T.C. YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

Esas: 1998/3-854
Karar: 1998/896
Karar Tarihi: 09.12.1998

ÖZET: Dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler tarafından belirlenmelidir. Böyle bir belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli, dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır. Dava konusu yerin açıklandığı üzere, serbest koşullarda getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra hak ve nesafet kurallarına göre hakimce bir kira parası takdir edilmelidir.


(743 S. K. m. 4)

Dava: Taraflar arasındaki <kira tesbiti> davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Hopa Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabul, kısmen reddine dair verilen 26.11.1997 gün ve 1996/76 E.1997/134 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 19.2.1998 gün ve 1998/1113 E.-1585 K. sayılı ilamı ile; (...Davacı 1.9.1995 tarihinde başlayan dönem kirasının aylık 17.250.000 lira olarak tespitini istemiş, mahkemece sözleşmedeki artış şartı uygulanarak, kira parası aylık 1.262.100 lira tesbit edilmiştir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.9.1992 başlangıç tarihli olup 3 yıl sürelidir. Gerek kiracı, gerekse kiralayan kararlaştırdıkları artış şartı ile üç yıl süre için bağlıdır. Bu durumda 1.9.1995 yılı kirasının hak ve nesafet uygulamasına göre belirlenmesi gerekir.

Bunun için dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler tarafından belirlenmelidir. Böyle bir belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli, dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır.

Dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere, serbest koşullarda getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hakimce bir kira parası takdir edilmelidir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Karar: Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre ve özellikle davalı 1.9.1992 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesine göre dava konusu yerde kiracıdır.

Davada 1.9.1995 tarihinde başlayan dönem için kira parasının tesbiti istenilmiştir.

Mahkemece sözleşmedeki artış şartı uygulanarak kira parası tesbit edilmiştir.

Uzun süreli sözleşmelerde kira parasının süresi içinde artışı ile ilgili hüküm var ise bu şart sözleşme süresi içinde tarafları bağlar.

Kural olan (asıl olan) kira sözleşmesi başlangıç tarihi esas alındığında takip eden üç yıl (Toptan Eşya Fiyat Endeks uygulamasına göre %65 oranında artırılarak) kira parasının tesbitidir.

Bir yıl veya daha az süreli sözleşme ile uzun süreli (3 yıl ve daha fazla) sözleşmelerde kira parasının artırılması sırasında ekonomik denge ve adaletin sağlanması için üç yıl veya daha uzun süre, özel neden sayılmıştır.

Davada kira sözleşmesi üç yıl süreli olduğundan bu husus hak ve nesafet ilkesinin uygulanmasını gerektiren özel nedendir.

Mahkemece dayanılan Hukuk Genel Kurulu kararı sözleşme süresi bir yıl olan ve bir yılın sonunda yasa gereği uzayan yeni dönem kira parası ile ilgilidir.

O halde üçüncü yılın sonunda (veya sözleşme daha uzun süreli ise) bu sürenin bitiminde, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre yeni dönem kira parasının hakim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre tesbit edilmesi gerekir.

Bu konu devamlılık kazanan daire kararları icabı bulunduğuna göre Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK. nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 09.12.1998 gününde oyçokluğu ile karar verildi. (¤¤)



Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları