Yargıtay'ın görüşü tüm taşınmaz kiraları ve bu arada işyeri kiralarında da TÜFE oranının uygulanacağı yönündedir.



3. Hukuk Dairesi 2017/8651 E. , 2019/5865 K.

"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, taraflar arasında 01/06/2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ve devamında 25.05.2007 ve 01.04.2009 tarihli Protokoller düzenlendiğini, son yapılan protokolde kira bedelinin 01/01/2010 tarihinden itibaren 2.500 USD olarak belirlendiğini, bu tarihten sonra artışı yapılmadığını, İstanbul 16.Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2013/948 Esas dosyası ile 2013 yılı kira bedelinin tespiti için açılan davada 01/01/2013 tarihinden itibaren net 5.760,00 TL brüt 7.200,00 TL kira bedelinin hak ve nasafete göre belirlendiğini belirterek kesinleşecek kira bedeline endeks uygulanması suretiyle 01/01/2014 ve 01/01/2015 tarihinden itibaren net ve brüt kira bedellerinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, açılan davanın haksız olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, kira sözleşmesi ve protokollerde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm olmaması nedeni ile ve dava tarihi nazara alınması sonucunda 01/01/2014 ve 01/01/2015 tarihlerinde başlayan akit dönemleri için kira tespiti davası açılamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında ise “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanun'un da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 344. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddede belirtilmiş olan konuya ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga BK hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir.
18/01/2019 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan 7161 sayılı kanunun 56. maddesi ile yapılan ve bu kanunun 69. yürürlük maddesi gereğince 01/01/2019 tarihinden sonrası için TBK 344 üncü maddesinin birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarında yer alan "üretici fiyat endeksindeki artış" ibareleri "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim" şeklinde değiştirilmiştir.
Ayrıca, 18.01.2019 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7161 Sayılı Kanunun 59. maddesi ile 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesine; “Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.
Aynı kanunun 345. maddesinde "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar." "Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK’nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.
Somut olayımızda; 2013 yılında hak ve nasafete göre kira tespitini müteakip, 01/01/2014 ve 01/01/2015 tarihleri itibariyle kira bedelinin tespiti talep edilmektedir. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.06.2004 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile devamında imzalanan 25.05.2007 ve 01.04.2009 tarihli Protokoller konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Gerek kira sözleşmesinde gerekse de 25.05.2007 tarihli protokolde her yıl artışlı kira bedelleri belirlenmek suretiyle (1.yıl için 1.550 dolar, 2.yıl için 1.600 dolar, 3.yıl için 1.800 dolar gibi) ödenecek kira bedellerinin açıkça kararlaştırılmış olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda sözleşmede kira bedelinin artırılacağı hususunda tarafların iradesi bulunduğundan, 30.12.2014 tarihinde açılan dava süresinde olup, Mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 27.06.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.