Merhabalar,

Müvekkil gerçek kişi, konut amaçlı olarak kullanacağı bir villa için bir inşaat şirketiyle 2 yıl önce adi yazılı şekilde "Taşınmaz Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi" başlıklı bir sözleşme yapıyor ve tüm ücreti peşin olarak ödüyor. Sözleşmeye göre villanın 3 ay önce teslim edilmesi gerekiyordu ancak villa hala tamamlanmış değil. Şirket müvekkile mektup göndererek villayıi teslim almasını söylüyor ancak villa sözleşmeye uygun olarak tamamlanmadığı için müvekkil teslim almaktan kaçınıyor. Sözleşmede geç teslim durumunda müvekkil lehine cezai şart öngörülmüş.

Bir de şöyle bir durum var: Sözleşmenin eki olan vaziyet planında arsa üzerinde 80 villa inşa edilmesi öngörülmüşken inşaat şirketi sonradan 40 villa daha ekleyerek aynı arsaya 120 villa inşa etmiş ve tabii bu sebeple daha sıkışık, yaşam alanlarını çok azaltan bir manzara ortaya çıkmış.

Müvekkil villayı halen istiyor. Dolayısıyla BK md.106-108'deki müspet zarar veya sözleşmeden dönme imkanları kullanılmayacak. Açılacak davada talep edilecek olan aynen ifa + talep edilebilecek tüm maddi zararların tazmini.

Sorularım şunlar;

1) Görevli mahkeme? (ben tüketici mahkemesi olduğunu düşünüyorum)

2) Açılacak dava öncesinde bugün itibariyle villanın sözleşmeye uygun şekilde tamamlanmadığını ispat edebilmek açısından delil tespiti yaptırmayı düşünüyorum. Bu konudaki görüşleriniz? (Sözleşmede şirketin belge ve beyanlarının münhasır delil olacağı öngörülmüş ama bu hükmün Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında "haksız şart" sayılarak geçerli sayılmaması ihtimali sizce de var mıdır? Bence öyle olmalı.)

3) Borçlar Kanunu'na göre cezai şart öngörülen durumlarda cezai şartı aşan zararların tazmini için alacaklının cezai şartı aşan bu zararı ispat etmesi gerektiği belirtiliyor. Olayda sözleşmeye tamamen aykırı şekilde ilave 40 villa yapıldığı için müvekkilin villasının değeri düşmüş. Ortada "kusurlu ifa" var. Bu kapsamda müvekkilin cezai şarta ek olarak talep edilebilecek tazminat talebinin kapsamı hakkında görüşlerinizi alabilir miyim?

4) BK md.97'deki masrafı borçluya ait olmak üzere işin başkasına yaptırılması imkanına başvurmak sizce akıllıca olur mu?

5) Açılacak davada aynen ifa + cezai şart + tazminat talep edileceği durumda dava konusu villanın değeri üzerinden harç hesaplanır. Doğru mudur?

6) Cezai şart ve tazminat için öncelikle ilamsız bir icra takibi yapıp, karşı taraf itiraz edince tüketici mahkemesinde itirazın iptali davaı açma yolu sizce uygun olur mu?

Tüm cevaplar için şimdiden teşekkürler.