Öncelikle forum içerisinde, paylaştığımız düşünceler nedeniyle -tarafmış- gibi yerilmemiz hoş değil. Foruma her girişimizde burada da cübbemizin bize yüklediği sorumluluğu taşımamız gerektiği hatırlatılıyor.


Meslektaşımın sorduğu soruyu ayrıntılarıyla irdeleyelim.

Apartman Yöneticisinin KMK çerçevesinde görevlerini ve kat malikleri (ve varsa kiracıların) görevlerini dikkate alalım.

Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici
aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin
alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer,
sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,
her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp
bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların
ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli
tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar
adına alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve
kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat
anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
l) (Ek: 4/4/2015-6645/82 md.) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması
amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin
ücretlerin ödenmesi.
(Ek fıkra: 4/4/2015-6645/82 md.) Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici
ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur

III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü
anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile
yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı
oranında; (1)
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün
durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını
ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden
her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme
tazminatı ödemekle yükümlüdür. (1)
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan
kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep
olanlara rücu hakları vardır.



Konuyla ilgili olan "Apartman Panosu"na ilişkin maddeyi de göz önüne alalım.

D) Yönetici:
I - Atanması:
Madde 34 –

"Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir."


Bu üç maddenin konumuzla ilgili özetine gelelim ;

Öncelikle ilan panosu diye bir zorunluluğun KMK çerçevesinde bulunmadığı, yalnızca seçilen/atanan yöneticinin isminin vb. bilgilerinin apartman içinde görünen bir yere asılmasının zorunlu olduğu 34 üncü maddeden anlaşılmaktadır.

Apartman yöneticisine verilen görevlerde ise, "Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;" görevinin verildiği görülmektedir.

Apartman sakinin ise aidat borcunu ödememesi halinde gecikme bedeli adı altında tazminat ödemek zorunda olduğu görülmektedir.


Olayımızda, aidat tahsilatını normal yollarla sağlayamayan apartman yöneticisinin, zorunlu olmamasına rağmen duyuru yapabilmek amacıyla taktırmış olduğunu varsaydığımız ilan panosuna, kanunda kendisine verilen "icra takibi ve dava açabilme hakkını" işletmeyerek, apartman sakinini diğer apartman sakinleri önünde sadece ve sadece "RENCİDE ETMEK" ve "TAHSİLATI SAĞLAMAK" amacıyla, borçlunun ismini ve borcun yazması kişilik haklarına saldırı olarak tanımlanır.

Yöneticinin asli görevi aidatı toplamaktır. Kanun yöneticiye toplayamadığı aidatlar için dava ve icra yolunu açmıştır. Ancak olayımızda yönetici dava ve icra yolunu seçmeyerek, ilan panosuna asacağı isim ile rencide olacak borçlunun borcunu ödemesini beklemektedir.

Yönetici hangi apartman sakininin ne kadar borcu olduğunu duyurma gayesinde olsa dahi, kişilerin her ne sebeple olursa olsun ödememiş olduğu aidatların, apartmana giren çıkan kişilerce öğrenilmesi, bu keyfiyetin aleniyet yaratacak şekilde duyurulması haksız bir fiildir. Yönetici herhalükarda apartman sakinine yazılı bildirim yaparak borcunun varlığından haberdar edebilecekken, ilan ile duyurma yolunu seçmesi, yöneticinin asıl gayesinin borçluyu rencide etmek amacı taşıdığı sonucunu doğurmaktadır. Bunun aksine hiç bir savunmanın muteber olamayacağı mantık silsilesinin bir ürünüdür.


Kanunda ve yönetmelikte bu konuda düzenleme yoktur. Aksi yöndeki her türlü uygulama kanun ve yönetmeliğe aykırı olacaktır.


Bu konuyu örneklendirerek doğru yolu bulabiliriz.

Biz avukatlar emeğimiz karşılığında alamadığımız vekalet ücretlerimiz nedeniyle hiç bir müvekkilimizi askıya çıkarmıyorsak,

İcra dairelerinde borçlu gerçek ve tüzel kişilerin isimleri ilan edilmiyorsa,

Hatta icra dairelerinde borçluların dosyaları ALENİ değilse, (uygulamadaki güvenlik zaafiyetleri dışında, avukat, stj.avukat, katip olmayan kişilerin başkalarına ait dosyaları incelemesi hukuken mümkün değildir ve hatta yasaklanmıştır.)

Kanun koyucu aleniyet unsuru taşıyan her türlü durum için kanunlarda özellikle bildirimde bulunmuşsa, (Tapu kaydının aleni olması, duruşmaların aleni yapılması vb.)

Hiç bir kimse, ne suretle olursa olsun, bir diğer kimsenin borcunu açıkça ilan edemez. Bunun aksine tek hüküm, kendisine ulaşılamayan borçluya ilanen tebligat yapılması ve borçlunun (adı dahi belirtilmeden) taşınır ve taşınmazlarının satışının ilanıdır.


Saygılarımla,