Sevgili Meslekdaşlarım;
Evvelce yazdığım forum başlığı yazı karakterindeki bozukluk sebebiyle okunmadığından bu kez sağlıklı olacağı ve cevap alabileceğim ümidiyle yazıyorum.
Olay şöyle ;
S ’nın İstanbu’da sahibi bulunduğu bir kooperatif dairesi mevcut. S bu daireyi arkadaşı A’ya 23.000 YTL’ye satabileceğini söylüyor. (Satışı yapılan daire kooperatif dairesidir. Kooperatif ise tasfiye halinde. S kooperatifte üye olarak belli bir hisse sahibi görünüyor. Tapuda ise sadece irtifak görünüyor. Daire oturmaya elverişli ama tadilat gerektirir vaziyette) S ile A 2003 yılında söz konusu dairenin satışı hususunda anlaşıyorlar. Ödemeler ise şu şekilde yapılıyor ;


A tekstil piyasasında küçük işletme sahibi. A’nın kardeşi Ü de tekstil sektöründe faaliyet gösteren bir firma sahibi. Ü tekstil piyasasında saygınlığı bulunan bir şirkete ait 3 adet müşteri çekini kardeşi A’ya cirolayıp veriyor. A da bu çekleri cirolamaksızın dairenin bedeline mahsuben S’ye veriyor. Çeklerin tutarı 15.000 YTL. Çekleri alan S tahsil cirosu yaparak X bankadan çek bedellerini tahsil ediyor. Kalan 8.000. YTL ise elden S’ye ödeniyor.

Sorun 1. Söz konusu dairenin satışına veya kooperatif hissesinin devrine ilişkin taraflar arasında yazılı herhangi bir sözleşme bulunmuyor.
Sorun 2. Alıcı A yaptığı ödemelere ilişkin S’den herhangi bir belge almıyor.

Taraflar çeklerin tahsilinden sonra hem kooperatif hem de tapu nezdinde resmi devirlerin yapılacağı hususunda anlaşıyorlar. Fakat S türlü bahanelerle devri gerçekleştirmiyor.

S çek bedellerini tahsil eder etmez 2003 yılı içerisinde dairenin anahtarını alıcı A’ya teslim ediyor ve daireyi fiilen alıcı A’nın kullanımına bırakıyor. A sahibi olduğunu düşündüğü daireyi 2004 yılında kardeşi B’ye kiralıyor. B dairede 2005 yılı Aralık ayına kadar oturuyor. B dairede kiracı bulunduğu süre içinde dairenin site ve apartman aidatlarını ve kooperatife ilişkin bazı giderleri ödüyor. Evde bazı tadilatlar yapıyor , bu masrafları da kiraya mahsub ediyor. B burada 2004 başı-2005 Aralık tarihleri arasında oturuyor sonra da tahliye ediyor. 2006 yılında ise daire A tarafından Y adlı başka bir kiracıya kiralanıyor.

2006 Kasım ayına kadar hiçbir surette sorun çıkarmayan S aynı tarihte , eski kiracı B’ye (ki mecuru 2005 sonunda boşaltmıştı) ihtar çekerek ; kendisine ait bulunan mecuru boşaltmasını istiyor. B cevaben keşide ettiği ihtarname ile mecuru 2005 Aralık ayında zaten tahliye ettiğini, daireyi kardeşi A’dan kiraladığını , söz konusu daireyi S’nin A’ya sattığını bildiğini, kendisi mecuru çok önce tahliye etmiş olmasına rağmen S’nin kendisine ihtar çekmesinin de bunun delili olduğunu, çünkü dairenin satışından bu yana S’nin mecurla hiç ilgilenmediğini belirtiyor.

A durumdan haberdar oluyor ve S’ye daireyi kendisine satmasına rağmen neden bu ihtarnameyi keşide ettiğini soruyor. S ise ödemelere ilişkin herhangi bir kanıt olmadığını, kooperatif üyesi ve hisse sahibi olarak hala kendisinin göründüğünü dolayısıyla daireyi asla A’ya devretmeyeceğini söylüyor.( Söz konusu satıştan kooperatif başkan ve üyelerinin ve A ile S’nin ortak tanıdıklarının haberi vardır. Şahit sıkıntısı yok)

Dahası S kaymakamlığa başvurarak zilyedliğin idari yönden korunması prosedürünü başlatıyor ve dairesinin A tarafından işgal edildiğinden bahisle mecurun tahliyesini talep ediyor . 2006 Kasımında Kaymakamlık tarafından mahallinde keşif yapılıyor.

Alıcı A bana gelerek hukuken durumunun ne olduğunu ve mağduriyetinin nasıl giderilebileceğini sordu. Genel bir araştırmadan sonra benim değerlendirmem ise şu oldu .

Aleyhe olan durumlar ;

• Olayda satışa veya kooperatif hissesine ilişkin devre ilişkin bir sözleşme olmaması. (senede karşı senetle ispat sorunu)
• Ödemelere ilişkin makbuz v.b. bir belgenin bulunmaması. Bunlar aşılması çok güç problemler.

Lehe olan durumlar;

• Dairenin anahtarının satıştan hemen sonra A’ya teslimi, dairenin fiilen A’nın hakimiyetine geçmesi ve S’nin 3 sene buna müdahale etmemesi.
• S’nin dairede kiracı olarak bildiği B’ye ihtar çekmesi ama B’nin çoktan daireyi boşaltmış olması-ki S’nin daireden uzunca süre habersiz olduğunu dahası dairenin fiilen S’nin zilyedliğinde olmadığını gösterir.
• S’nin dairenin işgal edildiğini iddia etmesi zira A’ya anahtarları kiralama amacıyla teslim ettiğini iddia edemeyecektir.
• 15.000 YTL’lik ödemenin çekle yapılmış olması(her ne kadar mücerretlik ilkesi bir engel olsa da .)
• Şahitlerin bol oluşu- ve ilk kiracının kooperatif ödence ve apartman aidatları gibi ödemeleri makbuzlu olarak kendinin yapması

Fakat bunlar olumsuzlar karşısında pek işe yaramıyor görünüyordu.

Bense bu olayda açılacak herhangi bir davada engelleri aşma yollarını araştırdım. Olayda resmi şekle tabi bir sözleşme olmayışı ( satış veya kooperatif hisse devri sözl) açılacak bir davada şekle uyulmaması sebebiyle kesin hükümsüzlük iddiası gündeme gelecektir. Fakat kesin hükümsüzlüğün istisnalarından biri burada gündeme geliyor; Kesin hükümsüzlüğü ileri sürmek hakkaniyete aykırı düşüyorsa hakkın kötüye kullanılmasını teşkil ediyor ve bu halde hükümsüzlük itirazı dinlenmiyor. Olayda ise kişi kendi yaptığı sözleşmenin şekle uyulmama sebebiyle kesin hükümsüz olduğunu iddia ederse hakkını kötüye kullanmış olacağından iddiasına itibar edilmeyecektir. Bu noktadan hareketle ; her ne kadar ispat sorunu yaşansa da ;

• Bir sebepsiz zenginleşme davası açmak ve ödemelerin yapıldığı çekleri ve tanık delilini kullanarak ayrıca yukarıda sayılan lehe olan durumları da kullanarak ispat yoluna gitmek;
• S hakkında icra takibi yaparak dosyadan örnek 7 ödeme emri çıkarmak, yapıla itirazdan sonra ispata yarar belge olmadığından itirazın iptali davası açarak yukarıda değindiğim şekilde ispat yoluna gitmek,
• S hakkında dolandırıcıktan Savcılığa şikayette bulunmak ve soruşturma evresinde dinlenecek tanıklar lehe olacağından, Savcılığın dava açacağından ve iddianamenin de kabul edilebileceğinden hareketle ceza davası sonucuna göre yukarıdaki yollardan birine başvurmak.

Sevgili Meslekdaşlarım;
Soru çok uzun oldu ama tüm detayları aktarmayı doğru buldum. Bu noktada bu konu hakkındaki değerli görüşlerinize başvurma gereği duydum.

• Yukarıdaki açıklamalara göre başka şekilde bir hukuki yol izlemek mümkün müdür_?
• Yukarıdaki yollardan birinin kullanılması ne derece doğru olur _? Davadaki başarı oranı nedir?
• Alternatif bir dava açmak mümkün müdür?

Konu hakkında değerli görüşlerinizi bekliyorum.
Saygılarımla