kısımdaki değer kaybı % 50 yi geçmesi durumunda,davacıya %50 ile ile yetinip yetinmeyeceği sorulmalı, yetindiği takdirde bu orana göre, hüküm kurulmalı, yetinmediği takdirde, davalı idareye geriye kalan kısmın bedelini ödemek suretiyle taşınmazın tamamının mülkiyetini kazanması imkanı sağlanmalıdır, demektedir.

“Dava konusu taşınmazın kamulaştırmadan arta kalan ve krokili raporda ( e ) harfi ile gösterilen 223 m2'lik kısımda % 70 oranında değer kaybı öngörülerek kamulaştırma bedeline ekleme yapılmıştır. Kısmî olarak yapılan kamulaştırmalarda kamulaştırmadan arta kalan kesimdeki değer kaybının % 50 oranını geçmesi hallerinde davacıya % 50 oranında değer kaybı ile yetinilip yetinilmeyeceği sorulmalı, yetindiği takdirde bu miktara göre hüküm kurulması, yetinmediği takdirde davalı idareye geri kalan taşınmaz bedelinin tamamını ödemek suretiyle taşınmazın tamamının mülkiyet hakkını kazanması imkânı sağlanmalı ve talep ettiği takdirde taşınmaz bedelinin tamamına hükmedilmeli, aksi halde bilirkişi kurullarınca belirlenen değer azalışı oranına göre karar verilmelidir.”( 5. HUKUK DAİRESİE. 2003/10019 K. 2003/12669 T. 3.11.2003)

Geriye kalan kısmın değerinde artma olması durumunda, kamulaştırılan kısmın değerinden, geriye kalan kısmın değeri düşürülür.Ancak yapılacak indirimkamulaştırma değerinden %50 den fazla olamaz.

Geriye kalan kısmın işe yaramaz hale gelmesi durumunda, Talep halinde( kamulaştırma kanunun 12/5 kıyasen şartlar varsa-süre şartı hariç-) idare kalan bu kısmı da kamulaştırmak zorundadır.


-------------------- ----------------------------------

Kamulaştırmasız El Atma davalarını yukarıda inceledik. Davacı bu davalarla birlikte, taşınmaz üzerinde bulunulan yapılara zarar verilmişse, tazminat davası da açabilecektir. Ayrıca açılacak davalarda ecrimisil talep edebileceği gibi bedel davasında faiz de talep edebilir.

Ecrimisil, bedel davası ile birlikte talep edildiği takdirde, malik, dava gününde bu yerin mülkiyetini idareye devretmeye razı olduğundan dava gününden sonra ecrimisil talep edilemez.

Faiz, Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, kamulaştırma yapılmaksızın el koyma nedeniyle açılan bedel davasında, el koyma gününden değil, dava gününden başlatılarak yürütülmelidir.Ayrıca istenebilecek faiz, yasal faizdir.