Sayın Katılımcılar,

İzninizle bir uyarıda bulunmak istiyorum. Soru sahibinin sorusunda iktisap nedeniyle tahliye davası açılması hususunda; 6570 S.K, ile B.K. ve Borçlar Kanunu Tasarısı’nın getirdiği yenilikler bakımından karşılaştırma yapılması sorulmamaktadır. Mevcut bir olayın yine mevcut yasal düzenlemeler ışığında çözümü sorulmaktadır. Ancak bir üyenin Borçlar Kanunu Tasarısı’ndaki yenilikleri aktarmasıyla, konu sanki Tasarı yasalaşmış gibi ele alınmaya başlamıştır. Böylece zaten karışık olan zihinler iyice karışmıştır.))

Ben yürürlükteki mevzuata göre elimden geldiğince soruyu yanıtlamaya çalışacağım. Sonra ise soruya yanıt verenlerin(bana göre) yanlış bilgilerini ele alacağım. En on olarak da konuyla ilgili kararları aktaracağım.Tasarı ile ilgili düşüncelerimi ise daha sonra yazacağım.

1- YÜRÜRLÜKTEKİ MEVZUATA GÖRE, YENİ MALİKİN HUKUKİ DURUMU:

6570 S.K.’a tabi yerlerde (Sorudaki işyeri öyledir) yeni malikin 2 seçimlik hakkı bulunmaktadır.

1.1- Yeni İktisap Nedeniyle Tahliye Davası Açmak: Yeni malik taşınmazı satın aldıktan itibaren 1 ay içinde kiracıya tebliğ ettirmek koşuluyla; ihtiyaç iddiasını ve tahliye iradesini, ihtarname keşide ederek bildirmek mecburiyetindedir. Satın aldığı tarihten itiraben 6 ayın geçmesiyle de dava açabilecektir. O halde yeni malikin bu seçimlik hakkından faydalanması için şunlar gereklidir.

a-) Satın aldığını ve ihtiyacının bulunduğunu satın alma gününden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya bildirecek,
b-) Bildirim yazılı olacak ve Tebligat Kanunu’na uygun olacak.
c-) Satın aldığı tarihten itibaren 6 ay geçtikten sonra ve kira dönemi içinde yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacaktır.
d-) Bir çok forumda rastlanıldığı üzere tahliyeyi sağlamak için sadece ‘satın alma’ yeterli değildir. Yine ihtiyaç olması ve ihtiyacın da samimi bulunması gerekmektedir.

1.2 - Kira Süresinin Bitiminden İtibaren 1 Ay İçerisinde İhtiyaç Nedeniyle tahliye Davası Açmak:

Yeni malikin diğer bir seçimlik hakkı da; eski malike ve sözleşmeye halef olduğu için sözleşmedeki haklarını kullanabilmektir. Eski malikle kiracı arasındaki kira sözleşmesindeki kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde, işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilecektir. Ya da sözkonusu 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname keşide edip(tebliğ ettirerek) daha sonra da açabilecektir.

Kısacası yeni malik yasadan kaynaklanan seçimlik hakkından lehine bulduğunu kullanabilecektir.

6570 Sayılı Kanun’un 7 inci Maddesi Şöyledir:

MADDE 7 - Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan

a) Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye istiyebileceği gibi,
b) Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında,

c) Gayrimenkulü kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin hitamında,

ç) Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadiyle esaslı bir surette tamir, tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında,

d) Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihbarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra,

e) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddetinin hitamında,
Tahliye dâvası açabilirler.

2- 6570 SAYILI YASA İLE YÜRÜRLÜKTEKİ B.K. ARASINDAKİ İLİŞKİ:

KANUN NO: 6570
GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN

MADDE 1 - Belediye teşkilâtı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (Musakkaf olmıyanları hariç) kiralanmalarında kiralıyanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur.

MADDE 7 - Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan

b) Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında,


d) Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihbarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra,

Tahliye dâvası açabilirler.

...

Konumuzla ilgili olan yasa maddelerini yukarıya alıntıladım. 1 inci maddeye göre kısaca ‘üstü örtülü’(musakkaf) olan yerlerde 6570 S.Y. uygulanacaktır. Bu yasada hüküm bulunmayan hallerde ise B.K. uygulanacaktır. Ancak 7 inci maddeye göre ise, “Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile”, kiralayan(Yeni malik) iktisap tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ihtarname keşide ederek 6 ay sonra veya kira akdinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir.

6570 S.Y. çok açıktır. Yeni iktisap nedeniyle tahliye davası açabilmek için gerekli koşulları emredici biçimde saymıştır. B.K. na atıf yoktur.

3- FORUMDAKİ MESAJLARDAN KATILMADIKLARIM:

Alıntı: Mesaj Sahibi:rasnolnikov gayrimenkul kiraları içim 6570 sayılı yasa sadece tahliyeye ilişkin hüküm içerdiğinden ve kiralayan sıfatının devrine yönelik hüküm içermediğinden eski kira sözleşmesinin hiçbir hükmü yeni maliki bağlamaz kanımca.Yani sadece oturma kullanama hakkına yönelik bağlayıcıdır.Diğer hükümler konusunda yasal boşluk var kanaatindeyim.Hakim önüne gelen böyle bir meselede kira şartları ve bedelini düzenleyebilir bu durumda.

Şeklindeki düşünceye katılmak mümkün değildir. Bir boşluk sözkonusu değildir.

Yine,

Alıntı: Mesaj Sahibi:Av. Can DOĞANEL @rasnolnikov, Neden uygulanmayacakmış? 6570 sayılı yasa.. Madde 1 - Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (Musakkaf olmıyanları hariç) kiralanmalarında kiralıyanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur.

Şeklindeki düşünceye de katılmıyorum. Çünkü soruda üstü örtülü yere ait sorundan sözedilmektedir. 6570 S.Y.nın 7 inci maddesi ise çok açıktır.

Benzetme ne kadar doğru olur bilmiyorum ama 6570 S.Y. ile B.K.’nu arasındaki ilişkiyi T.T.K. ve 3167 S.Y. arasındaki ilişkiye benzetmek mümkündür. Bilindiği üzere çekler ile ilgili bir sorun olduğu zaman öncelikle 3167 S. Çek Hamillerini Koruma Hakkında Kanun uygulanmakta; hüküm bulunmaması durumunda T.T.K’nin ilgili hükümleri uygulanmaktadır. Örneğin 6570 S.Y. da ‘Geçici tahliyeye’ ilişkin hüküm bulunmadığı için B.K. uygulanacaktır.

Elimizdeki olaya 6570 S.Y mı? B.K. mu? Uygulanacak şeklinde kuşkuya düştüğümüzde yapacağımız şey; kiralananın - Belediye teşkilâtı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (Musakkaf olmıyanları hariç) birisi olup olmadığına bakmaktır. Böyle ise 6570 S.Y. uygulanacaktır.

Alıntı: Mesaj Sahibi:Av.Armağan Konyalı Sayın Av.Turan Böyle bir ihtarnameye dayanan yasal hak ancak kira tespit davası açmak olabilir. Saygılarımla

Bu düşünceye de katılmıyorum. Yukarıda 1.2. inci maddede açıkladığım üzere, yeni malik ayrıca akdin bitiminden itibaren 1 aylık süre içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir.

Alıntı: Mesaj Sahibi:igunduz ayrıca taraflar kendi aralarında aktin yenilenmesine ilişkin kural koyduklarından bence bu kural geçerlidir.akti yenilemek istemeyen taraf bitiminden bir ay önce feshi ihbarda bulunacaktır.Böyle bir bildirimde bulunulmadığına göre akit bir yıl uzamıştır.Bu nedenle de bitiminden itibaren yasal 1 aylık sürede tahliye davasının açılamayacağını düşünüyorum

Katılmadığım bir görüş daha…7 inci maddedeki süreler emredici sürelerdir. Yargıtay dava açma sürelerinin kamu düzeninden sayıldığını bu nedenle hakimin re’sen uygulaması gerektiğini belirlemiştir.

MADDE 9 - Kira mukavelelerinde; bu Kanunun kira bedellerinin tâyinine mütaallik hususlar müstesna kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

MADDE 11 - Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdire sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır.

6570 Sayılı Yasa sadece kiracıya fesih hakkı tanımıştır. Akdin bitim tarihinden en az 15 gün evvel yazı ile tahliye iradesini bildiren kiracı sözleşmeyi feshedebilecektir. Bu süre kiracı aleyhine değiştirilemez. Ancak sözleşmedeki kiralayanı bağlayan süre konusunda ben de açıkçası tereddüt yaşadım. Aşağıya aktaracağım kararlar ise açık bir şekilde sözleşme bitiminden 1 ay içinde dava açılabileceğini hüküm altına almıştır.

Yazı uzun olduğu için konuyla ilgili Yargıtay kararlarını aktarıp, bitireceğim.